부동산펀드 전략

부동산펀드 전략
Core, Core+, Value Add, Opportunistic

전략에 대한 세부 정의는 비슷하면서도 분류자 마다 조긍씩 다르며, 아래 설명이 정답은 아닙니다.

예를 들어 맨하튼 오피스 밀집지역에 A급 신축건물이 들어섰고, 우량 임차인이 매년 임대료 3% 상승 조건으로 10년 장기임차를 하고 있다면, 이 건물에 대한 투자는 Core 전략입니다.

그리고, 8년 정도 지났습니다. 위치는 변함없이 좋고, 건물은 관리가 잘 되어 있고, 임차인도 그대로이죠. 하지만 잔여임대차만기가 2년이다 보니 Core 전략에서는 기피합니다. 그런데, 지난 8년 동안 이 건물의 임대료는 25% 올랐는데, 시장 임대료는 50% 올랐다면? 추가 CAPEX 투자를 많이 하지 않더라도 임대차계약을 새로 하는 것으로도 시장수준까지 임대료를 올릴 수 있습니다. 이러한 전략이 Core+ 전략 중 하나이죠.

위와 비슷한 상황인데 매물로 나와있는 건물의 관리 상태가 별로 안 좋아서 좀더 싸게 살 수 있는 대신, 새로운 임차인을 구하기 전에 공용부문 등에 CAPEX 투자가 필요하다면? 이는 Value Add 전략이라고 볼 수 있죠.

그런데, 알고 보니 건물 소유주인 스폰서가 재무적 어려움에 처해있어서 빠르게 딜을 클로징해 줄 수 있다면 더 낮게라도 팔겠다고 했다면? 이 전략은 opportunistic 전략이 됩니다.

꼭 이렇게 분류되는 것은 아니나 가볍게 이해하기 위한 차원에서의 설명이었습니다.