미국 상업용 부동산 시장 04 Cap Rate와 금리外

4. Cap Rate와 금리

 

Cap Rate는 다음과 같이 이자율과 스프레드 등의 함수로 볼 수 있습니다.

 

Cap Rate = f(Interest Rate, Spread, …)

 

우선 Cap Rate 자체가 금리는 아니나 금리의 영향을 받을 수 밖에 없습니다. 그러나 시장 환경에 따라 스프레드 변동이 큰 특징이 있습니다.

 

실제로 Cap Rate(Cap-spread)와 미국채 10년 스프레드는 미국 고수익채권과 국채 10년 스프레드(HY-spread)와 유사한 추이를 보입니다. 하지만, 변동성은 HY-spread 보다 안정적임을 알 수 있습니다. 스프레드 확대기에는 HY-spread가 높고 스프레드가 하락하기 직전부터 하락하는 동안에는 HY-spread가 더 낮은 모습을 보입니다.

 

현재, Cap rate 자체는 낮은 수준이나, Cap-spread는 2001년 이후 최고점 수준입니다. 비록 절대 금리 수준에 대한 부담은 있으나, Spread의 추가 축소 가능성이 있다고 봅니다. 스프레드의 축소로 인한 추가 수익에 대한 기대치가 크지는 않지만, 향후 중기적으로 봤을 때 금리 인상이 있을 것으로 예상된다면, 금리인상 분을 스프레드 축소가 상쇄하면서 국채 등 안전자산 보다 안정적일 수 있습니다.

 

 

 

5. Rent비와 Vacancy Rate

 

앞서 말한 바와 같이 NOI는 Rent비의 영향을 많이 받으며, 또한 공실률(Vacancy rate)의 함수이기도 합니다.

 

NOI = f(Rent, Vacancy rate, …)

 

과거 추이와 비교시 2010년 이후 Rent비 상승 속도는 가격상승 속도보다 더뎠다고 볼 수 있습니다. Vacancy Rate의 회복속도는 Rent비 상승 보다도 더딥니다. 아직 회복세라고 보기에는 일러보입니다. 하지만, 경기회복과 고용회복에 따라 지속적으로 회복할 것으로 예상되고, 공실률이 낮아지면, 임대료가 오르고, 임대료가 오르면 현재 정체 중인 오피스 가격을 올릴 여지가 있다고 보여집니다.

 

 

 

6. Vacancy 와 실업율

 

공실률(Vacancy Rate)이 지속적으로 낮아질 것으로 예상하는 데에는 경기회복에 따른 실업율 감소와 Office 수요 증가를 근거로 들 수 있습니다. 이는 미국의 경제 회복이라는 대전제 하에서 입니다.

 

공실률은 실업율에 후행하고 있으며, 실업율은 신규취업자수 변동에 후행합니다. 월별 신규취업자수 증가가 큰폭은 아니나 꾸준히 유지되고 있기 때문에 시차를 두고 실업율과 공실률 개선으로 이어질 것이라 예상됩니다.

 

또 하나는 Office 수요의 증가를 들 수 있습니다. 금융위기 이후 빠른 증가세를 보이던 순수요의 증가세 자체가 둔화되는 듯 보이지만, 경기회복 지속에 따른 상승세가 유지될 것으로 예상됩니다.