손 가는 대로/부동산
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해외 부동산 대출펀드의 레버리지손 가는 대로/부동산 2022. 4. 22. 21:50
해외 부동산 대출펀드의 레버리지 부동산 대출펀드 투자 시 레버리지를 잘 봐야하는데 서로 다른 펀드 간 레버리지 수준 비교가 쉽지는 않습니다. 다양한 방법으로 차입을 하다보니 에쿼티 펀드도 비교가 쉽지는 않습니다. 그런데, 부동산대출펀드는 제대로 파악하려면 더 어렵습니다. 에쿼티 펀드는 어떤 식으로 대출을 받는 차입금 합계와 순자산을 비교하면 됩니다. 100원짜리 펀드 A에서 투자한 부동산의 평균 LTV가 40%인데, 펀드에서 30원을 빌렸으면 실질 LTV는 70%입니다. 펀드 B는 평균 LTV 60%이고, 펀드 단에서 별도 차입이 없으면 실질 LTV도 60%이죠. 그리고, 트랜치를 아무리 복잡하게 나눠도 차주 입장에서는 차입의 시작 구간은 동일합니다. 하지만, 부동산 대출 펀드는 최대 LTV도 중요하지만..
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해외 부동산 대출펀드의 (-) 수익률손 가는 대로/부동산 2022. 4. 22. 21:46
해외 부동산 대출펀드의 (-) 수익률 어느 분이 질문을 주셨는데, 답글로 남기려니 내용이 길어져서 독립된 포스트로 남깁니다. 담보가 있는 안전한 부동산 대출 펀드들 중에 에쿼티 펀드와 비슷하거나 오히려 높은 수익률을 보이는 펀드도 있습니다. 그리고, 꽤 큰 손실을 낸 펀드들도 있죠. 그러다 보니 왜 그럴까 궁금해하시는 분들이 있습니다. 제가 100% 다 안다고 할 수는 없지만, 몇가지만 말씀드리면 다음과 같습니다. 많은 펀드들이 대출만으로 충분한 수익률이 나오지 않기에 추가적인 수단을 사용합니다. 하나는 펀드의 대출이고, 또 하나는 메자닌이라고 부르는 일종의 후순위 대출입니다. 둘다 수익률을 부스터하는 지렛대 효과를 가져오는 레버리지의 사용이죠. 하지만, 수익률이 안 좋아지면 그만큼 펀드에 미치는 부정적..
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코로나19와 오피스손 가는 대로/부동산 2021. 11. 20. 23:40
코로나19와 오피스 상업용 부동산 시장에서 가장 크고 중요한 섹터는 오피스였습니다. 부동산의 특징 중 하나는 유일무이하다는 점입니다. 완전히 똑같은 대체재가 없으며, 거래도 빈번하게 일어나지 않기에 적정가격을 알기 어렵습니다. 상업용 부동산 중에는 그나마 오피스가 표준화에 가까웠죠. 많은 오피스들이 업무지구에 밀집해 있다보니 임대사례나 매매사례를 찾을 때, 똑같지는 않더라도 비슷한 입지나 상태의 비교대상을 찾기 수월했고, 그러다 보니 투자자가 더 많은 관심을 가지게 되었죠. 하지만, 코로나19 이후 가장 의견이 갈렸던 자산군이기도 하죠. 의견이 갈리게 되는 것은 (1)처음 겪는 상황이다보니 통계 자료가 없어서 객관적으로 이야기할 수 없고, (2)오피스를 더이상 하나의 동질적인 자산군으로 볼 수 없어졌기 ..
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글로벌 상업용 부동산 시장 관련 몇가지 이야기손 가는 대로/부동산 2021. 10. 27. 12:54
글로벌 상업용 부동산 시장 관련 몇가지 이야기 미국의 오피스 시장 미국 오피스 시장은 전문가들도 여전히 모르겠다고 말을 합니다. 코로나19로 인해 전면 도입된 재택근무가 일상이 될지 코로나19가 완화되면서 사무실로 복귀할지가 중요한 포인트인데 그 부분이 여전히 확인되지 않고 있기 때문이죠. 백신 접종률이 높아지고, 사무실 복귀가 진행되고 있지만, 미국 오피스의 물리적 점유율은 여전히 낮은 상태입니다. 가장 높은 지역인 마이애미의 경우 70%까지 올라왔지만, 휴스턴 30%, 뉴욕 20% 정도로 여전히 낮은 편이며, 가장 낮은 샌프란시스코는 5%에 머물고 있다고 합니다. 어느 분은 그러시네요. 당장 자기네 회사도 언제 재택근무에서 회사출근으로 정책이 바뀔지 모르는데 시장을 알 수 있겠냐고. 성탄 연휴 때 이..
