부동산 위탁운용형 펀드의 분류

부동산 위탁운용형 펀드의 분류

□ 대형 운용사 vs 중소형 운용사

대형과 중소형의 구분이 명확하지는 않지만, 혹자는 부동산 AUM 기준 USD 10b 이상을 대형 운용사, 그 미만을 중소형 운용사로 구분하고, USD 100bn을 초대형 펀드(mega fund)로 부르기도 합니다.

최근 몇년 간 추세는 중소형 운용사의 자금모집 환경 개선과 대형 펀드의 초대형 펀드화입니다. 양쪽 모두 자금모집이 잘 된다는 것은 결국은 글로벌 금융시장에 돈이 많아졌다는 것인데 중소형 운용사에서도 잘 되는 곳과 안 되는 곳이 갈리고 있고, 대형 펀드도 초대형이 안 되면 모집이 쉽지만은 않은 상황이어서 전반적으로 양호해 보이는 환경 아래에는 조심스러운 분위기가 감지됩니다.

● 대형
[장점]
- 선정에 대한 부담 낮은 편 (국내외 유명 기관의 투자)
- 운용사 내부 프로세스가 체계적으로 시스템화 되어 있는 경우가 많음
- 시장의 움직임 파악 용이 (비체계적 위험 낮음)
[단점]
- 투자 후 자료 제공 제한적 (운용사의  compliance 이슈)
- 공동투자 기회 제한적 (1,000억원도 운용사 입장에서는 작은 투자)
- 시장의 움직임에서 자유롭지 못함

● 중소형
[장점]
- 실력은 있으나 회사 업력은 짧은 운용사 발굴 가능 (떠오르는 별, rising star) 
- 또한, 업력이 길지만 현지에서 펀딩이 잘 되어서 국내에 소개가 늦은 펀드도 존재 (숨겨진 보석, hidden gem - 사실 현지에서는 숨겨져 있던 건 아니지만)
- 금융위기 발생 시 발빠른 대응 가능 (특히, 투자자가 시장과는 다른 투자철학이 있으며, 이를 공유하는 중소형 운용사 있을 경우 중소형 운용사의 장점을 십분활용 가능)
[단점]
- 금융위기 등 충격 발생 시 회사와 운용사를 포기할 위험 존재 (업력이 길 경우 해당 리스크는 상대적으로 낮음)
- 조직이 시스템이 아닌 사람 중심으로 움직이는 운영위험이 큰 편

→ 포트폴리오 구축 초기에는 대형 운용사의 대형 펀드 위주로 구축하며, 이후 중소형 운용사 발굴. 포트폴리오 안정화 단계(구축 시작 후 4~5년) 이후 대형 70%, 중소형 30% 수준으로 운용. 

​□ 선진국 vs 이머징

이머징 국가의 경우 성장성은 높으나 운영위험이 높다는 단점이 있습니다. 최근 수년 간 지정학적 리스크의 증가와 글로벌 경제 둔화는 선진국이라고 정치적 위험이 낮은가에 대한 의문과 이머징 국가라고 성장률이 높은가에 대한 의문을 던지게 합니다만.... 정도의 차이는 있더라도 여전히 유효하다고 봐야 할 겁니다.

JLL의 부동산 투명성 지수, 국제투명성기구의 부패인식지수 등의 지수가 절대적인 기준은 될 수 없지만, 경제적인 요소 외에 이런 부분도 감안해야 할 겁니다.
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● 선진국
[장점]
- 정치적 안정성 높은 수준
- 정책의 일관성 높은 수준 (다만, 주거용 부동산의 경우 선진국들도 규제 강화, 새로운 규제의 소급 적용 등이 발생하기도 함)
[단점]
- 가격에 대한 부담과 낮은 기대 수익률

● 이머징
[장점]
- 높은 기대 수익률
- 포트폴리오 다변화 효과
[단점]
- 지정학적인 위험 높음
- 환율 변동에 취약

→ 지정학적 위험이 커지고 있으므로, 이머징 국가에 대한 투자는 조심스러운 접근이 필요. 글로벌 펀드를 통해서 일부 편입하거나, 현지 파트너가 있는 대형 운용사의 펀드 등을 통한 접근.

□ 핵심(Core/Core+) vs 가치추구형(Value Add) 및 기회추구형(Opportunistic)

전략의 구분에 따라서는 명확한 정의가 존재하고 있지는 않으며, 동일한 펀드에 대해서도 기관마다 다르게 분류하기도 합니다. 

● 핵심(Core/Core+)
[장점]
- 안정적 자산 (금융위기 등 시장에 충격이 오더라도 빠른 회복이 기대 됨)
[단점]
- 낮은 수익률
- 가격에 대한 부담
- 자금 소진 속도가 상대적으로 빠르고, 타 전략 대비 J커브 효과 적은 편

● 가치추구형(Value Add) 및 기회추구형(Opportunistic)
[장점]
- 가치를 높이거나, 여러가지 이유로 저평가 되어 있는 자산의 발굴을 통한 추가 수익
- 가격이 고점일 경우에도 추가 수익 가능
[단점]
- 금융위기 등 충격이 올 경우 운용사별 수익률 차이가 매우 큼

​→ 초기에는 핵심 전략 위주로 포트폴리오를 구축하며, 이후 일정 부분 가치추구형 또는 기회추구형을 통해 수익성 제고

□ 개방형(Open end) vs 폐쇄형(Closed end)

