주거용 부동산: 규제

주거용 부동산 (Residential): 규제

앞선 글에서 규제에 대한 필요성의 대두와 투자대상으로서 주거용 부동산이 이기기만 하는 투자는 아닐 수 있다는 이야기를 했습니다. 규제와 관련해서 좀더 언급해 보겠습니다.

주거용 부동산 규제는 크게 임대료, 세금, 대출 측면에서 볼 수 있습니다.

임대료 상승 제한정책은 직접적으로 기준 임대료 대비 상승률 등 임대료를 제한하는 정책입니다. 부동산 가격에 대한 직접적 규제는 재산권 침해라는 위헌 가능성이 있으나, 임대료 규제는 직접 규제이면서도 생존권 측면에서 접근하기 용이합니다. 실제로 유럽 각국에서 시행 또는 검토하고 있는 규제입니다. 일부에서는 이러한 규제가 장기화될 경우 주택공급부족이라는 부작용이 크다고 우려하기도 하지만, 직접적으로 임차인을 위하는 정책입니다.

세금정책은 기존 세울을 높이거나 새로운 세금을 부과하는 방식으로 거래나 소유에 규제를 가하게 됩니다. 부동산 가격이 오를 거라는 기대에 투기목적으로 빈집 상태를 유지하는 관행에 대응해 시행한 홍콩의 빈집세가 대표적 예입니다. 그리고, 최근 한국의 대책도 보유세를 높이는 데에 초점을 높이고 있죠. 이는 생색내면서 세금을 많이 걷는 명분을 쌓는데 좋습니다만, 직접적인 임대료 규제에 비해 임차인에게 전해지는 효과는 낮습니다. 오히려 세금 인상분 만큼 임대료를 상승시켜서 세금부담을 임차인에게 이전시킬 수 있습니다.

대출정책은 LTV 제한 등 대출조건을 강화하는 정책입니다. 금융위기 이전 100%를 넘는 LTV로 넘는 대출을 해주던 미국 등에서 금융위기를 겪으며 금융기관의 부실화를 겪게 됩니다. 이때, LTV 규제는 금융기관의 안정성에 초점을 맞춘 정책이었죠. 이러한 LTV 규제는 동시에 과도한 레버리지를 이용한 투기수요도 줄이는 효과를 기대할 수 있습니다. 하지만, 대출가능 LTV 수준을 과도하게 규제하면 실수요자들이나 서민들의 주택구입은 더욱 힘들어지게 됩니다. 주택구입을 포기하거나 규제는 안 받지만 이자율이 더 높은 금융회사를 찾을 수 밖에 없습니다. 서민들은 주택구입 능력이 안 되면 부동산 펀드 등 금융자본이 매입 후 임대료를 높여서 서민들은 더욱 힘들어지는 환경이 조성될 수 있습니다.

지난 12.26 대책. 혹자는 공산주의 정책이라고 부를 정도의 초고강도 대책입니다만, 누구를 위한 정책이고, 무엇을 위한 정책인지 모르겠습니다. 국민을 위해서 집값을 잡으려는 정책이라기 보다는, 국민을 희생해서라도 집값 자체를 잡으려는 것 같기도 하고, 아니면 집값 보다는 세수 증대가 목적인 것 같기도 합니다.

눈에 보이는 것은 집값이지만, 정책을 수립하고 실행하는 사람들이 봐야하는 것은 집값이 아닌 국민입니다.

Image by Łukasz Siwy from Pixabay 

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