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업무시설 (Office)손 가는 대로/부동산 2021. 4. 30. 19:16
업무시설 (Office) 재택근무 vs 오피스 복귀 코로나19 이후 대부분의 부동산 섹터는 사람마다 방향성에 대한 전망이 비슷했습니다. 오피스의 경우만 재택근무가 완전히 자리를 잡을 것인지 오피스로 복귀할 것인지에 대한 의견 차이가 있었습니다. 설문조사도 여러 개가 있었는데, 결과는 조금씩 달랐습니다. 오피스의 종말을 주장하는 사람이든, 오피스의 재부흥을 주장하는 사람이든 사람들은 자신이 생각하는 결과만 채택해서 자신의 의견을 강화시켰었죠. 사무실 복귀에 대한 언급을 한 대표적인 인물은 데이비드 솔로몬 골드만 삭스 회장입니다. 지난 2월말 '금융업은 직원들 간 협업이 필수적이라서 재택근무는 이상적 형태가 아니다'라고 했죠. 재택근무는 뉴노멀(New Normal)이 아닌 일탈(逸脫, aberration)이..
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상업시설 (Retail)손 가는 대로/부동산 2021. 4. 30. 07:30
상업시설 (Retail) 부동산 섹터에 대한 전망들은 거의 비슷비슷합니다. 그냥 저 스스로 중간 정리를 하기 위해 적지만, 내용자체는 저의 예전 글이나 시장의 리서치 자료와 큰 차이는 없을 것입니다. 전자상거래로 타격을 받았던 리테일 시설들은 코로나19로 더 큰 어려움을 겪었습니다. 다수의 기관투자자들은 아예 투자불가 섹터로 지정하고, 해외 부동산 펀드들은 리테일 비중을 아예 없애거나 줄이겠다는 거의 비슷한 이야기들을 했죠. 하지만, 그래도 없어질 수 없는 섹터이기도 합니다. 또한, 선진국들은 백신 보급이 빨라지며 일부 리테일의 빠른 회복도 기대되고 있습니다. 스트리트 몰 리테일 전반적으로는 코로나19 이전부터 어렵고, 코로나19는 그 추세를 강화한 것 뿐이라고들 합니다. 하지만, ..
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미국 부동산: 업무시설손 가는 대로/부동산 2021. 3. 23. 21:27
미국 부동산: 업무시설 밀레니얼 세대에 이어 Z세대가 도심을 선호하며 도시선호 현상인 urbanization은 계속 될 것으로 보이며, 우수인력 유치를 위한 기업들의 도심선호도 지속될 거라고 합니다. 하지만, 좀더 지켜봐야 할 것 같습니다. 업무시설(office) 관련 큰 이슈는 코로나19 이전에는 IT 기업들의 도시화(urbanization), 금융기관 백오피스 부문의 교외화(suburbanization)도 있었지만, 아무래도 공유 오피스(flexible office)가 가장 큰 이슈 아니었나 싶습니다. 그리고, 코로나19 팬데믹으로 인해 현재는 재택근무입니다. 코로나19 이후 복귀를 할지, 그대로 재택을 할지는 오피스 시장의 수요와 관련하여 중요한 이슈이죠. 의견이 분분하지만 재택근무는 장점이 많습니..
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미국 부동산: 주거시설손 가는 대로/부동산 2021. 3. 23. 21:20
미국 부동산: 주거시설 Urbanization vs de-urbanization 코로나19 이전에는 한동안 주거시설이나 업무시설 관련해서 밀레니얼 세대와 도시화(urbanization)가 이슈였습니다. 코로나19를 겪으며 도시화가 지속될 것이냐, 교외화(suburbanization)나 탈도시화 또는 역도시화(de-urbanization)가 발생할 것이냐에 대한 의견이 분분합니다. 학문적으로는 교외화와 역도시화가 구분이 되지만, 일상대화에서는 구분하지 않고 도시화의 상대개념으로 사용하기도 합니다. 일단 탈도시화까지는 아닌 교외화 쪽으로 의견들이 많아지고 있습니다. 특히, 뉴스에서 자주 언급하죠. 코로나19로 인해 인구밀집도가 낮은 곳을 선호하고, 밀레니얼 세대가 결혼하고 아이를 낳으며 교외를 선호하며, 재..