손 가는 대로/부동산
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미국 부동산: 체험형 시설과 숙박시설손 가는 대로/부동산 2021. 3. 23. 20:10
미국 부동산: 체험형 시설과 숙박시설 코로나19가 물류와 상품 판매형 상업시설에 미치는 영향이 구조적 변화의 방향을 유지하며 속도를 가속화하였다면, 체험형 시설이나 숙박시설에 미치는 영향은 속도가 아닌 방향이었습니다. 구조적 변화가 아닌 일시적 충격입니다. 일시적이 길어지고는 있지만. 구조적 변화가 아니다 보니 코로나19가 종식되면 돌아갈 수 있는 부분으로 보고 있으며, 시기의 불확실성때문에 조심스러워 하면서도 일부 투자자들은 투자기회로 여기고 있습니다. 체험형 시설에 대한 수요는 백신 접종인구가 일정 수준에 달하며 사회적 분위기 전환시 빠르게 이루어질 것으로 보입니다. 다만, 어린이들 백신은 아직 없다보니 어린이를 주요 대상으로 하는 시설은 회복이 보다 더딜 것으로 전망합니다. 숙박시설의 경우 차로 이..
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미국 부동산: 물류시설과 상업시설손 가는 대로/부동산 2021. 3. 23. 19:35
미국 부동산: 물류시설과 상업시설 많은 사람들이 코로나19가 사람들의 생활을 바꾸게 되고, 더이상 코로나19 이전의 생활로 돌아갈 수 없을 거라고 합니다. 미국 부동산 시장 역시 그런 관점에서 바라보기도 합니다. 워낙 요즘은 전망들이 비슷해 새로울 것은 없는 이야기들이지만, 코로나19의 효과 관련 나눠서 보면 다음과 같습니다. 코로나19와 비대면 시대 코로나19로 비대면 시대가 오면서 물류시설(industrial, logistics)에 대한 수요가 증가하고, 상업시설에 대한 수요는 급감했다? 코로나19가 예상보다 빠르게 전자상거래를 증가시킨 것은 맞지만, 이는 코로나19 이전부터 진행되어 오던 구조적 변화입니다. 코로나19는 속도를 좀더 당겼을 뿐입니다. 단지, 코로나19로 인한 변화였다면 물류시설의 과..
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Vingtage 별 Real Estate Debt Fund IRR (2020q3)손 가는 대로/부동산 2021. 2. 23. 18:24
Vingtage 별 Real Estate Debt Fund IRR (2020q3) ○ Debt Fund는 일반적으로 Equity 펀드 보다 안정적이어서, 금융시장이 불안할 때 경기 방어적 투자안으로 알려져 있음 ○ 하지만, 전략별 Vintage에 따른 수익률을 비교해 보면 Debt fund의 경우 대부분의 vintage에서 각 전략별 Equity 펀드 보다 열위한 모습 ○ 특히 2006~2007년과 같은 금융위기 시, 2010~2015년과 같은 금융위기 이후 구간에서 열위 ○ 개별 펀드 마다 특성이 존재하므로 모든 debt fund가 위험하다고 할 수는 없으나 debt fund 투자 시 신중한 접근 필요 ※ Debt 펀드가 위험하니 투자하면 안된다는 의미는 아닙니다. 다만, 일부에서 생각하듯이 Debt ..
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CMBS Delinquency & Special Servicing Rates손 가는 대로/부동산 2021. 1. 11. 18:12
CMBS Delinquency & Special Servicing Rates Trepp에 의하면, 2020년 12월에도 미국의 CMBS 연체율(Delinquency Rates)과 특별관리자산 비율(Special Servicing Rates)은 전월 대비 하락하였습니다. 연체율은 7.81%, 특별관리자산 비율은 9.81%로 여전히 높은 수준이기는 하지만, 연체율은 2020년 7월 10.32%로 정점을 찍은 후 6개월 연속하락하고 있으며, 특별관리자산 비율은 이보다 후행하여 2020년 10월 10.48% 3개월 연속 하락하는 모습을 보이고 있습니다. 아직 추세적인 하락을 논하기는 이르긴 하지만, 금융위기 직후인 2009년말 부터 2012년초까지 특별관리자산 비율(Special Servicing Rates)이..
