부동산 펀드 수익률(Net IRR) 비교 (%)

부동산 펀드 수익률(Net IRR) 비교 (%)

Blackstone이 가장 규모가 큰 부동산 펀드라는 것은 아무도 부인 못합니다. 대표 펀드인 BREP 시리즈는 BREP VI에서 USD 10b를 넘어선 우 계속 펀드 규모가 커져서 가장 최근 펀드인 BREP IX은 약정금액이 USD 20b을 넘어섰습니다. 하지만, 가장 잘하는 펀드인가에 대해서는 이견이 존재하죠.

각종 연기금 공시자료 들을 통해 금융위기 이전부터 여러 시리즈가 있는 부동산 펀드들의 최근(2018년 4분기 ~ 2019년 1분기) 수익률을 비교해 보면 다음과 같습니다.

블랙스톤, 브룩필드 등 대형 운용사의 펀드는 금융위기 이전이나 이후 펀드의 수익률 편차가 크지 않습니다. 

Blackstone의 펀드 중 BREP은 Opportunistic 펀드이며, BREDS는 Mezzanine 펀드, BPP는 Core/Core+ 펀드입니다. 

Brookfield 역시 2019년 vintage인 BSREP(Brookfield Strategic Real Estate Partners) III가 USD 15b에 달하는 등 equity 펀드가 더 비중이 크지만, 구할 수 있는 자료는 mezzanine 펀드인 BREF 시리즈 자료 뿐이었습니다.

포트리스의 경우 2002년 vintage 펀드의 경우 40%에 육박하는 높은 수익률을 보이고 있으나, 2004~2006년 vintage 펀드의 경우 수익률이 저조합니다. 

그린필드(Greenfield Partners)의 경우 2003년 vintage 펀드의 경우 비슷한 시기에 출시한 opportunistic 펀드 대비 수익률이 높지는 않습니다만, 최근 출시된 펀드들일수록 수익률이 높은 모습입니다. 금융위기 이후 출시된 6호(2011~2013년), 7호(2013~2015년)의 경우 각각 USD 500m 이하로 모집하였습니다.

또 다른 대형 운용사인 Lone Star는 한국 등 해외 보다 미국 내 연기금이 좋아하는 펀드라고 합니다. 펀드 규모는 2019년 vintage인 Real Estate Fund VII가 USD 4.7b 수준으로 금융위기 이후 출시된 동일 시리즈 펀드의 모집금액이 비교적 안정적인 모습을 보이고 있습니다. 다만, 대형 펀드들 중 수익률과 수익률의 변동성 모두 높은 편입니다.

Oaktree의 ROF(Real Estate Opportunities Fund) 시리즈는 2002년 vintage인 ROF III부터 2012~2013 vintage인 ROF VI까지 수익률이 안정적인 모습입니다. 2015~2016 vintage의 ROF VII은 아직 투자 초기여서 40%에 달하는 IRR을 보이지만 다른 펀드들 수준으로 수렴할 것으로 예상됩니다.  

Partners Group 역시 안정적인 수익을 보이나, 금융위기 이전 펀드의 수익률 자료는 구하지 못했습니다.

Rockpoint, Realty Associates, Torchlight, Walton Street 등은 전반적으로 양호한 모습을 보였으나, 금융위기 전 출시된 펀드 중 수익률이 (-)를 기록한 펀드들이 있습니다.

비교된 펀드들 중 안정적인 모습을 보인 펀드는 대형 운용사 중 Blackstone, Brookfield, Oaktree, Greenfield 등입니다. 개인적인 호불호는 분명히 존재하겠지만 블랙스톤, 브룩필드 등이 잘 하고 있음을 부정하기는 힘들다고 생각합니다.

※ 단, 전략 및 펀드 출시 시점에 따라 차이가 날 수 있으므로 그래프 만으로 좋다 또는 나쁘다라고 단정지을 수는 없습니다. 또한, 과거의 실적이 아무리 길고 좋더라도 과거 실적이 향후 실적의 예측치는 될 수 없습니다.