손 가는 대로/부동산
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펀드 투자전략 5손 가는 대로/부동산 2020. 9. 11. 08:45
펀드 투자전략 5 새로운 내용은 아니며, 사이클 기준으로 있던 앞의 내용들을 전략별로 재구성하였습니다. Core/Core+ 자산배분 차원에서 꾸준히 투자하는 전략입니다. 경기 주기 상으로도 전체 시기에 걸쳐 유효한 전략입니다. 하락 초기 신용도 높은 임차인의 장기임대차 계약이 있는 Core/core+ 전략의 경우, 임대차 계약 갱신한지 얼마 안되었으면, 임대료가 높은 수준에서 안정적 수익이 발생하게 됩니다. 가격변동은 있을 수 있지만, 이를 바탕으로 회복될 때까지 버틸 수 있습니다. 하락 후기 이 시기는 core/core+ 뿐만 아니라 무엇을 투자해도 좋은 시기입니다. 포트폴리오 다변화에 좋은 시기라고 하죠. 회복 초기 매 사이클이 동일하지는 않지만 일반적으로 core 자산의 경우 하락 속도가 빠르고, ..
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펀드 투자전략 4손 가는 대로/부동산 2020. 9. 11. 08:41
펀드 투자전략 4 (4) 경기사이클별 2 경기사이클에 따른 또다른 설명입니다. 비슷한 부분도, 서로 다른 부분도 있을 겁니다. 사람마다 다르게 볼 수 있기에 앞의 글이 맞냐, 이 글이 맞냐 이러는 건 큰 의미는 없습니다. 편의상 이전 글보다 단계를 줄였습니다. 1) 하락 초기 활황일 때 늘어났던 개발 건들이 delivery되며 공급이 수요를 초과하게 됩니다. 경제는 하락국면에 들어서며, 수요는 오히려 줄기 시작하죠. 이런 영향으로 공실이 증가하며, 가격이 하락하기 시작합니다. 투자자들의 불안감이 커지며, 낮은 위험, 안정적인 임차인, 장기임대차 계약의 core 자산을 찾게 됩니다. 우량 임차인의 장기임대차 계약은 하락 후 회복될 때까지 안정적적인 현금흐름이 유지될 수 있게 합니다. 일부 투자자들은 가격하..
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펀드 투자전략 3손 가는 대로/부동산 2020. 9. 9. 18:28
펀드 투자전략 3 (3) 경기사이클별 앞의 두 전략이 경기변동이나 시장상황에 대해 전혀는 아니더라도 덜 민감한 전략이었는데, 보다 적극적으로 시장이나 사이클을 고려할 수도 있습니다. 하지만, 사이클 상 어디에 있는지는 지나기 전에 알기 어렵고, 하락을 예상할 때 거기에 맞는 전략이라고 해도 회사 문화에 따라 투자하기 쉽지 않다는 한계가 있죠. 그리고, 최근 진행 중인 구조적 변화는 사이클이 기존과 다른 모습으로 진행되도록 할 가능성도 있습니다. 또한, 아래 전략은 일부 예시인데 각 단계의 구분이 애매하고, 투자자마다 투자기회에 대한 시각이 달라서 절대적 기준은 아닙니다. 절대적 기준이 있다면, 특정시점 마다 동일한 전략의 펀드들만 나오겠죠. 1) 하락 초반 Distressed debt 큰 폭으로 할인 매..
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펀드 투자전략 2손 가는 대로/부동산 2020. 9. 9. 18:24
펀드 투자전략 2 (2) Risk-return Profile 이제 막 투자를 하기 시작한 기관에서 가장 이야기하기 좋은 것은 저위험 투자에서 고수익 투자로 점점 위험도를 높여가는 것입니다. 부동산펀드의 경우, 전략상으로는 Core > Core+ > Value add > Opportunistic으로 확장해 가고, 지역으로는 북미 > 유럽 > 글로벌 > 아시아, 이머징으로 확장해 가는 것이죠. 투자자에 따라 잘 아는 곳인 한국 비중이 높은 경우 위 지역별 순서를 무시할 수도 있습니다. 이렇게 접근하면, 제 3자가 보기에 체계적으로 보인다는 장점이 있습니다. 하지만, 복합전략이나 구분이 어려운 전략을 구사하는 펀드들도 있고, 시장이나 경기 사이클에 맞 지 않을 수 있습니다. 모집 중인 좋은 펀드가 없을 수도 ..
