손 가는 대로/부동산
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AM, PM손 가는 대로/부동산 2020. 12. 7. 19:47
□ AM, PM 상업용부동산 용어 중 자주 나오는 단어 중 하나는 AM과 PM입니다. 오전과 오후를 나타내는 A.M.(ante meridiem)과 P.M.(post meridiem)을 말하는 것은 물론 아니고요, 각각 Asset Management와 Property Management의 약자입니다. 그런데, 둘다 한국말로는 자산관리로 번역이 되다보니 처음 접하는 분들은 헷갈려하기도 합니다. 용어를 접해본 사람은 바로 와닿긴 하겠지만, 그렇지 않을 경우 한영사전에 나오는 정의를 봐도 와닿지는 않습니다. Asset: 1.자산(이 되는 사람이나 물건) 2.(특히 부동산과 같은) 자산, 재산 Property: 1.재산, 자산, 소유물 2.부동산, 토지 3.건물 4.소유권 영영사전에도 여러가지 정의가 있지만, 그..
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면적손 가는 대로/부동산 2020. 11. 12. 23:27
□ 면적 잘 아는 사람이야 잘 알겠지만, 부동산을 처음 접하는 사람들은 면적에서부터 골치가 아파지기 시작합니다. 땅이 있고, 건물이 있을 때, 땅과 건물은 정해진 그대로이니 면적은 하나여야 할 것 같은데, 면적의 종류가 여러 개가 있고, 어떤 면적은 때로는 늘어나기도 하기 때문입니다. [일반] ● 연면적(延面積, 총면적, Gross Floor Area, GFA) 연면적은 대지에 들어선 건축물의 바닥면적의 합계를 말합니다. 지상층, 지하층, 주차시설 등을 모두 포함합니다. 다만, 대지면적에 대한 연면적의 비율인 용적률을 산정할 때 적용하는 연면적에는 (1)지하층, (2)지상층의 주차용 면적, (3)준초고층 건출물에 설치하는 피난안전구역의 면적, (4) 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적 등은..
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임대료손 가는 대로/부동산 2020. 11. 9. 07:33
□ 임대료 상업용 부동산의 소유자는 임대료 수입이 있고, 관리비, 보험료, 세금 등 관련 비용을 지불해야 합니다. 이 비용을 누가 부담하느냐에 따라 임대차 계약은 다음과 같이 나뉩니다. ● FSG Lease (Full Service Gross Lease) FSG, full gross, full service, gross 등 다양하게 불리는 FSG는 임차인이 기본 임대료를 지불하면, 임대인이 모든 제세공과와 보험료, 관리비 등 Operating Expense를 지불하는 계약형태를 말합니다. 운영과 관련된 비용이 정액 개념으로 임대료에 포함되어 있는 셈이니 명목임대료는 FSG가 Net lease 보다 높게 됩니다. ● Net Lease Net Lease는 운영 비용의 일부 또는 전부를 임차인이 부담하는 형태..
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해외 상업용 부동산손 가는 대로/부동산 2020. 10. 30. 19:29
해외 상업용 부동산 현재 미국 등 해외의 상업용 부동산은 생각보다 가격 조정이 많이 이뤄지지 않았다고 합니다. 거래자체가 많지 않아서 아직은 적정 가격을 찾기 어려운 상횡이죠. 스폰서들이 어려워도 아직은 좋은 물건을 헐값에 내놓으려고 하지 않기때문입니다. 어쩔 수 없이 현금화에 나서도 여전히 싼 걸 싸게 팔거나, 비싼 걸 비싸게 팔려고 합니다. 금융위기 때 좋은 건 결국은 오른다는 교훈을 얻었거나 그정도로 급하지 않기때문일 수도 있죠. 좀더 급한 스폰서들은 싼거와 비싼걸 섞어서 팔기도 합니다. 좋은 것은 들고 있으면서 안 좋은 것만 팔고 싶지만, 사려는 사람은 반대로 좋은 것만 사고 안 좋아보이는 것은 아무리 싸도 안 사려하기 때문입니다. 좋은 물건만 싸게 살 기회는 거의 없지만, 섞여있는 포트폴리오 딜..
