미국 주택시장에 대한 작은 생각

미국 주택시장에 대한 작은 생각

□ 미국 주택시장에 대한 작은 생각: REO(Real Estate Owned)

전통적으로 미국 주택담보부대출 NPL의 회수방법에서 REO는 가장 수익률도 저조하고 우선 순위에서도 다른 방법을 다 사용 후 안되니 어쩔 수 없이 사용하는 성격이 강했습니다.

그러나 최근 새로운 흐름은 REO에 대한 전략적 접근입니다. 새롭다기엔 나름 좀 되긴 했지만.
 
인구는 계속 증가하고 신규주택착공은 저조하고 집을 사는 건 좀더 지켜보겠다는 분위기. 지역별 차이는 있겠지만 렌트수요와 렌트비가 오르고 있습니다. 그러다 보니 REO도 수익성이 좋아지고 렌트 전문 펀드들이 늘고 있답니다. 주택을 매입하여 Rent를 주고 cash flow를 받아 수익을 올리는 전략입니다.

다른 나라 분위기가 어떤지 알 수는 없지만, 저희를 찾아온 펀드도 몇군데에서 있었습니다. 그런 펀드들의 전략 자체는 괜찮다는 생각이 들었지만, 상대방을 믿을 수 있을 때까지 걸릴 시간을 생각하면 적극적 검토는 하지 않고 있는 상황입니다.

다만, 이런 분위기에서는 (20% 이상의 고수익을 기대하는게 아니라면) ①REO를 통해서도 적정 수익을 얻을 수 있고 ②주택가격이 상승하면 실수요자에게 팔고 나오거나 ③현재와 같이 렌트가격만 오른 상태라면 이런 전문 펀드에 매각하고 나올 수 있기에 투자 목적의 접근시 회수전략의 안정성이 높아지고 있지 않나 생각됩니다.

□ 미국 주택시장에 대한 작은 생각: Foreign buyers

CNN에 외국인들의 미국 주택 구입에 대한 기사가 나온 적 있습니다. 외국인의 미국 주택 구매가 2010년 대비 20% 증가했다고.

어느 분이 묻습니다. 그러면 주택가격이 오르는 거 아니냐고.

이민을 가지 않더라도 미국은 여전히 매력적인 곳이며 부유한 외국인들이 별장 개념으로 주택을 구입하고 싶어하는 곳이라 생각합니다. 하지만 그것이 미국 주택가격이 올라갈 것이란 근거는 되지 못한다고 생각합니다. 외국의 부유층들이 사는 주택은 특정 지역의 고급주택으로 한정되기 때문에 전체적인 시장 분위기를 바꾸지 못하지 않을까 생각됩니다.

□ 미국 주택시장에 대한 작은 생각: 자발적 매각 Short Sale

앞서 REO의 수익성 개선에 대해 말씀드렸습니다만, 여전히 주택관리가 주업무가 아닌 은행들에게는 REO가 골치 아픈 존재입니다. 자체 관리도 어렵고, 차압물량 증가가 가져올 주택가격 폭락을 우려하면서도 부실자산 처분을 통해 건전성과 유동성을 확보해야 하는 일도 급합니다. 주택시장에 대한 부정적 시각을 갖고 있는 사람들이 가장 크게 생각하는 부분도 차압물량입니다.

8월 전체 거래량 중 1/3이 차압이나 short sale 물량이었다고 하니, 시장은 여전히 활성화되지 못하고 있습니다.

최근 은행들은 차압 대신 short sale을 좀더 활용하려 하고 있습니다. 은행 REO 물건은 채권액 대비 40% 할인이 되어 거래되는 반면 short sale은 채권액 대비 20% 할인 밖에 안되고 시간이 짧게 걸리는 장점이 있습니다.

얼마까지 채권을 감면해 줄 것인지, 또 채권자들이 다수일 경우 순위에 따른 이해관계 등이 있어서 short sale도 쉽지만은 않습니다만, 2분기에 전분기 대비 차압은 그대로 이며 short sale은 19% 증가하였다고 하니 은행들이 좀더 신경을 쓰고 있는 것은 맞다고 생각됩니다.

해결책까지는 아니더라도 주택가격 상승에 가장 큰 부담으로 작용하는 차압물량을 덜어내고 있는 점은 긍정적 요인이라고 합니다.

□ 미국 주택시장에 대한 작은 생각: 깡통 주택

미국 주택시장을 누르고 있는 또다른 이슈는 대출금액 보다 주택가격이 낮은 깡통 주택입니다. 최근 미국 정부의 주택시장 활성화 정책. 깡통 주택 소유자의 refinancing 제한을 없애는 것. 이것이 미국 주택시장에 도움이 될까요?

그렇다와 아니다로 나뉘지만, 일단 깡통 주택 소유자 대부분이 연체 등 정상적이지 않는 상태여서 정책의 효과는 거의 없다고 보는 시각이 많습니다. 다만, 내년 대선을 앞두고 고용과 주택, 두 분야에 대해 정책을 사용하기 시작했고 앞으로도 추가 부양조치가 나오지 않을까라는 기대는 있는 것 같습니다.