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펀드 투자전략 1손 가는 대로/부동산 2020. 9. 9. 18:21
펀드 투자전략 1 부동산 펀드 투자를 위한 전략은 크게 (1)자산배분 차원에서의 접근, (2)Risk-return profile 증가, (3)경기싸이클에 대한 탄력적 대응 등에 따라 정해집니다. 편의상 구분은 하였지만, 실제로는 어느 한 기준만 있기 보다는 복합적으로 작용하죠. (1) 자산배분 차원의 접근 단기예측 보다는 자산배분 차원의 큰 그림으로 접근하는 경우입니다. 자산의 일정비율을 부동산에 배분하고, 부동산에 배정된 비울은 다시 Core/core+와 non-core 자산에 배분됩니다. 주식시장이 크게 변동하면 전체자산 사이즈가 변동하면서 부동산 펀드도 비중을 조절해야 하기도 합니다. Core/core+ 오픈엔드 펀드에 적합합니다. 안정적인 현금배당 차원에서 꾸준히 일정 비율을 유지하게 됩니다. 리..
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Data Center손 가는 대로/부동산 2020. 9. 8. 18:52
Data Center 가장 성과가 좋았고, 전망도 좋은 것은 데이터센터이지만, 워낙 특수한 섹터여서 일반 부동산 관점에서 접근은 쉽지 않습니다. 일반적으로 데이터센터는 고용효과가 낮고, 전기를 많이 사용합니다. 초창기에는 뭔가 첨단도시 느낌이 나서 선호하는 곳도 있었겠지만, 보통은 지방정부가 유치를 선호하지는 않습니다. 전력과 통신 인프라가 양호하면서도 인구가 밀집되지 않은 지역을 선호하며, 열이 많이 나서 냉각비용이 많이 들다보니, 더운 곳보다는 서늘한 지역을 선호합니다. 데이터센터의 전망에 대해 기술의 노후화가 빠르다는 이유로 투자에 부정적인 사람들도 있습니다. 하지만, 인공지능이나 자율주행차가 다 빅데이터에 의존한다는 점에서 하드웨어적 기술발전 속도보다 데이터 사용량의 증가 속도가 빠를 거라는 사람..
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Industrial손 가는 대로/부동산 2020. 9. 8. 18:46
Industrial 전자상거래가 늘어나면서, 상업시설(retail)의 어려움은 가중되고, 물류시설(industrial)은 좋아졌다는게 대다수 사람들의 생각입니다. 부동산 주요 섹터 중 가장 좋았던 섹터이기는 합니다만, 기대만큼 좋지는 않았습니다. 기대 자체가 매우 주관적 잣대이지만. 대출도 비교적 안정적이어서, 2020년 8월 기준 CMBS의 30일 이상 연체율은 1.20%, special servicing rate은 1.21%로 둘 다 전년 동월 보다 낮은 수준을 유지하였으며, 주요자산군 중 가장 낮은 수준이었습니다. 코로나19의 부정적 효과는 거의 받지 않았으며, 실시간 배송이 가능한 시설들 위주로 수요가 급격히 증가했다고 합니다. 투자기회 전략적 위치에 있는 최신 물류시설들은 코로나19와 전자상거래..
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Multifamily손 가는 대로/부동산 2020. 9. 8. 18:33
Multifamily 오피스나 멀티패밀리의 경우 코로나19로 인한 안정성 장세에서도 상대적으로 안정적인 모습을 보였습니다. 특히, 멀티패밀리를 포함한 주거시설의 중요성이 더 부각되었죠. 대출도 비교적 안정적이어서, 2020년 8월 기준 CMBS의 30일 이상 연체율은 3.02%로 전년동월 보다 높기는 했으나, special servicing rate은 2.56%로 각각 전년 동월 보다 낮은 수준을 유지하였습니다. 코로나19에 대응한 정부의 지원금은 임대료나 담보대출의 상환능력을 유지시켜 주면서 긍정적 요인으로 작용하였습니다. 투자기회 전반적으로 공급 대비 수요가 많다 보니 투자환경에 우호적이며, 특히, 인구성장률이 높은 시장이 유망합니다. 다만, gateway market에 대해서는 우려하는 시각도 있습..