부동산
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해외 부동산손 가는 대로/부동산 2015. 11. 24. 23:02
핵심 지역의 B급 vs 비핵심 지역의 Prime급 글로벌 부동산의 가격에 대한 부담. 풍부한 글로벌 유동성과 리스크에 대한 조심스러운 접근으로 특히 코어 지역의 A급 빌딩의 가격의 오름폭이 큽니다. 조달금리나 기대수익률이 낮다면 자본차익은 없다고 쳐도 그래도 코어 지역의 프라임급이라며 접근할 수도 있지만, 코어지역의 임대수익, 그 이상의 수익률을 올려야 하는 투자자들은 자연스레 고민을 하게 됩니다. 코어 지역에서 B급으로 가느냐 코어 외곽의 프라임급이냐, 아니면 2nd tier 지역의 프라임급이냐. 코어 외곽의 프라임급에 대한 접근이 그나마 편해보입니다. 아무래도 친숙한 지역 근처이다 보니. 이쪽을 선호하는 사람들은 코어 팽창론을 주장합니다. 코어 지역의 가격이 오르면 주변지역으로 옮겨가며 코어 지역이 ..
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한국 경제와 부동산손 가는 대로/부동산 2015. 11. 19. 10:27
한국의 경제와 부동산 시장 2개의 세미나(CBRE, Baclays)와 개인적 의견이 뒤섞인 글입니다. 완만한 경기 회복을 보는 글로벌 경제와 달리 한국에 대한 시각은 그다지 밝지 않습니다. 바클레이즈가 말하는 한국경제의 4개 키워드는 재고, 조선, 부동산, 중국입니다. 재고. 출하가 주는데 재고는 늘어나는 모습. 같은 재고의 증가라도 의도된 증가와 의도되지 않은 증가는 큰 차이가 있습니다. 의도된 증가는 지금은 판매가 덜 되더라도 곧 회복될 거라는 예상이 반영되어 있는 것이고, 의도되지 않았다면 예정된 주문이 취소되는 등 어딘가에 문제가 생겼다는 이상신호입니다. 그러기에 중요한 것은 의도적이냐 아니냐는 것이 중요하다는 결론. 어떤 확실한 결론을 도출하기는 부족하지만 바클레이즈는 자체 분석을 통해 2010..
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글로벌 부동산손 가는 대로/부동산 2015. 11. 17. 22:44
2개의 세미나(CBRE, Baclays)와 개인적 의견이 뒤섞인 글입니다. 글로벌 투자 글로벌 경기는 2016~2020년에도 점진적 회복세가 이어질 것으로 봅니다. 미국이든, 유럽이든, 중국이든 견조한 성장세를 유지하는 원동력은 소비라고 합니다. 소비를 뒷받침하는 것은 고용과 E-commerce. 탄탄한 고용의 회복이 소비를 뒷받침할 것으로 보지만 부동산 측면에는 고용관련 오피스 가격은 이미 많이 올라 지역불문 위험도가 높고 투자매력도는 낮은 상태. 주거용 부동산 역시 마찬가지. E-commerce가 어제, 오늘 갑자기 튀어나온 말은 아니지만, 경기의 단기 사이클이 아닌 경제와 부동산 시장 모두를 포함하는 구조적 변화를 이끄게 될 요인으로 주목을 받습니다. 개인적으로는 리테일이나 인더스트리얼이 좋아는 보..
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리테일과 호텔: 국내 vs 해외손 가는 대로/부동산 2015. 9. 20. 16:34
리테일과 호텔: 국내 vs 해외런던과 뉴욕 부동산의 급등. 그 배경 중 하나는 외국인입니다. 전세계인이 찾는 도시.혹자는 이를 들어 런던과 뉴욕 부동산 시장의 취약성과 거품론을 이야기하기도 합니다.하지만, 여행이든 부동산 투자이든 뉴욕이나 런던에서 외국인들의 발길이 끊기는 것과 한국에서 중국인들의 발길이 끊기는 것. 어느게 더 발생 가능성이 크고, 충격이 클까요?(1) 중국이라는 한 나라에 대한 의존도가 높은 도시와 전세계인들이 찾고 싶은 도시. (2) 첫 여행이어서 찾지만 다시 찾고 싶지 않은 도시와 여러번 찾게 되고, 찾고 싶은 도시. (3) 스스로 패셔너블하고 유행에 민감해 전세계에서 주북하는 도시라 말하지만 실상은 다른 나라보다 비싼 가격에 너도 나도 해외 직구에 나서는 도시와 전세계 주요 업체들..