● 개방형(Open end)
[장점]
- 매분기 또는 매월 모집하는 펀드가 다수여서 투자자의 일정에 맞춘 약정 가능
- 폐쇄형 펀드 보다 약정 후 집행 속도 빠른 편
- 일반적으로 운용사에서 자신들의 전략 중 가장 안정적이고 유동성이 높은 전략을 개방형 펀드로 출시
- 투자자가 투자기간을 결정할 수 있음
- 기존 편입 자산을 확인 후 투자 가능
[단점]
- 안정적이고 유동성 높은 전략을 구사하는 펀드 위주로 전략의 선택 폭이 넓지 않음
- 유동성이 존재하는 대신 평가금액의 변동이 심한 편
- 유동성을 제공하여도 주식이나 채권형 펀드처럼 빠르게 환매되지는 않으며 2~3분기 소요되기도 함
- 금융위기 등 일시적 충격 발생 시 환매요청 급증으로 환매가 중단되기도 함

● 폐쇄형(Closed end)
[장점]
- 정보가 빠른 투자자가 먼저 exit하는 위험 없음 (금융위기 직전 일부 헤지펀드에서는 정보가 빠른 투자자의 exit을 아시아 투자자들이 돈을 대주는 행태가 발생한 적이 있으며, 그런 위험은 원천적으로 차단)
- 시장 변화에도 약정 자금의 안정성이 확보되어 있으므로 운용사의 원칙에 따른 투자기회 포착 가능 (금융위기 직전 약정한 펀드가 금융위기 직후 투자 집행을 통해 높은 수익률 시현한 사례 존재)
- Exit 시점에 대한 투자자의 별도 의사결정 필요없음
- 개방형 펀드 보다 다양한 투자전략을 구사하는 펀드 존재
[단점]
- 낮은 유동성
- 펀드에 따라 약정 후 집행 기간이 길 수 있음
- 투자를 원해도 모집기간과 일치해야 약정 가능 (인기가 많거나 규모가 작은 펀드의 경우 빠른 시간 내 모집이 마감되기도 함)
- 개방형 보다 J 커브효과 큼
- Exit 시점에 대한 투자자의 의사결정 필요

​→ 초기에는 원하는 시점에 약정 가능한 개방형 펀드 위주로 집행하며, 이후 다양한 전략이 가능한 폐쇄형 펀드로 확대

□ 집합투자형(Commingled Fund) vs 구분관리계좌(SMA)

펀드는 크게 집합투자형(Commingled Fund)과 구분관리계좌(SMA)로 나눌 수 있으며, 집합투자형은 가장 일반적인 순수집합형과 국내 운용사들이 의사결정을 하는 한국형 블라인드 펀드로 나눌 수 있고, 구분관리계좌는 집합투자형 처럼 완전히 일임하는 일임형과 건별 가부의사결정을 주는 의사결정형으로 나눌 수 있습니다. 참고로 국내 자본시장법상에서는 의사결정형 펀드는 설정이 불가능합니다.

● 집합형 (순수집합형)
[장점]
- 해외 운용사의 장점 활용 가능
- 운용사에서 투자 시 빠른 의사결정 가능 (좋은 투자안 확보 가능)
[단점]
- 유명한 운용사의 펀드일수록 펀드의 강제적 제약조건(hard limit)이 적음
- 유명한 운용사의 펀드에는 투자자가 원하는 가이드라인을 추가하기 힘듬 (순위가 낮은 운용사의 경우 일정금액이 되면 별도 관리(side car) 형태로 관리해 주기도 함)

● 집합형 (한국형)
[장점]
- 수익자가 원하는 가이드라인 설정 가능
- 운용사에서 투자 시 빠른 의사결정 가능 (좋은 투자안 확보 가능)
[단점]
- 국내 운용사의 투자안 발굴, 투자 후 관리 능력 부족
- 가이드라인 설정 등 진행에 많은 시간과 노력 필요
- 가이드라인이 촘촘하면 미집행 리스크 존재하며, 가이드라인이 여유있으면 안 좋은 투자안을 투자할 리스크 존재 (각각에 대한 실제 문제 사례 발생한 적있음)
- 문제 발생 시 책임소재 불명확한 경우 존재

● 구분관리계좌 (일임형)
[장점]
- 해외 운용사의 장점을 활용하면서도, 투자자의 요구 조건 반영 가능
[단점]
- 최소 투자금액이 높은 수준 (순수집합형 USD 10m 수준 vs 일임형 USD 100m, 평판 좋은 운용사인 경우 USD 300m)
- 최소 투자금액 수준을 맞추기 위해 국내 펀드에서 여러 수익자를 모집할 경우 수익자 간 의견 조율 어려움
- 집합형 보다 운용사에서 신경을 덜 쓰게 됨 (열위한 자산 편입 위험 존재)

● 구분관리계좌 (의사결정형)
[장점]
- 투자안 발굴 및 관리를 해외 전문 운용사가 담당
- 건별로 펀드 수익자가 직접 의사결정 가능
[단점]
- 투자기관 내에서의 의사결정 주체 모호 (프로젝트 딜과 동일한 프로세스 적용시 시간 내 의사결정 불가능하며, 운용부서에 일임할 경우 정상적인 내부 프로세스 회피 수단이 될 위험 존재)
- 최소 투자금액이 높은 수준
- 자금모집이 급한 운용사에서 주로 제공하며, 평판이 우수한 운용사의 경우 아예 제공하지 않음
- 집합형 보다 운용사에서 신경을 덜 쓰게 됨

→ 집합형(순수집합형) 위주로 포트폴리오를 구축하며, 국내 금융시장의 발전을 위해서는 차츰 집합형(한국형)에 대한 익스포져도 제한적으로 확대 필요.