2012년 미국 경기회복과 주택 시장

2012년 미국 경기회복과 주택 시장

[미국 경제에 영향을 주는 요인]

현재, 그리고 2012년에도 미국의 입장에서 경제에 영향을 주는 가장 큰 대외적 요인은 유럽문제입니다. 미국은 다르다, 신흥국은 다르다라는 말이 이제는 그 어느 국가도 면역될 수 없고, 전염될 수 있다로 바뀌고 있습니다. 그러나 여기에서는 논외로 하기로 합니다.

내부적 요인 중 중요한 것은 주택시장입니다. 외부 문제인 유럽 문제는 물론 내부 문제인 재정적자와 채무한도 보다 작아보이지만, 유럽 문제와 미국의 재정문제가 경제적 문제라기 보다는 정치적 문제로 인식되고 있는 시점에서 경제적 문제로는 문제의 중심에 있다는 해석도 존재합니다. 하지만, 저금리 정책과 유동성 공급으로도 문제의 해결기미가 보이지 않습니다.

[주택가격의 하락]

금융위기 이후 미국의 주택가격은 30%정도 하락했습니다. 주택가격의 하락은 주택 소유자들의 채무비율을 금융위기 전 50%~55%에서 35%까지 떨어뜨렸습니다. 그리고, 1/4~1/3의 주택이 자신들이 주택구입을 위해 받은 대출보다 주택가격이 낮은 상태, 즉 "수면 아래(under water)"에 들어가 있다고 추정되고 있습니다.

최근 주택가격이 등락을 보이고 있습니다. 혹자는 매월 발표되는 지표에 따라 이제는 상승이라고 들뜨거나, 그 다음달에는 추가 하락이라고 벌벌 떨기도 하지만 그런 반응은 일종의 경제 조울증(economic bipolar disorder)일 수 있습니다.

아직은 뚜렷하게 회복된다고 보기 어렵고 바닥을 다지고 있는 모습 아닐까 싶습니다.

혹자는 너무 조심스럽다가는 투자기회를 놓치고 뒷북만 친다는 이야기도 하지만, 여전히 대박을 노리고 앞서 가기에는 위험해 보입니다. 옳고 그름이 아닌 투자 성향과 위험감내도(risk tolerance)의 문제겠죠. 주택 시장을 포함 미국을 바라보는 것은 지금보다 조금 더 악화될 수 있다는 조심스러운 관점에서 접근하는게 적절하지 않을까 생각됩니다.

[효과가 없었던 FED의 노력]

FED는 금융위기 이후 주택문제 해결을 위해 기관 MBS를 매입하는 등의 조치를 취했습니다. 사상 최저 금리를 유지하고, MBS와 국채의 스프레드도 최저 수준으로 유지하는 등 노력을 해왔습니다. 그러나 주택 시장은 여전히 회복되지 않고 있습니다.

그 이유 중 하나는 주택담보대출 금리가 최저 수준이어도 신규 대출도 어렵고, 기존 대출을 갈아타는 refinancing도 안되기 때문입니다.

은행들은 대출기준을 강화하고 있고, LTV 비율도 금융위기 때보다 높아졌습니다.
"우량 등급의 고객들에게는 대출받기 최적의 상황이다. 그러나 그 우량 등급 고객은 존재하지 않는다." 인터넷 뉴스에 실린 어떤 사람의 말입니다.

그 외에도 법률적 문제가 불거졌고, 소송이 잇다르다 보니 서류 점검도 보다 꼼꼼해지고 시간도 오래 걸리게 됩니다. 최근 '월가를 점령하라'는 시위가 '차압된 집을 점령하라'로 변화하고 있듯 은행들의 차압에 대한 부정적 여론도 증가하고 있습니다. 유럽 은행에 가려져 있지만 미국 은행들도 바젤3 도입에 따른 자산건전성 증가, 자본확충, 자산매각 등의 이슈에서 자유롭지 못합니다.

[주택시장이 경제의 발목을 잡고 있는가?]

