Korea Institional Investment Forum 중 부동산 부문...

Korea Institional Investment Forum 중 부동산 부문...

 

패널토론자:

 

행정공제회 개발사업본부장 박응한

건설근로자공제회 자산운용본부 투자개발 본부장 박원준

삼성생명보험주식회사 부동산금융파트 신영진

교직원공제회 해외대체투자팀 차장 강태복

 

주요내용:

 

해외 부동산 투자에 대한 접근은 채권 자산에 대한 대체 목적이 주.

저금리 시대의 대안으로 해외 부동산 투자 확대하려고 함.

수익형 부동산 선호.

 

토론내용 (존칭 및 호칭 생략): 

 

[안주영] 해외 부동산 투자의 장점?

 

[강태복] 특별한 장점 보다는 분산 차원의 효과가 가장 큰 이유임.

 

[안주영] 행정공제회에서 평소에는 클럽딜을 주로 했으나 최근 단독으로 런던 오피스 빌딩 인수했는데 단독 투자 이유는?

 

[박응한] 클럽딜의 경우 의견 차이 존재하여 진행이 어려울 수 있음. 예를 들면 배당 중시하는 투자자와 자본차익을 중시하는 투자자, (수익이 낮아도 안정적인) Core 지역 선호와 수익이 높은 비핵심지역 선호 등. 그리고 1년반 이상 런던 지역을 분석한 경험을 바탕으로 자신감을 가진 것도 한 이유.

 

[안주영] 건설근로자공제회는 Colony Capital 등에 blind 형태의 간접투자를 했는데 간접투자를 선호하는 투자자의 유형이 있는가?

 

[박원준] 투자자 성향의 차이. 개별 건에 대한 직접 투자시 한 건물이 미치는 영향이 큼. 또한 부동산은 지역 상품의 특징이 있으며, 해외부동산의 경우 정보의 비대칭성이 존재. 따라서 해외운용사의 track과 전략을 보고 투자하는 것이 타당하다 생각했음.

 

[안주영] 삼성생명도 최근 blind 투자를 했는데...

 

[신영진] 삼성은 blind와 직접 투자를 병행하고 있음. 해외 직접 투자시 시간의 제약이 존재함. 운용사의 능력활용이 유용할 경우 blind 형태로 투자. Risk 분산 목적으로도 blind 유용. 그러나 전체 자산에서 blind의 비중은 미미한 수준. 경험 축적을 바탕으로 간접에서 직접으로 다변화.

 

[안주영] 개발사업은 하고 있나?

 

[박응한] 개발사업도 진행하고 있음. 개발사업을 위해서는 정립된 가이드라인 필요. 이런 가이드라인에 따라 참여 여부 검토. 사업이 존재하는 한 기회 존재. 향후 자본력을 갖춘 연기금이 개발사업에 나서야 함. 이것은 시대적 사명임.

 

[안주영] 교직원공제회도 개발사업을 하고 있나?

 

[강태복] 국내 사업의 경우 많이 참여했으나, 실적은 안 좋았음. 그래도 해외 개발사업 참여 검토 가능. 해외 핵심 자산의 가격이 높아지며, 가격이 위험요인이 되었음. 해외 부동산은 선택의 기로에 놓여있음. 첫째 비핵심 지역의 핵심 자산, 둘째 핵심 지역의 비핵심 자산. 교직원공제회는 핵심 지역을 선택. 핵심 지역에 남아 수익률을  올리기 위해서는 수익률이 높은 개발사업도 검토 가능.

 

[안주영] 임대수익과 자본이익 중 어느 쪽을 중시하는가?

 

[박원준] 기대수익률과 관계 있음. 건설근로자공제회는 운용 중 수익이 중요. 해외의 경우 blind에서는 capital gain을 올리는 투자안을, 직접 투자는 income 위주의 투자안을 선호.

 

[신영진] 삼성도 income gain 중시함. 투자 분석시 capital gain은 0으로 가정함. 부채와 수익의 매칭이 중요. 채권과 대출이 상당부분을 차지하고 있음. 부동산 투자도 이러한 관점에서 안정적 cashflow 위주. 간접투자도 미국의 상업용 부동산 등 이러한 관점에서 투자.

 

[안주영] 향후 계획은?

 

[박응한] 공제회에서는 AI, 특히 부동산 비중을 증가시키고 있으며, 중요성도 높아지고 있음. 분산투자를 위해 저해요인을 타파할 필요 있음. 저해요인은 국내의 경우 지표나 지수가 부족한 것임. 지수가 활용되어야 분산투자 가능. 해외는 지표나 지수 존재. 런던 오피스 부동산 매입도 변동성 많은 (금융)자산 헤지 용임.

 

[박원준] 채권은 저금리로, 주식은 높은 변동성으로 인해 이를 감안시 부동산 비중은 늘어날 수 밖에 없음. 직접투자 보다는 간접투자 형태로 자산규모를 증가시킬 예정. Selection Process 중요.

 

[신영진] 해외 대체 자산 확대 예정. 안정적인 income gain을 위해 필요. Income gain 형 부동산 투자 발굴 예정. 중위험 중수익 선호. Senior mrtgage 관심. 저금리 지속 예상되는데 자산증가 속도를 빠르기에 대체 자산으로 나가야 함. 선순위 대출 시장도 검토 예정.

 

[강태복] 부동산 비중에 대해서는 언급할 위치가 아니며 부동산 내 자산 배분을 언급하겠음. 부동산 타겟은 모든 기회가 가능. 현재 대부분 북미에 투자. 집중은 바람직 하지 않기에 영국을 보고 있으며, 호주도 볼 예정임. Retail, 물류 등 대상에 대한 제한은 없음. 경기에 대한 전망이 안 좋기때문에 equity 보다는 mezzanine이나 distressed 위주로 투자안 발굴 하려고 함.