Paris, FR: 부동산

해외부동산: 파리 (Paris, FR)

프랑스의 수도인 파리는 세계적으로 유명한 도시입니다. 세계 정치, 경제, 문화의 중심지 중 한 곳이며, 세계에서 가장 우아하고(elegant), 낭만적인(romantic) 도시로 꼽히는 도시입니다. 또한, 다양하고 맛있는 음식을 맛볼 수 있는 미식의 도시이기도 합니다.

그리고, 우수한 대학교들과 협업하며, 기술을 주도하는 시장 중 한 곳으로 3~5년 간 발전을 이어갈 것으로 여겨집니다.

이러한 장점들로 인해 파리는 다양한 투자자들이 가장 선호하는 시장에 꾸준히 포함되어 왔습니다.

여기에 신설되는 철로가 200km에 달하며 68개의 신설역이 생기는 그랜드 파리 인프라 프로젝트(Grand Paris infrastructure project)와 2024년 개최되는 올림픽은 더 많은 투자기회를 제공할 것으로 보여, 도시에 대한 투자매력도를 높입니다.

파리의 부동산 시장은 크고(large), 활황이며(buoyant), 유동이 풍부합니다(liquid)

부동산 투자 관련 유일한 걸림돌은 비싼 가격입니다. 좋은 입지에 있는 업무시설(prime central office)의 yield는 3% 이하에서 형성되어 있습니다.

임대료 역시 높아서 업무시설의 연간 임대료는 평방미터 당 EUR 900을 상회합니다.

이러한 비싼 가격으로 인해 혹자는 팔 시점(great time to sell)이라고 이야기하기도합니다. 자료마다 차이가 있으나 2019년 한국 투자자들이 투자한 돈이 44억 유로(EUR 4.4 b, 약 5.7조원)에서 62억 유로(EUR 6.2 b, 약 8조원) 수준으로 전체 파리 업무시설 거래량의 30%를 상회한다고 합니다. 한국 자금이 더이상 투자하지 않을 경우 가격이 지탱하기 어려울 거라는 시각이죠.

다만, 한국의 투자는 파리 도심이 아닌 라데팡스(La Défense) 지역에 집중되어 있으며, 투자 yield는 4.5%였다고 합니다. 3% 이하인 주요핵심지역은 물론 3~3.5%인 외곽의 주요핵심자산 보다 가격이 좋다는 접근이었습니다.

하지만, 라데팡스 지역이 파리 도심과는 가격 차이가 나기에 파리의 prime yield와 비교는 어렵습니다. 현지에서는 한국 투자자들이 약간 비싸게 산 것으로 이야기 됩니다만 과하거나 버블이라고 말할 정도는 아니라고 합니다. 비슷한 시기에 매도가 몰리지 않으면 영향은 제한적일 거라고 하죠.

탄탄한 시장상황을 고려 시, 파리의 업무시설과 상업시설 모두 코어 전략이 유효하다고 보는 사람들도 있습니다. 하지만, 모두가 동의하는 것은 아닙니다. 혹자는 코어는 너무 비싸기에 코어 보다는 밸류애드나 코어로 개선(refurbishing to core), 코어로 개발(developing to core) 전략을 사용해야 한다고 봅니다. 또 다른 혹자는 코어플러스(core-plus)에서 오퍼튜니스틱(opportunistic) 전략에 기회가 있다고 말하기도 합니다. 거의 모든 전략에 대해 누군가는 기회가 있다고 보고 있는 셈입니다.

혹자는 물류시설(logistics)에서도 코어전략이 유효하다고 합니다. 또다른 섹터로는 도심형 물류시설(last-mile logistics)을 들 수 있습니다. 도심형 물류시설에 대한 선호는 비단 파리 뿐만 아니라 전세계적인 현상입니다.

특히, 파리는 최근 일드프랑스(Ile-de-France)주 최대 항구이자, 강에 있는 항구 중에는 프랑스 최대인 젠느빌리에항(Port de Gennevilliers)에 지상층과 그 위에 2개층이 있는 프랑스 최초 복층구조의 물류창고(multi-storey logistics warehouse)를 만들었습니다. 육로는 물론 센느강(River Seine)을 이용한 수로도 이용가능하며, 전기를 이용한 운송수단(electric vehicles)파리 도심과 서부 지역에 운송이 가능한 형태입니다. 물류창고의 미래모습이라는 찬사를 들었었죠.

안정적인 경제(economic stability), 낮은 금리(low interest rates), 제한된 공급(constrained prime supply), 좋은 임차인(strong tenant)은 파리의 모든 자산군에 공통된 모습입니다. 여기에 주거시설은 별장(second home)에 대한 수요까지 있어서 더욱 강세를 보일 것으로 보입니다. 나이트프랭크(Knight Frank)에서는 2020년 파리의 주택이 7% 상승할 것으로 예상했습니다.

앞서도 언급한 2024년 하계올림픽과 유럽최대의 인프라 계획인 그랜드 파리 프로젝트(Grand Paris Project)는 향후 관광(tourism), 경제(economic), 고용(employment) 등 다양한 분야에서 긍정적 효과를 내며 주택시장을 포함한 파리 부동산 시장을 더욱 활황으로 이끌 것으로 보았습니다.

그 외에도 기숙사(student housing), 임대를 위한 건설(build-to-rent), 새로운 자산군에 대한 관심도 증가하고 있습니다.

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https://youtu.be/28KHaX9pb1I