주택시장이 회복되어야 경제가 본격적으로 회복될 수 있는지, 주택시장은 「기업실적 증가 → 고용 증가 → 개인 소득 증가 → 주택 구입 증가」와 같이 경제회복에 따른 후행적 요소인지에 대해서는 논란이 분분합니다.

후자의 경우 주택시장의 회복에 연연할 필요가 없다고 봅니다. 단지 경기가 회복되면 시차를 두고 뒤따라 회복될 후행적 요소이기 때문입니다.

그러나 그렇게만 보기 어려운 것은 모든 경제지표가 그렇듯 서로가 서로에게 영향을 미치고 있기 때문입니다.

그러기에 혹자는 아직까지 회복되지 못하고 있는 주택시장 문제가 미국 경제 회복을 위한 주요 요소로 보기도 합니다. 미국에 살지 않는 저로서는 사실 여부를 판단하거나 제 의견을 내지는 못하겠고, 그대로 인용하는 수 밖에 없는데...

'내집 소유'는 성우(聖牛; sacred cow)로 비판될 수 없는 아메리칸 드림 중 하나였습니다. 그러나 그것이 이제 악몽이 되어 버렸기에 그 심리적 충격은 클 수 밖에 없습니다. 꿈을 갖는 것이 중요한 만큼 그 꿈이 사라지거나 오히려 악몽이 되었을 때의 충격은 크기 때문입니다.

또한 주택과 함께 회복이 더딘 고용 문제와 연결시키기도 합니다. 땅이 넓은 미국은 구직을 위해서 이사를 하게 됩니다. 그러나 주택시장의 부진은 구직을 위한 이사를 막아서 결국 구직 활동을 차단하고 실업율을 낮추는데 장애가 된다는 시각입니다. 그동안 지지부진하던 고용지표가 최근에는 개선되는 모습을 보이기는 하지만 여전히 갈 길은 멉니다.

경제적으로는 주택건설이 경제에서 차지하는 비중과 관련있습니다. 금융위기 전까지 주택건설이 미국의 GDP에서 차지하는 비중은 5~6%였습니다. 그러나 금융위기 이후에는 2~3%에 머물고 있습니다. 주택건설이 GDP에서 차지하는 비중을 보나, 주택건설의 고용창출을 고려하나, 역사적으로 대공황을 포함한 경제 침체이후 경기회복의 주춧돌 역할을 해왔던 것을 보나, 주택건설이 먼저 회복되지 않고는 경제회복은 쉽지 않다고 봅니다.

[향후 대책은?]

SG에서는 결국 FED가 그동안 매입한 모기지를 계속 들고 가는 식으로 모기지 금리를 낮추는 정책을 구사할 것으로 예상합니다.

이론에 의하면 저금리가 주택건설을 부양시킨다고 합니다. 주택건설이 경제회복에 중요한 한 축임을 고려시 FED는 모기지 금리를 추가로 낮추려고 할겁니다.

낮은 모기지 금리 효과는 주택소유자들의 현금지출을 줄이게 되고, 이는 소비로 이어지게 된다고 보기도 합니다.

또한 연체를 줄여서 default가 아닌 상태에서 주택을 매매하는 비율을 높이고 이로인해 주택 가격을 지지하는 효과가 있다고 합니다.

여전히 이슈는 존재합니다. 아무리 모기지 금리를 낮춰도 지금은 금리가 높아서 주택구입이나 모기지 리파이낸싱이 안되는게 아니라 향후 전망에 대한 불안 때문이라는 시각에서는 모기지 금리를 인하하는 정책은 무의미한 탁상공론이라고도 보기도 합니다.

[향후 전망]

앞서 언급한 바와 같이 주택 시장을 포함 미국 경제는 지금보다 조금 더 악화될 수 있지 않나 생각됩니다. 다만 그 하락폭은 제한적일 것이라고 봅니다. 계속 보아오던 시각에서 크게 벗어나지 않습니다.

