Global Bumping의 시대: EOD
이전 글에서 언급했던 것 처럼 bump는 울퉁불퉁한 길을 간다는 의미와 부딫치다라는 의미를 가지고 있으며, 힘든 시기에서 참여자 간의 갈등이나 잡음이 커진다는 의미로 보기도 합니다.
미국 부동산 개발업자인 Maefield의 20 Times Square 대출이나, 또 다른 sponsor인 Shanghai Municipal Investments의 520 5th Ave 대출 건. 부동산 불패라고 믿었던 맨하튼에서만 올해 들어 2건 이상의 채무불이행(EOD) 사태가 발생하였다고 합니다.
그 전에 이미 한국 투자자들이 투자한 일부 대출들에서 EOD를 피하기 위해 어쩔 수 없이 리파이낸싱을 했던 건들이 생기고 있다는 소문도 있긴 했습니다.
일시적이든 아니든, 의도적이든 아니든 쉽지 않은 길을 가고 있는 것으로 보입니다.
어쨋든 최근 발생한 실제 EOD 발생 건은 둘 다 부동산 개발, 투자, 운영을 업으로 하는 스폰서에 의해 발생했다 보니, 한국 투자자들의 대형 펀드 스폰서 선호 성향이 더욱 높아진 상태입니다.
펀드들은 CAPEX 투자 등을 위해 약정금액의 15~25% 정도를 미인출 상태로 갑니다. 그리고, 펀드가 망가지면 후속 펀드 모집이 어렵기에 대출 상환에 대한 의지도 높습니다.
하지만, 시장이 폭락하게 되면 문제는 다릅니다. 펀드 가 보유한 거의 모든 자산이 동반하락 하면서 미인출 금액으로 충분하지 않죠. 펀드의 손실로 추가 펀드 모집이 어려워지며 운용역은 이탈하고, 남아있는 사람들도 대출상환에 대한 의지가 별로 없어집니다.
어떤 면에서 보면 상환의지가 있는 시행사 스폰서가 펀드 스폰서 보다 나을 수 있죠.
상환의지는 상환능력 보다 판단하기 어렵긴 하지만 스폰서가 과거 위기 때 어떠했는지 등을 통해 추정해 볼 수 있습니다.
Image: Bumps Sign | Date: 5 April 2009 | Author: Overpush~commonswiki assumed (based on copyright claims) | Source: Wikimedia Commons in the public domain | https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:NJDOT_Bumps_Sign.svg
