미국 상업용 부동산 시장 01 부동산의 분류外

1. 부동산의 분류

 

대안투자 또는 대체투자로 분류되는 부동산은 주거용과 상업용으로 분류됩니다.

 

Wiliiam B. Brueggeman과 Jeffrey D. Fisher는 아래와 같이 주거용, 수익형, 혼합형으로 구분하기도 합니다.  다가구주택(Multifamily)이나, 산업용(Industrial)을 상업용의 하위분류로 보지 않는 구조입니다.

 

크게 주거용과 상업용으로 분류할 경우에는 다가구주택(Multifamily)과 산업용(Industrial) 모두 상업용의 하위로 보기도 합니다.

 

 

2. 상업용 부동산 가격과 경제

 

당연한 말일 수 있지만, 상업용 부동산의 가격은 기본적으로 경제의 영향을 많이 받습니다. 미국은 완만한 경기회복이 지속될 것으로 예상되고 있으며, 이럴 경우 Office 가격 역시 상승할 것으로 예상해 볼 수 있습니다.

 

이미 미국의 오피스 가격이 많이 올랐다고 보는 시각도 있지만, 과거 경제성장률과 오피스 가격 상승률을 비교해 볼 경우 추가 상승여력이 있다고 보기도 합니다.

 

 

3. 상업용 부동산 가격

 

상업용 부동산 가격은 기본적으로 순영업이익(NOI)와 Cap Rate에 의해 결정됩니다. 그리고 순영업이익은 수익(Rent)의 영향을 많이 받습니다.

 

Price=  (Net Operating Income)/(Capitalization Rate)

 

일부에서는 오피스 가격 상승이 Rent비 상승보다 빠르고, Cap Rate의 추가하락이 어려워 가격이 고점에 다다른 거 아니냐는 우려를 하기도 합니다.

 

실제로 2010년 이후 Office Price의 가격 상승 속도는 Rent비 상승 속도를 상회하여서 실제 회복세 보다 가격 상승률이 과도했다고 생각해 볼 수 있습니다. 현재 보합세를 보이는 이유도 이러한 빠른 상승에 기인한다고 볼 수 있습니다. 하지만, Rent비가 추가 상승하고 있으며 이에 따른 가격 상승 여력이 있다고 보여집니다.

 

또한 Cap Rate는 과거대비 낮은 수준이어서 추가적인 하락이 어렵다고 보는 것이 일견 타당성 있어 보입니다. 물론 Cap Rate가 낮은 수준이라는 점에는 의견을 같이 합니다. 하지만, 금리 및 스프레드 추이 고려시 중기까지는 Cap Rate 추가 하락(=가격상승)이 가능하다고 예상됩니다.