펀드 투자전략 3

펀드 투자전략 3

(3) 경기사이클별

앞의 두 전략이 경기변동이나 시장상황에 대해 전혀는 아니더라도 덜 민감한 전략이었는데, 보다 적극적으로 시장이나 사이클을 고려할 수도 있습니다.

하지만, 사이클 상 어디에 있는지는 지나기 전에 알기 어렵고, 하락을 예상할 때 거기에 맞는 전략이라고 해도 회사 문화에 따라 투자하기 쉽지 않다는 한계가 있죠. 그리고, 최근 진행 중인 구조적 변화는 사이클이 기존과 다른 모습으로 진행되도록 할 가능성도 있습니다.

또한, 아래 전략은 일부 예시인데 각 단계의 구분이 애매하고, 투자자마다 투자기회에 대한 시각이 달라서 절대적 기준은 아닙니다. 절대적 기준이 있다면, 특정시점 마다 동일한 전략의 펀드들만 나오겠죠.

1) 하락 초반

Distressed debt
큰 폭으로 할인 매입할 수 있는 기회가 있습니다. 경기하강국면에서 가격상승은 기대할 수 없지만, 큰 폭으로 할인해서 샀기에 원금상환만으로도 높은 수익이 가능합니다.

2) 하락 중반

Distress for control
경기하강이 지속되면, 자산이나 기업은 우량하지만, 경기가 좋을 때 높은 LTV로 받은 대출의 만기가 도래하면 상환이나 연장이 어려운 경우가 발생합니다. 이러한 자산이나 기업의 지분을 확보하기 위한 distress 전략을 추구합니다.

Mezz for control
메자닌을 대출 목적이 아니라 채무불이행(EOD)이 발생할 것을 예상하며, 지분 인수 목적으로 투자하는 건입니다. 원리금상환이 잘 이루어져도 나쁠 것은 없지만, 그 이상의 수익을 추구하는 전략입니다.

3) 하락 후반

여러 사람의 의견이 있다보니 나누기는 했는데, 내용 자체는 좋은 자산을 스폰서가 어려워서 버티다가 싸게 판다는 컨셉은 같습니다.

가치투자 (Value investment)
경기가 더 어려워지면서 버티고 있던 기업들도 보유하고 있던 우량 자산을 처분하기 시작합니다. 이는 좋은 가격에 매물을 확보할 수 있는 기회가 되죠.

Value add (가치추구형)
좋은 위치에 있는 자산이지만, 기존 스폰서가 자금부족으로 CAPEX 투자를 못한 자산들이 헐값에 나오기도 합니다.

Value add는 말 그대로 어떻게 가치를 추가로 높이는 전략으로 사는 가격도 중요하지만 무엇을 어떻게 개선하냐가 더 중요하며, 가치투자는 사는 시점에 본질가치 보다 낮은 가격으로 사는 전략으로 사고나서의 개선여부는 크게 중요하지 않습니다.

Opportunistic, distressed sponsor
Value add와 opportunistic 경계선상의 전략 중 distressed sponsor 전략이 있습니다. 자산은 매우 좋지만, 스폰서가 부실해져서 생기는 기회입니다. Distress 전략에서는 이 또한 Distress 전략의 하나로 이야기하고, Opportunistic 전략에서는 자산이 부실화된게 아니기에 distress 전략이 아니라고 합니다.

4) 회복 초반

사람들은 아직 회복에 대한 확신이 없지만, 지나고 나면 가장 좋았던 시기이죠.

자산가격이 본질가치 보다 과도하게 낮은 수준이어서 기대수익이 높고, 위험은 낮습니다.

하락 후반과 명확히 구분이 되지 않으며 전략 역시 거의 동일합니다.

Core/core+
조금 다르다면, Core 전략이 추가된다는 점입니다. 매 사이클이 동일하지는 않지만 일반적으로 core 자산의 경우 하락 속도가 빠르고, 하락폭도 크지만, 회복 속도 역시 빠르고, 상승폭도 크다고 알려져 있습니다.

특히, 전통적으로 Gateway market의 core 자산의 회복속도가 빨랐습니다. 하지만, 코로나19 이후 시장에서는 오히려 gateway market의 회복이 더딜 거라는 전망도 있습니다.

5) 회복 중반

회복 중반에서는 상승은 지속되지만, 상승폭은 줄어들면서 추가 상승에 대한 기대도 줄어듭니다.

Core/core+
가격 상승 여력이 있는 자산을 발굴해야 하는데, 성장하는 도시나 시장(Growth market)의 우량 자산이 좋은 투자 대상이 됩니다. 인구성장률이 높고, 평균 연령대가 젊은 시장이 주요 목표시장이 됩니다. 순수 core 보다는 core+ 성 투자에 가깝죠.

Value add
시장에 따른 자산 가치의 자연스러운 성장에 한계를 보이며, 이전과 같은 수익률을 위해서는 자산가치를 올려야 합니다. CAPEX 투자로 자산을 개선하는 것일 수도 있고, 임차인 교체, 임대계약 연장 등과 같이 임대차 계약과 관련된 걸 수도 있습니다.

6) 회복 후반

회복 후반기에 다다르면, 자산가격에 대한 부담이 있습니다. 이전과 같은 수익률을 위해 더 높은 레버리지에 대한 유혹도 커지죠. 전반적으로 신중한 접근이 필요한 시장입니다.

Core/core+
기대 수익률이 낮더라도 낮은 레버리지의 안전한 자산에 대한 투자가 필요합니다. 낮은 LTV로 장기로 차입했을 경우 일시적으로 자산가격이 빠져도 문제가 되지 않고 회복시까지 버틸 수 있기때문입니다.

Opportunistic
혹자는 선별적 투자를 한 후, 빠르게 수익을 실현하고 나오는 것이 필요하기 때문에 Opportunistic 전략이 좋다고도 합니다. 하지만, 높은 기대수익 뒤에는 높은 위험이 있음을 잊어서는 안되겠죠.