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메자닌과 에쿼티손 가는 대로/부동산 2015. 9. 11. 20:42
메자닌 vs 에쿼티 (1안) LTV 60-80% 구간인 메자닌과 (2안) LTV 50%인 에쿼티 투자안이 있다고 가정해 봅시다. 투자 시점 부동산 가격이 100인데 이후 해당 부동산 가격이 20%가 올랐다가 금융위기가 와서 부동산 가격이 최고 가격 보다 약 40% 하락했다고 가정해 봅시다. 그러면 투자시점 가격 100 대비 80%를 약간 하회하는 수준입니다. 1안의 메자닌은 하락시점에 만기가 겹치면 채무불이행이 발생하고, 메자닌 투자자는 치유기간을 갖습니다. 이때, 메자닌 투자자가 오퍼튜니스틱 전략에 능한 투자자라면 채무조정을 통해 건물의 새로운 소유주가 되고, 선순위 채권은 만기연장 또는차환을 합니다. 문제 건물은 시장도 시장이지만, 자본적 지출도 제때 못해서 건물가치가 더 떨어져 있을 겁니다. 메자닌..
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주요국 산업용 임대료손 가는 대로/부동산 2015. 8. 27. 05:48
주요국 산업용(industrial) 부동산 렌트비 오피스나 리테일 부문에서는 최상위권에 있는 뉴욕. 하지만, 인더스트리얼 부문에서는 순위가 한참 밀립니다. 비단 뉴욕뿐만 아니라 미국 도시들 중 CBRE 자료상 임대료 상위 10위권에 드는 도시들은 없습니다. 그렇지만 미국의 인더스트리얼 부문을 무시할 수는 없습니다. 전자상거래의 발달과 아마존 등 대형 온라인 소매상의 등장으로 최첨단 물류창고 위주로 시장은 발전하고 있습니다. 미국 인더스트리얼에서 물량면에서는 시카고, 평방피트 당 임대료에서는 샌프란시스코가 눈에 띕니다. 런던은 오피스, 리테일, 인더스트리얼 등 많은 부분에서 가장 비싼 임대료를 보이는 도시 중 하나입니다. 유럽의 물류강국인 독일. 프랑크푸르트의 인더스트리얼 임대료는 낮은 수준입니다. 그리고..
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주요국 리테일 임대료손 가는 대로/부동산 2015. 8. 26. 20:26
주요국 리테일 렌트비 뉴욕과 런던 프라임 오피스가 버블이라고 이야기들을 많이 하지만, 리테일 쪽이 더 많은 상승을 했습니다. 국가를 찍고 나서 봐서 뉴욕, 런던, 프랑크푸르트를 기준으로 했는데, 리테일 부분에서 프랑크푸르트는 렌트비가 가장 비싼 도시 중에 속하지는 않습니다. 렌트비 기준으로 홍콩과 뉴욕이 1, 2위를 다투고, 런던이 4~5위권, 프랑크푸르트는 10위권 밖에 있습니다. 어쨋거나 미국, 런던, 독일, 3개국의 경제는 금융위기 이후 꾸준히 상승하고 있으며, 소매판매도 증가세입니다. 그런데, 소매판매의 증가세 이상으로 리테일 부문 렌트비는 상승했습니다. 인터넷/모바일 쇼핑의 발전에 따른 리테일 부문의 양극화로 리테일 중에서도 프라임급의 렌트비가 많이 상승해서 그렇다고 보기도 합니다. 유로화로 환..
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주요국 오피스 렌트비손 가는 대로/부동산 2015. 8. 23. 06:59
중국 위안화의 평가절하로 그래도 투자할 곳은 미국이나 영국과 같은 선진국 밖에 없다는 시각이 늘어납니다. 물론 미국, 영국, 독일 등 선진국에 대해서도 돈을 풀어 겨우 버티는 식물경제라는 부정적 시각도 존재하지만, 그래도 경제 상황은 상대적으로 나아 보입니다. 미국, 영국, 독일의 주요 도시인 뉴욕, 런던, 프랑크푸르트의 오피스 렌트비를 보면 그동안 꽤 많이 올랐음을 알 수 있습니다. 몇년전부터 버블론이 언급되는 뉴욕이나 런던은 물론 상대적으로 변동성이 낮다고 알려진 프랑크푸르트도 렌트비도 금융위기 직전 수준까지 올랐습니다. 프랑크푸르트는 금융위기 직전 수준이라고는 하지만, 스케일에 따른 착시현상이지 거의 빠지지도, 오르지도 않은 모습입니다만. 이렇게 오른 건 경제지표를 시장가격이 앞서기 때문이라고 긍정..