지표의 혼조와 지연되는 회복이 경제주체들을 지치게 하고 있다는 시각도 있지만, 대외불안이 지속되는 상태에서는 빠른 회복보다는 지표가 혼조세를 보이며 바닥을 다지고 있는 모양이 그렇게 까지 나쁘지는 않다는 생각이 듭니다. 오히려 2011년 급격히 회복세를 보였다면, 2012년에 작은 거품(unripe bubble)이 터질 수 있다는 지금 보다 우울한 전망이 나오지 않았을까 싶습니다.

[기타]

위에서 언급되지 않은 주택관련 이슈는 정치관련 이슈들입니다. 유럽 채무위기, 미국 재정적자. 굵직한 문제이지만 모두 정치적 이슈와 맞물려 있습니다. 차압물량도 주택관련 본연의 문제이지만 월가 시위와 맞물려 정치문제가 되고 있습니다.

유럽 문제는 독일 메르켈(Merkel) 총리의 '벼랑 끝 전술(Brinkmanship)'이 이슈가 되고 있습니다. 일단 독일의 국익을 최대로 이끌고, 국민들의 지지를 얻으려는 고도의 전술로 인식하며, 결국 마지막에 가서는 타협을 볼 수 밖에 없다는 시각이 대부분입니다. 하지만 메르켈 총리만 머리가 좋고, 모험을 걸 수 있는 사람이 아닙니다. 그리고 독일만 자국민의 눈치를 봐야하는 것은 아닙니다. 메르켈의 벼랑 끝 전술은 독일 이기는 전술이 되기 보다는 일종의 치킨 게임(chicken game)이 될 수도 있습니다. 아니기를 바라지만. 다만 설령 발생하더라도 그 타격이 미국에 치명적이지는 않을 수 있다는 생각이 듭니다. 비록 세계대전 때처럼 유럽의 위기가 미국에게 기회가 되지는 않고 같이 어려움을 겪을 수 밖에 없긴 하겠지만 경기에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보여집니다.

미국 재정적자 해소와 경제회복을 위한 정책들도 정치적 문제로 난항을 겪고 있습니다. 유럽과 달리 같은 국가니까 타결이 유럽보다는 쉽다는 시각이 많습니다. 저도 크게 문제는 안될 것으로 보고 있습니다. 그러나 아시아 외환위기 때로 거슬러 올라가 보면, 선거를 앞두고 표를 의식하다가 한 나라 안에서도 제때 합의를 못하는 경우가 있었습니다. 이번에도 그러지 말라는 법은 없습니다만 그렇다손 치더라도 피치와 무디스의 신용등급 하락선에서 마무리된 채 시한을 넘겨 어떤 식으로든 해결될 수 있다고 보입니다. 신용등급 강등시 순간적으로 미국채 금리와 이와 연동해서 모기지 금리가 올라갈 위험이 있지만, 그래도 여전히 투자자들의 눈에는 미국만큼 안전한 투자처는 없는게 현실이다 보니 그 충격도 제한적이지 않을까.

월가에서 시작된 시위는 은행의 차압을 '은행들이 서민들을 속여서 대출하고, 이를 통해 집값을 올리고, 다시 대출해준 다음 이제와서 서민들의 집을 빼앗는다'라는 시각으로 끌고 가고 있습니다. 원래 차압을 좋아하는 차주도 없고, 집을 점령한다 해도 몇채 못할테니 그 자체의 영향은 없지만 정치적 압박은 높아질 수 있습니다. 차압이 아니라 렌트로 돌리게 하는. 계속 그래 오긴 했지만 좀데 강하게. 그런 경우 은행들은 연체 건을 차압보다는 바로 매각할 유인이 커지지 않을까 생각합니다. 그러면 2012년 상반기에 많은 물량이 나오지 않을까 생각해 봅니다. 그리고 대출 등 금융만 취급하는 은행이나 일반펀드보다는 부동산 관리까지 같이 해서 렌트 비즈니스까지 영위 가능한 곳이 더 유망할 걸로 예상됩니다.

[Reference]

SG Outlook 2012 Deflate, Reflate (2011.11.23)