메자닌 vs 에쿼티
(1안) LTV 60-80% 구간인 메자닌과 (2안) LTV 50%인 에쿼티 투자안이 있다고 가정해 봅시다.
투자 시점 부동산 가격이 100인데 이후 해당 부동산 가격이 20%가 올랐다가 금융위기가 와서 부동산 가격이 최고 가격 보다 약 40% 하락했다고 가정해 봅시다. 그러면 투자시점 가격 100 대비 80%를 약간 하회하는 수준입니다.
1안의 메자닌은 하락시점에 만기가 겹치면 채무불이행이 발생하고, 메자닌 투자자는 치유기간을 갖습니다. 이때, 메자닌 투자자가 오퍼튜니스틱 전략에 능한 투자자라면 채무조정을 통해 건물의 새로운 소유주가 되고, 선순위 채권은 만기연장 또는차환을 합니다. 문제 건물은 시장도 시장이지만, 자본적 지출도 제때 못해서 건물가치가 더 떨어져 있을 겁니다. 메자닌 투자자는 건물의 새로운 소유주가 될 뿐 아니라, 추가적 투자로 건물의 가치를 올린 후 시장회복시 높은 가격으로 매각하여 두 자리 수의 수익을 올리게 됩니다.
하지만, 담보물을 처분하면 투자자금을 회수할 수 있을 것 같은 상황에서 투자한 대출이 부실화되었다고, 출자전환에 추가자금 투입하는 것을 일반 금융기관에서 결정하기는 쉽지 않습니다. 담보자산을 처분하면 갚을 수는 있겠다는 판단을 하게 됩니다. 그렇게 되면 메자닌 투자자는 치유권을 실행하지 않고, 담보 처분권은 선순위 투자자에게 넘어갑니다. 그런데, 해당 시점이 감정평가금액이 80이더라도 선순위 투자자는 굳이 80에 팔 유인이 없습니다. 시간끌며 높은 가격을 받기 보다는 60만 넘으면 가급적 빨리 처분하는게 이익입니다. 그리고 신규 매입 희망자도 그 사실을 잘 알고 있습니다. 65정도에 담보를 처분해서 5를 매각관련 제비용으로 쓰고, 60으로 선순위 채권을 갚으면 끝. 메자닌 투자자의 회수율은 0.
물론 기술적, 계약적, 법률적 이유 등으로 위처럼 쉽게 처리되지는 않겠지만, 단순화하면 그렇습니다.
2안으로 넘어가 2안도 100이 80까지 떨어졌다고 칩시다. 부동산을 좋아하는 사람들은 언젠가는 부동산 가격이 다시 오른다는 믿음이 있습니다. 금융시장이 혼란에 빠지고, 상업용 부동산 시장이 붕괴될 것 같던 2008~2009년 금융위기 때 폭락한 주요 도시의 부동산들의 빠른 회복세. 부동산을 꺼리는 사람들은 버블이라고 하고, 좋아하는 사람들은 장기 상승추세로의 빠른 회귀일 뿐이라고 합니다. 경제가 좋으면 좋아서 오르고, 나쁘면 주요 도시의 프라임급들은 준 안전자산으로 부각되며 오른다는 주장을 하기도 합니다.
여기서도 부동산 가격이 하락한 시점에 대출만기가 도래했다고 가정해 봅시다. 80에서 LTV 60%까지 대출이 가능하다면 약간의 추가 비용이 들고 조건이 나빠지긴 하겠지만, 리파이낸스가 가능하고, 부동산 가격이 다시 상승할 때까지 기다릴 수 있습니다.
물론 이렇게 맞아 떨어지는 경우가 많지는 않겠지만 비슷한 상황이 드물지도 않습니다. 단순히 에쿼티니까 대출인 메자닌 보다 위험한 것이 아니라 어떤 지역에, 어떤 물건이고, 얼마나 레버리지를 쓰느냐에 따라 달라집니다.
크게 오르거나 내리지 않는 지역의 낮은 레버리지, 그리고 우량 임차인의 장기임차로 꾸준한 수익이 나온다면, 자본차익은 기대하기 어려워도 메자닌 투자보다 안전할 수 있습니다.