블랙스톤의 부동산 플랫폼 투자.
플랫폼 투자에 대해 좀더 알아볼까? 대표적인 펀드여서 블랙스톤을 예를 드는데, 그렇다고 블랙스톤 펀드를 투자하라고 권유하거나 반대로 투자하면 안된다고 말리려는 것은 절대 아니란 걸 명심하기를. 최소 120억원은 있어야 가입가능하니, 보통의 개인들은 가입하고 싶다고 가입할 수 있는 펀드가 아니기도 하지만.
Buy it, fix it, sell it.
사서, 고친 후 판다.
매우 단순하지만, 블랙스톤의 운용철학이나 투자전략을 잘 나타내는 말이지.
여기서는 전체 전략보다는 플랫폼 위주로 이야기 해볼까 해.
GFC 이후 미국 경제는 휘청였지. 경기 민감도가 높은 호텔산업은 더욱 힘들어 졌어. 고급 호텔은 고급 호텔 대로, 중저가 호텔은 중저가 호텔 대로.
이때 블랙스톤은 미국 경기가 회복되며, 중저가 호텔의 수요가 늘 것으로 판단하지. 여행 수요 보다 업무출장 수요가 빨리 회복될텐데, 아직은 경기가 어렵기에 중저가 호텔에 대한 수요가 먼저 늘어날 것으로 본거야. 2012년 건별로는 규모가 작은 개별 건에 대한 투자 대신 블랙스톤은 플랫폼 투자의 개념으로 모텔6 체인을 인수하지. 혹자는 무모하다고 평가했지만, 경기가 회복되며, 좋은 성과를 얻어. 그리고 단지 경기회복이라는 운만 작용했던 건 아니야. 지저분한 느낌으로 비슷한 모텔 체인 중에서도 낮은 급으로 생각되던 모텔6를 모던한 분위기로 바꾼 거지. 또한, 1회 용품 지급과 무료 아침식사를 없앴지.
모텔6이 이런 류의 첫 투자는 아니었어. 이전, 한참 버블이 높던 2007년 가을 힐튼 호텔 체인을 블랙스톤 56억 달러를 들이고, 차입 포함하면 총 260억 달러에 매입했었지. 시기로만 보면 가장 버블이 심했던 때. 하지만, 2013년 공모를 통해 지분 일부를 처분하였고, 2014년 9월 블룸버그에는 '역사상 최고의 수익을 낸 거래(The Best Leveraged Buyout Ever)'라고 이름을 올려.
모텔6를 인수했던 2012년, 단독주택 임대업을 위한 플랫폼으로 Invitation Homes도 만들었어. 다들 멀티패밀리를 보고 있을 때였지. 학군을 고려한 고급주택가 주택 위주로 매년 꾸준히 사서 약 4.8만개 정도의 주택을 보유하고 있어. Exit은 포트폴리오 일부를 나눠 파는 전략을 구사해. 예를 들면 2015년에 아틀란타 8,600개 주택 중 1,300개 주택 포트폴리오를 매각한 것처럼.
인더스트리얼 플랫폼으로는 미국의 IndCor와 유럽의 LogiCor를 만들었지.
미국의 IndCor는 2010년 블랙스톤이 설립하였어. 산업시설이 그렇게 각광받던 때는 아니었지. 하지만, 꾸준히 산업용 부동산을 매입하여, 2013년에는 미국에서 3번째로 큰 산업시설 보유회사로 성장해. 그리고, 오피스, 멀티패밀리에 대해 가격 부담을 느끼고, 아마존 등 온라인 기업과 인터넷과 모바일 전자상거래 등이 이슈가 되며, 사람들이 미국의 산업시설에 대한 관심이 커지지. 그러자 2015년 블랙스톤은 IndCor를 81억 달러에 싱가폴 국부펀드인 GIC에 매각해.
유럽의 LogiCor는 2012년 설립된 플랫폼이야. 영국, 독일, 스페인, 이탈리아 등의 산업시설을 매입하며 성장하고 있어. 언젠가는 IndCor 처럼 매각할 거라고 사람들은 생각하지. 언젠가는 그러겠지. 하지만, 아직은 팔 때가 아니라 성장을 지속할 때라고 보는 듯 해.
최근 블랙스톤의 투자 중 눈을 끄는 건 미국의 바이오(BioTech)-생명과학(Life Science) 플랫폼이지. 2015년 가을, 블랙스톤은 BioMed라는 바이오 관련 부동산 보유 회사를 자기자본 49억 달러, 총 80억 달러에 인수하면서 이쪽 분야에 진출을 해. 주식 시장에서야 바이오나 헬스케어 기업들이 이미 주요 테마가 되기는 했지만, 부동산 펀드가 그렇게 대규모의 투자를 집행하는 것은 이례적인 일이었지.
과거의 성공이 미래의 성공을 보장하는 건 아니지만, 끊임없이 남들 보다 앞서 플랫폼을 인수하거나 새로 만들어 온 블랙스톤의 생명공학 분야 투자. 어떤 전략으로 어떤 결과를 만들어 낼지 궁금하기도 해.
1991년 처음 부동산을 투자하기 시작해서 920억 달러, 100조원 넘는 자산을 운용하고 있는 블랙스톤의 부동산 부문. 그냥 단지 크기만 한 운용사 그 이상 아닐까?
Image: The "Black Stone" of Pungo Andongo, Malange, Angola by Paulo César Santos from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Black_Stones_Malange.JPG) / CC0 1.0, Public Domain