위험하다는 건
유동성과 변동성
CMBS는 높은 등급일수록 채권에 가깝고 유동성도 풍부합니다. 그런데 유동성이 풍부할수록 변동성도 커지죠. 혹자는 유동성이 없어서 변동성이 낮아보이는 낮은 등급 CMBS나 loan도 공정가액을 반영해야 한다고 합니다.
AA A CMBS는 가격이 빠졌는데, 등급이 없는 loan의 가격은 그대로면 그게 안전한 거냐고 하면서. 장부상 가격이 그대로라고 안전하다고 하다가 한번에 손상처리하게 되니 미리 조정하는게 합리적이라고 말하죠.
하지만, 다른 혹자는 Fundamental 변화가 아닌 단순 트레이딩 세력에 의한 가격변동을 억지로 일일이 반영하는 건 말이 안된다고 하기도 합니다. 실제로 거래되지 않는 건은 존재하지 않는 억지 시장 가격이 아닌 펀더멘탈이나 순현재가치(NPV) 관점에서 접근해야 된다고.
수급이냐 펀더멘탈이냐 애매한 부분이 있긴 하지만 일시적인 부분을 일일이 반영하는게 실익이 있을까 싶습니다.
Loss or Recovery
일반적으로 손실률은 문제 발생 후 일정기간 내에 팔린 가격으로 계산됩니다. 대형은행의 경우 투자부서와 사후관리 부서가 다르기에 낮은 가격에 매각하는데 부담이 적습니다. 그리고 그 속성을 아는 NPL 투자 펀드들은 최대한 낮은 가격에 사려고 합니다.
시기마다 건 마다 다르지만 매각 가격은 보통 40~60%선입니다. 하지만 실질 회수율은 80~85%라고 합니다. 그러면 어느 회수율이 적정 회수율일까요? 어떤 사람이 제게 던진 질문.
그러면서 말합니다. 그러기에 자신은 LTV 85%의 메자닌이 좋아보인다고.
위험한 건?
오크트리 회장은 가장 중요한 건 가격이라고 하죠. 투자안 자체가 좋고 나쁜게 아니라 똑같은 투자안도 (본질 가치보다) 비싸게 사면 위험하고, 싸게 사면 저위험 고수익을 얻을 수 있다고.
하지만 혹자는 말하죠. 부동산은 무조건 위치라고. 위치만 좋으면 잃을 일은 없다고. 특히 한국 투자자들이 많이 갖는 시각이지요.
미국 상업용 시장도 이러한 두 시각이 몇년째 혼재합니다. 불안할 수록 게이트 웨이 시티 core 지역의 trophy 오피스라는 시각과 해당 자산의 가격이 너무 올라서 (상대적으로) 가격 매력이 있는 주변 지역이나 특수시설(specialty)을 투자해야 한다는.
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