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미국 Retail손 가는 대로/부동산 2020. 12. 14. 18:26
미국 Retail 앞서 말한 것처럼 혹자는 도심 근교 Single-family housing에 대한 관심이 높아지고 있으며, 당장은 아니더라도 이런 곳의 리테일은 다시 수요가 있을 것으로 예상하고 있습니다. 리테일 섹터는 코로나19와 상관없이 전자상거래로 인해 어려움을 겪고 있었고, 중저가 백화점들이 문을 닫고 있었습니다. 많은 곳들이 음식료, 극장, 엔터테인먼트, 체험형 시설 등을 늘리는 것으로 전략의 방향을 잡았죠. 문제는 그 시설들이 폐쇄조치라는 코로나19의 직격탄을 맞았습니다. 미국 상무부(U.S. Department of Commerce, Bureau of Economic Analysis) 자료를 보면 2020년 9월 기준 9개월 누적 소비자 지출은 전년 동기 대비 17%가 감소하였습니다. 가장..
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미국 Multifamily손 가는 대로/부동산 2020. 12. 14. 18:12
미국 Multifamily 계속 비슷한 이야기를 하고 있는데, Urbanization에서 업무시설과 주거시설은 차이가 있습니다. Costar 자료를 인용한 Rockwood에 의하며, 교외 이주(City-to-urban migration) 현상으로 인해 2019년 3분기 7%를 하회했던 도심지역(CBD) 공실률은 2020년 3분기에는 9%를 상회하고 있습니다. 반면 교외지역은 코로나19에도 불구하고 6%대 초반에서 안정적인 모습을 보이고 있습니다. 그 폭은 크지 않지만 2020년 1분기를 정점으로 오히려 2분기 연속 하락하고 있습니다. 봄부터 이어진 재택근무는 근로자들이 굳이 회사 근처에 거주할 이유를 낮추었고, 경제폐쇄 또는 봉쇄는 편의시설이 가까이 있다는 잇점도 줄어들게 만들었습니다. 굳이 비싸고, 좁..
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글로벌 상업용 부동산 관련 몇가지 이야기손 가는 대로/부동산 2020. 12. 14. 10:46
글로벌 상업용 부동산 관련 몇가지 이슈 백신: 회복의 시작? 위기의 시작? 영국부터 백신이 보급되기 시작하며, 사람들은 내년부터 경제가 회복될 거라는 기대를 많이 합니다. 하지만, 많은 전문가들은 백신이 보급되더라도 경제회복에는 빨라야 2~3년이 소요될 것이며, 그나마 코로나19 이전으로는 돌아갈 수 없을 거라고 합니다. 혹자는 백신을 먼저 보급하는 국가와 나중에 보급되는 국가의 경제활동 재개시점이 1~2년 차이를 보일테고, 먼저 보급된 국가들(대부분 선진국 또는 강대국)이 보건과 안전을 이유로 미접종 국가에 대해 경제활동에 제약을 두는 경제장벽을 만들며 국가간 경제격차를 크게 벌릴 것으로 예상하기도 합니다. 심지어 혹자는 백신이 경기회복의 시작이 아니라, 코로나19로 덮혀있던 문제를 다시 드러내며 진짜..
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코로나19 이후 부동산 시장손 가는 대로/부동산 2020. 12. 7. 19:53
코로나19 이후 부동산 시장 Post COVID-19, 백신이 나와도 종식이 안된다는 관점에서는 Post Corona vaccine에 대한 관심은 커져만 갑니다. 백신이 12월에 사용승인이 되고 1분기에 보급되더라도, 본격적으로 일반 대중에게 보급되고 경제활동이 지금처럼 부분적이 아니라 완전히 재개되는 것은 2021년 6월말 이후로 예상하고 있습니다. 혹자는 현재 경제가 어려운 이유가 코로나19(COVID-19)만이 아니라 경기순환적(cyclical) 요인과 기술발전에 따른 구조적 요인까지 맞물려 있기 때문에 회복의 속도와 경제 각 부문에 미치는 영향은 생각보다 더 복잡할 수 있다고도 봅니다. 경제침체의 원인을 떠나서 미국 경제회복의 핵심은 소비지출(consumer spending)의 회복입니다. 이는 ..