미국 부동산 코어 오픈엔드 펀드의 세대 구분

미국 부동산 코어 오픈엔드 펀드의 세대 구분

PGIM의 PRISA(1970), Morgan Stanley의 Prime Property Fund("Prime", 1973), UBS의 Trumbull Property Fund("TPF", 1978), JP Morgan("JPM")의 Strategic Property Fund ("SPF", 1998) 등을 미국 부동산 코어 오픈엔드 펀드(US Real Estate Core Open ended fund)의 1세대라고 한답니다. 다른 3개의 펀드와 SPF가 설정년도에 차이가 많이 나기는 하지만...

그리고, Clarion의 Lion Properties Fund("LPF", 2000), Invesco의 Core Real Estate-USA ("ICRE", 2004) 등이 2세대의 대표적 예라고 합니다.

UBS의 TPF로 대표되며, JPM의 SPF로 이어지는 자금인출 사태 등 1세대 펀드들이 몰락하는 모습을 보이고 있는데, 이는 ASB Capital("ASB")의 ASB Allegiance Real Estate Fund("Allegiance", 1984), BentallGreenOak("BGO")의 Multi-Employer Property Trust("MEPT", 1982) 등 오래된 다른 펀드들에도 보이는 현상입니다. 1세대 펀드들 중 그나마 선방하고 있는 것은 PGIM의 PRISA입니다. PRISA 보다 더 돋보이는 펀드도 있는데 1세대 펀드들 중 최근 가장 돋보이는 것은 Morgan Stanley의 Prime입니다. 최근 몇년간 미국 현지에서 상당한 인기를 끌고 있으며, 혹자는 Prime 펀드의 가장 큰 단점이 대기(entry queue)가 길어서 자금인출까지 3~4년이 소요될 수 있다는 점이라고 할 정도입니다.

수익률 상으로는 2세대 펀드라고 1세대 펀드 보다 특별히 더 나은 성과를 보이고 있지는 않습니다. Invesco의 ICRE 같은 경우 인지도에 비해 특별한 강점이 보이지 않으며, Heitman의 Heitman America Real Estate Trust("HART", 2001)이나 Barings의 Core Property Fund("CPF", 2004)의 최근 성적은 ICRE보다 열위해 보입니다. 이러한 2세대 펀드들 중 돋보이는 펀드는 Clarion의  LPF입니다. 상대적으로 industrial과 multifamily 분야에서 강점이 있는 회사의 특징을 잘 활용하여 Lion Industrial Trust("LIT", 2002)와 같은 섹터특화 펀드 뿐만 아니라 LPF와 같ㅇ느 diversified fund에서도 우수한 성과를 보였습니다.

그 외에 블랙스톤의 Blackstone Property Partners U.S.("BPP", 2014), 브룩필드의 Brookfield Premier Real Estate Partners("BPREP", 2016), CIM의 CIM Urban Income Investments("CUII", 2016), Oaktree의 Real Estate Income Fund("REIF", 2017) 등은 상대적으로 최근에 출시된 코어플러스 전략 펀드로 앞서 말한 코어 전략 펀드들과 다소 다른 성격의 펀드입니다. 위에 언급한 코어플러스 펀드들의 성과는 최근까지는 다들 좋았습니다만 BPP US를 제외하면 규모가 상대적으로 적다는 점이 단점이라면 단점입니다. 또한, CUII의 경우는 코어플러스로 출시된 펀드였으나, 모든 조건에서 ODCE 인덱스를 만족시키면서 운용하다 보니 사실상 코어 펀드가 되었고, 실제로 ODCE 인덱스 편입을 진행 중이라고 합니다.