부동산
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미국 호텔의 수요와 공급 증가율손 가는 대로/부동산 2015. 7. 24. 07:12
미국 호텔의 수요와 공급 증가율 미국 호텔의 수요 증가율은 경제성장률 보다 변동폭이 크지만 대체로 경제성장률에 후행하는 모습을 보입니다. 여행을 다녀도 고용 안정성이나 소득 증감이 일시적인 것이 아니라 일정기간 동안 지켜본 후 안정적임을 확인 후 다니기 때문이며, 업무상 출장을 다녀도 예측에 따라 출장을 늘리거나 줄이기 보다는 확인 후 늘리거나 줄이게 되기 때문이라고 합니다. 공급은 수요와 어긋나는 모습을 자주 보입니다. 호텔 수요가 많이 늘어난 후에야 공급이 시작되는데, 공급이 많이 증가할 무렵은 오히려 싸이클 상 수요 증가가 정점을 지나 증가율이 낮아지고 있을 때여서 그렇다고 해석하기도 합니다. 이런 수요와 공급의 엇갈림이 호텔산업 자체의 변동성에 더해져 더 큰 변동성을 만듭니다. 최근 공급 증가율이..
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미국 부동산 Cap Rate손 가는 대로/부동산 2015. 7. 22. 07:39
미국 부동산 Cap Rate 앞에 글(B:N:T)을 보고 누군가 그럽니다. Cap rate과 비교해야 하는 건 10년 국채가 아닌 정책금리 (연방기금 기준금리, federal fund target rate) 아니냐고. 그 사람 왈, fed rate이 국채 금리와 cap rate에 영향을 주기 때문에 종속변수 끼리 보는 것 보다 독립변수인 fed rate과 종속변수인 cap rate을 보는게 맞다고. 시각의 차이는 있을 수 있고, 서로 영향을 미치는 실제 환경 속에서 명확히 독립변수와 종속변수를 구분하기 힘들기도 하지만, fed rate을 완전한 독립변수로 보기도, cap rate을 fed rate의 종속변수로 보기도 힘들지 않나 싶기는 합니다. 어쨋든 두 지표를 비교해 봐도 국채와 비교했을 때와 큰 차이..
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I buy Houses손 가는 대로/부동산 2015. 5. 8. 00:36
I buy Houses 제가 집을 사겠다는 건 아니고, 첨부된 사진 속 문장입니다. 역광이다 보니 잘 안보일 수도 있을텐데.. I buy houses Fast~easy~cash Any condition 이런 내용이 적혀있습니다. Houses만 빼면 무슨 중고차 매입 광고 같습니다... 실수요자는 아닐테고. 동네 지구(Zone)를 보거나, 들어서는 건물들을 보면, 멀티패밀리 개발업자가 아닐까 싶네요. 여전히 좋은, 어쩌면 지나치게 좋은 미국 대도시 멀티패밀리 경기입니다. *** 미국에서는 기존 임차인에 대한 임대료 상승에 법적으로 상한이 있다고 합니다. 몇년간 더 경기가 좋으면, 기존 임차인의 경우 자기가 내고 있는 렌트비와 시장의 렌트비 간에 차이가 나게 됩니다. 디폴트가 나지 않는 이상, 경기가 꺾이고..
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미국 부동산 금융시장손 가는 대로/금융자산운용 2013. 1. 9. 08:34
1. 자산변동(율) 미국 상업은행들의 부동산 관련 금융자산의 변동을 보면 2002년 이후 부동산 담보대출의 증가율을 낮춰왔으며, 2008년 금융위기 이후에는 아예 감소세로 전환을 하였습니다. 이후 감소율이 축소되고 있으며, 최근에는 소폭 증가세로 전환하고 있습니다. 경제에 충격이 없다면 증가세가 유지될 것으로 예상됩니다. 2. 자산변동(금액) 증가율 뿐만 아니라 금액적인 측면에서도 미국 상업은행들은 2008년 이후 부동산 담보대출의 금액을 축소시켜왔습니다. 2011년 이후 급격한 축소는 멈춘 것으로 보이며, 소폭 상승하는 모습입니다. 특히, 외국계 금융기관들의 미국 상업용 부동산 관련 대출금액은 현재까지도 축소 추세를 유지하고 있습니다. 유럽 등 외국계 금융기관들의 투자확대는 더딜 수 있으나, 미국내 상..
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미국 상업용 부동산 시장 04 Cap Rate와 금리外손 가는 대로/금융자산운용 2013. 1. 3. 22:40
4. Cap Rate와 금리 Cap Rate는 다음과 같이 이자율과 스프레드 등의 함수로 볼 수 있습니다. Cap Rate = f(Interest Rate, Spread, …) 우선 Cap Rate 자체가 금리는 아니나 금리의 영향을 받을 수 밖에 없습니다. 그러나 시장 환경에 따라 스프레드 변동이 큰 특징이 있습니다. 실제로 Cap Rate(Cap-spread)와 미국채 10년 스프레드는 미국 고수익채권과 국채 10년 스프레드(HY-spread)와 유사한 추이를 보입니다. 하지만, 변동성은 HY-spread 보다 안정적임을 알 수 있습니다. 스프레드 확대기에는 HY-spread가 높고 스프레드가 하락하기 직전부터 하락하는 동안에는 HY-spread가 더 낮은 모습을 보입니다. 현재, Cap rate 자..
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미국 상업용 부동산 시장 01 부동산의 분류外손 가는 대로/금융자산운용 2012. 12. 28. 15:43
1. 부동산의 분류 대안투자 또는 대체투자로 분류되는 부동산은 주거용과 상업용으로 분류됩니다. Wiliiam B. Brueggeman과 Jeffrey D. Fisher는 아래와 같이 주거용, 수익형, 혼합형으로 구분하기도 합니다. 다가구주택(Multifamily)이나, 산업용(Industrial)을 상업용의 하위분류로 보지 않는 구조입니다. 크게 주거용과 상업용으로 분류할 경우에는 다가구주택(Multifamily)과 산업용(Industrial) 모두 상업용의 하위로 보기도 합니다. 2. 상업용 부동산 가격과 경제 당연한 말일 수 있지만, 상업용 부동산의 가격은 기본적으로 경제의 영향을 많이 받습니다. 미국은 완만한 경기회복이 지속될 것으로 예상되고 있으며, 이럴 경우 Office 가격 역시 상승할 것으로..
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부동산 대폭락 시대가 온다눈 가는 대로/[책]비소설 2010. 3. 19. 15:45
사람마다 다르겠지만... 많은 사람들이 대번에 눈길을 잡힐 만한 제목. 저성장과 저출산 시대. 인구감소로 이어지며 과거와 같은 부동산 호황은 없을 거라는 전망 속에 한번쯤은 읽어보고 싶은 책이다. 마지막 부분에 투자대안으로 여러가지 금융상품을 언급해 놓기도 했다. 금융시장이 발달하기 전 세대에게 있어서 부동산 선호는 당연하다면 당연한 어쩔 수 없는 선택이었다. 다른 투자안이 많지 않은 상황에서 부동산을 구입하고, 만기에 부동산을 처분하여 노후에 대비하는 것은 미래를 대비하는 좋은 방법 중 하나였다. 거기에는 내집이라는 상징적 의미가 깔려있었다. 내집이 아니기에 수시로 이사를 다녀야만 했던 경험이 있다면, 내집을 포기하라는 말에 공감하기 어려울 것이다. 이러한 상황에서 부동산에 대한 선호와 투기가 만들어졌..