부동산
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리테일손 가는 대로/부동산 2016. 4. 17. 15:45
리테일의 변신 학교에서 부동산 금융을 배울 때니 오래된 이야기죠. 교과서에서 쇼핑몰과 같은 판매시설(retail)에서 주요 임차인(anchor tenants)의 중요성을 소개하며 다음과 같은 임차인들은 사람들을 모으는 것이 모이는 사람들을 따라오는 임차인이기에 앵커 임차인이 될 수 없고, 다른 임차인의 도움을 받는 임차인들이기에 임대료도 비싸야 한다고 나와있었습니다. 그들은 영화관이나 음식료(F&B) 시설이었습니다. 하지만, 전자상거래가 큰 흐름으로 자리잡은 지금, 해외에서 쇼핑몰과 같은 리테일을 살릴 대안, 또는 핵심 임차인으로 떠오르르는 게 영화관과 F&B 시설입니다. 사람들이 물건은 인터넷이나 모바일로 사도 영화를 보거나 먹고 마시기 위해서는 직접 찾아가기 때문이죠. 모든 리테일에 똑같이 적용되는 ..
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부동산 유형손 가는 대로/부동산 2016. 4. 4. 01:36
상업용 부동산의 5기지 유형 (Office, Retail, Multifamily, Hotel, Industrial) 중 가장 다른 유형은? (1) Multifamily (2) Hotel (3) Industrial 단 한가지 답이 있는 건 아닙니다. 책으로 부동산을 공부한 사람은 (1)을 택할 수도 있습니다. 다른 자산군은 상업용이지만, 멀티패밀리는 주거용 성격도 있기 때문이라는 거죠. 분석을 해본 사람은 (2)를 택하겠죠. 일반 부동산과는 다른 호텔 경영과 관련된 지표들을 봐야하기 때문이죠. (3)은 책으로 공부한 사람들에게는 답이 될 수 없으나, 실무적으로, 특히 입지를 중시하는 사람들은 (3)이라고 생각하기도 합니다. 나머지 자산군은 인구가 밀집된 지역이나, 인더스트리얼은 외진 곳에 있기 때문이고, ..
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Occupancy Cost (CBRE)손 가는 대로/부동산 2016. 2. 13. 17:10
Occupancy Cost 전세계 일부 도시의 오피스 occupancy cost를 금융위기 전 최고 가격과 비교한 그래프입니다. 1이상이면 그때 보다 더 높은 수준이고, 1이하이면 아직 그 수준을 회복하지 못한 것입니다. Occupancy cost는 임대료에 서비스 비용과 세금 등이 포함된 임차인이 부담하게 되는 총 비용입니다. 임대수익 측면에서는 임대료가 더 중요하겠지만, 임차인이 느끼는 부담 수준을 비교하기 위해서는 occupancy cost가 더 나은 지표입니다. 간단해 보이는 그래프지만, 사람마다 다른 해석을 합니다. (유형 1) 1이하이거나, 1에 가까운 도시에 임대료 상승을 통한 투자 기회가 있다는 것이죠. Cap rate이나 net initial yield 등에서 추가 하락을 기대하기 어려운..
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Core prime vs others손 가는 대로/부동산 2016. 2. 5. 19:27
Core prime vs Non-core prime vs Core non-prime 금융위기 이후 뉴욕이나 런던과 같은 주요 지역 프라임급 위주로 상업용 부동산 가격은 빠르게 회복됩니다. 체감경기는 아직 금융위기 전 수준에 다다르지 못했는데 몇년 전 이미 금융위기 이전 수준을 넘어선 뉴욕과 런던의 오피스와 멀티패밀리 가격. 상업용 부동산의 버블 논란 속에 사람들은 말했습니다. 그래, core prime은 버블이 있을지 몰라. 하지만, Non-core prime과 Core non-prime은 아직 가격 매력이 있어. 그러면, Non-core prime과 Core non-prime 중 어느 것이 좋은가? 땅은 움직일 수 없다며, 지리적 위치를 중시하는 사람들은 core 지역의 non-prime을 선호합니다...
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The Age of Transformation손 가는 대로/부동산 2016. 2. 3. 21:22
We live in the age of transformation. 변화, 혁신, transformation. (미국) 부동산 시장도 피해갈 수 없는 이슈. Traditional Real Estate. Residential - multifamily의 강세. 주거용은 크게 멀티패밀리의 강세와 도심화로 나타납니다. 미국 베이비붐 세대가 전통적으로 선호하던 곳은 대도시 교외, single family입니다. 남자들의 취미는 (어쩔 수 없이) 집안 수리였습니다. 하지만, 작은 집을 선호하고, 관리가 편한 집을 좋아하고, 출퇴근 거리와 시간을 중시하며, 자가운전 보다 우버가 편한 젊은 세대들은 도심 속 멀티패밀리를 선호합니다. 오피스 - 탈 CBD. 출퇴근이 중요한 젊은 세대. 전통적 회사를 다니는 사람들은 자신..
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Specialty 또는 non-traditional손 가는 대로/부동산 2016. 1. 21. 19:44
Specialty 또는 non-traditional. 사람마다 용어도 다르고 정의도 다르지만... 부동산 중 specialty 또는 non-traditional 등으로 불리는 자산군이 있습니다. 부동산 중 오피스, 리테일, 멀티패밀리, 호텔 등은 대체투자나 새로운 투자라고 부르기에는 너무도 보편화된 자산들로 전통적 (traditional) 투자안이라고도 합니다. 그리고 이런 자산군과 다른 유형의 자산들을 specialty나 non-traditional asset이라고 합니다. Data centre나 최첨단 물류시설과 같이 새로운 자산도 포함되지만, 모두 그렇게 새로운 유형은 아닙니다. 오래되기는 했지만... 병원, 학교, 교도소 등과 같이 social infrastructure로 분류하는 자산이나, 고속..
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부동산 관련 주요 용어 (ABC 순)손 가는 대로/부동산 2015. 12. 18. 22:00
부동산 관련 주요 용어 (ABC 순) Absorption: 수요. 특정 기간 중 사용자에게 임대 또는 매각된 면적. Absorption Rate: 공실(vacant space) 중 특정 기간 중 사용자에게 임대되거나 팔린 부동산 공간 비율. ADR (Average Daily Rate): 일평균객실단가. 호텔의 판매가능한 객실중에서 이미 판매된 객실의 총실료를 판매된 객실수로 나누어 구한 값. (= 당일 총매출액 / 고객이 사용한 총객실수) Appraised Value: 감정가액. 전통적으로 원가방식(cost approach), 시장방식(market approach), 수익방식(income approach) 등 3가지 방법이 있음. Base Building: TI(Tenant Improvement) 전에 ..
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Real Estate손 가는 대로/부동산 2015. 12. 17. 23:03
Residential properties such as single-family and multi-family housings are zoned for habitation. Commercial properties such as offices, retails, and industrials are zoned for business or industrial uses. Hospitality properties such as hotels are also zoned for business. Image: Liverpool by Man vyi from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Port_Sunlight_buildings_6.jpg) / ..