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임대수요손 가는 대로/부동산 2020. 10. 30. 19:06
□ 임대수요 임대수요를 나타내는 지표로는 미국 등에서는 Net Absorption을 주로 사용하며 Leasing Activity를 보조자료로 보며, 유럽에서는 Take-up을 주로 사용합니다. ● Net Absorption (순흡수면적) Absorption는 해당기간에 점유된(Occupied) 면적입니다. Net Absorption은 물리적인 점유 면적의 순증감을 뜻합니다. ¶ 사용지역: 미국 ¶ 계산방법: Physically Occupied Space - Physically Vacated Space ☞ Physically Occupied Space: 일정기간 동안 임차인이 새롭게 입주한 공간(Move-in)으로 신규공급에 대한 것도 포함 ☞ Physically Vacated Space: 공실이 발생한 ..
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자본환원율손 가는 대로/부동산 2020. 10. 30. 19:04
□ 자본환원율 (Cap rate, Net Initial Yield, Gross Initial Yield) 우리나라 말로는 다 자본환원율로 번역이 되는데 지역에 따라 3가지 종류가 있습니다. 미국, 아시아 등에서 사용되는 Cap rate, 영국에서 사용되는 Net Initial Yield(NIY), 유럽대륙에서 사용되는 Gross Initial Yield(GIY)입니다. 가격에 대한 수익의 비율이라는 개념은 비슷하지만, 세부 계산방식에서 차이가 있습니다. ● Cap rate (자본환원율) ¶ 사용지역: 미국, 아시아 등 유럽 이외 지역 ¶ 계산방법: NOI / Value ☞ NOI = Gross Revenue - Operating Expense NIY와 비슷한 개념이나 국가나 지역 별로 상이한 매입관련 비..
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주택 vs 멀티패밀리손 가는 대로/부동산 2020. 9. 22. 06:34
주택 vs 멀티패밀리 WSJ는 10여년 동안 부동산 가격이 오르면서 담보대출을 낀 미국의 총 주택 가치가 총 10조 달러에 이른다고 보도했습니다. 2분기 신규 주택담보대출액은 1조 1000억 달러로 역대 최대 수준을 기록했습니다. 하지만, 코로나19로 차주의 원리금상환능력이 저하되었으며, 이 상태가 지속될 우려가 커지고 있죠. 이미 3월말 미국 정부는 정부보증 주택대출에 대해 최대 1년까지 지불유예를 허용하는 코로나19 부양책을 써 대상자들이 대출금을 갚지 못해도 당장은 매각되는 피해를 보지 않도록 조치를 취하기는 했지만, 이는 근본적 해결책은 될 수 없고, 코로나19의 영향은 장기화될 거라는 예상이 많습니다. 어디선가는 살아야 하기에 주거목적의 주택에 대한 수요자체가 줄지는 않기에 경제적으로 어려워지는..
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펀드 투자전략 6손 가는 대로/부동산 2020. 9. 11. 20:52
펀드 투자전략 6 경기순환주기에 따른 전략을 얼핏 그럴듯해 보이지만, 지나기 전에는 현재 어느 지점에 있는지 알 수 없다는 단점이 있습니다. 당장 지금이 어느 시점일까요? 코로나19가 2~3년은 갈테니 여전히 하락 초반? 혹은, 한참 하락이 진행 중인 중반? 아니면, 코로나19 백신과 치료제가 나오거나, 나오지 않더라도 코로나19가 생활의 일부가 되면 경제가 정상화될 수밖에 없을테니 하락 후반? 의견들은 많겠지만, 객관적 근거를 갖고 답할 수 있는 사람은 없을 겁니다. 또 하나의 단점은 어디 있는지 정확히 알고 있다고 쳐도, 사람들의 의견을 모아보면, 매시점 마다 거의 모든 전략이 가능하다는 점입니다. 해당 전략 하에서 세부전략이나 세부목적은 달라질 수 있지만. 세부전략까지 직접 정하는 경우면 다를 수 ..