해외 부동산 블라인드 펀드.
블라인드 펀드는 국내 운용사들 중 많은 회사가 가고 싶어하는 방향입니다. 수수료도 높고, 투자 시 협상력도 높아지기 때문이죠.
하지만 최종 투자자 입장에서는 검증되지 않은 국내 운용사, 운용역들을 어떻게 믿냐는 이슈가 있죠.
그러다 보니 사람들은 많은 방안들을 생각해 냅니다.
(1)그 중 쉽게 떠올리는 방법은 계열사 동원입니다. 자회사인 운용사가 설정하는 펀드에, 모회사인 보험사가 앵커 투자자로 참여하고, 계열 증권사가 잔액인수를 하여 보유하거나 다른 투자자에게 판매하는 방식이죠.
하지만 앵커 투자자가 있다는 건 가점 요인이 될 수는 있어도 그것만으로 다른 투자자를 모을 수는 없습니다. 또한, 감독당국의 감시가 있고, 100% 지분관계가 아니면 기타 주주와 관련한 문제도 있습니다. 성과가 좋으면 묻히겠지만 잘못되면 배임이슈까지 이어질 수도 있죠.
그러다 보니 계열사를 활용하더라도 다른 방안 역시 모색하게 됩니다.
(2)딜은 해외에서 오고, 자산관리도 해외에서 이루어지다 보니 좋은 해외 파트너를 구하는 겁니다. 배타적으로 계약을 맺기도 하고, 상호 간 구속력이 없는 파트너쉽을 가져가기도 합니다. 딜소싱과 관리 역량을 위해서.
(3)해외 운용사에 일임계좌(SMA)를 설정하기도 합니다. 내부적 이슈로 수익증권은 투자가능하지만 SMA는 못하는 기관, SMA는 하고 싶지만 투자금액이 적어서 못하는 기관, 해외 운용사에 돈을 맡기고 싶은데 일반 comingled fund 보다 더 제약을 두거나, 반대로 더 자유롭게 투자하고 싶은데 공동투자자도 있어야 하는 기관 등이 주 타겟이죠.
회사에 따라 가이드 라인만 설정하고 그 안에서 운용은 자유로운 구조부터, 투자자가 건별 비토권을 갖는 구조까지 다양합니다.
(4)재간접 펀드를 만들기도 합니다. 국내에서 재간접 펀드라고 하면, 직접 투자를 못하는 기관을 위한 단순 비히클을 많이 생각하는데, 일부에서는 돈을 모집 후 가이드 라인에 드는 3~4개 펀드를 운용사 재량껏 선정하는 펀드 오브 펀드 형태의 블라인드 펀드를 추진하기도 했습니다.
해외 운용사 중에는 펀드 오브 펀드를 하다가 축적된 역량으로 직접 펀드까지 영역을 넓힌 사례들도 있습니다.
(5)블라인드 펀드는 아니지만 클럽딜 형태로 진행하기도 합니다. 4~5개의 기관이 약정을 맺고 가이드 라인을 선정하면 그에 맞는 딜을 국내 운용사가 찾아와 해당 기관에 보여줍니다. 자신들이 준 가이드 라인을 통과한 투자안인 만큼 검토 시간도 짧고, 승인 가능성도 높아집니다.
하지만, 모두가 승인낸다는 보장은 없으니 건마다 금액은 2~3개 기관이 투자하면 끝날 규모로 해서 승인낸 선착순으로 딜을 주는 식입니다.
지금도 많은 국내 운용사들이 어떤 식으로 할까 고민 중이죠. 위에 있는 방안 중 하나인 곳도 있고, 언급하지 않은 더 참신한 생각을 하는 곳도 있을 겁니다.
만들 수는 있다고 쳐도, 남은 문제가 있죠. 이미 자리잡은 수많은 해외 운용사 보다 장점이 있을까라는.
그 부분은 국내 규제나 국내 투자자들의 요구에 맞춘 특화된 전략을 구사하면 장점을 찾을 수 있지 않을까 싶습니다.
해외로 나가는 아웃바운드와 해외에서 국내를 투자하고자 하는 인바운드를 같이 하는 파트너쉽이나 펀드도 방안이 될 수 있을테고요.
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