손 가는 대로/부동산
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미국 부동산 Cap Rate손 가는 대로/부동산 2015. 7. 22. 07:39
미국 부동산 Cap Rate 앞에 글(B:N:T)을 보고 누군가 그럽니다. Cap rate과 비교해야 하는 건 10년 국채가 아닌 정책금리 (연방기금 기준금리, federal fund target rate) 아니냐고. 그 사람 왈, fed rate이 국채 금리와 cap rate에 영향을 주기 때문에 종속변수 끼리 보는 것 보다 독립변수인 fed rate과 종속변수인 cap rate을 보는게 맞다고. 시각의 차이는 있을 수 있고, 서로 영향을 미치는 실제 환경 속에서 명확히 독립변수와 종속변수를 구분하기 힘들기도 하지만, fed rate을 완전한 독립변수로 보기도, cap rate을 fed rate의 종속변수로 보기도 힘들지 않나 싶기는 합니다. 어쨋든 두 지표를 비교해 봐도 국채와 비교했을 때와 큰 차이..
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뉴욕 부동산 Cap Rate손 가는 대로/부동산 2015. 7. 20. 20:11
뉴욕 부동산 Cap Rate CBRE에 의하면, 미국 부동산 유형별 cap rate은 2014년 하반기 기준 Multifamily가 4.59%로 가장 낮고, retail 중 high street가 4.64%로 그 다음으로 낮은 모습을 보입니다. CBD의 A급 Office가 5.53%, Industrial이 5.97%를 보입니다. 호텔은 Luxury 호텔이 6.66%로 높은 수준입니다. 추세로는 유형에 상관없이 2012년 보다 소폭 하락하였으나, 최근에는 정체 또는 소폭 상승하는 모습입니다. 2009년 이후 뉴욕의 부동산 유형별 cap rate는 2013년 상반기까지는 미국 국채 금리와 같이 하락하는 모습을 보여왔습니다. 뉴욕의 high street 리테일은 3.75%로 cap rate은 3%대에서 유지되..
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뉴욕 리테일 렌트비 (C&W) - Local손 가는 대로/부동산 2015. 7. 15. 07:55
뉴욕 리테일 렌트비 (C&W) - Local 절대 금액으로 비싸서 부담스러워 보이지만, USD로 환산하기 전 가격을 2008년을 100으로 놓고 비교해 보면, 뉴욕 5번가의 리테일 부동산 렌트비가 많이 오른게 아니라는 시각도 존재합니다. 호주 Sydney의 Pitt Street Mall의 렌트비가 2008년 보다 2배로 상승하여(201.67) 가장 높은 상승률을 보이고, 한국 서울의 명동이 1.8배로 상승(182.39)하여 그 다음으로 높은 모습을 보입니다. 보기 쉽게 좀더 적은 도시를 비교하면 다음과 같습니다. Cushman & Wakefield에서는 2013년까지는 5번가로 묶어서 자료를 냈고, 2014년부터는 upper 5번가와 lower 5번가로 구분해서 자료를 냈습니다. 편의상 현지통화 비교시에..
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뉴욕 리테일 렌트비 (C&W, USD/SF/Year)손 가는 대로/부동산 2015. 7. 13. 07:21
CBRE가 아닌 Cushman & Wakefield의 자료로 좀더 세분화해서 보면 뉴욕도 지역마다 가격이 다릅니다. 특히, 맨하튼 upper 5번가의 프라임 리테일 렌트비는 홍콩을 넘어서고 있습니다. 세계에서 가장 비싼 곳이자, 역사상 가장 비싼 가격. 너무 오른 거 아니냐는 가격에 대한 부담을 피할 수 없습니다. 하지만 이렇게 좋은 곳은 더 비싸지는 현상을 당연하다고 보는 사람들은 인터넷, 모바일 쇼핑의 성장과 양극화를 듭니다. 현재 자동차 및 내구재를 제외한 전체 리테일의 약 8%를 차지하고 있는 인터넷, 모바일 쇼핑은 2~3년 안에 20~25%까지 증가할 것으로 예상되고 있습니다. 이러한 인터넷, 모바일 쇼핑의 성장은 오프라인 매장의 수익성을 악화시키고 있습니다. 미국의 유명한 백화점인 메이시가 내..
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뉴욕 리테일 PPSF손 가는 대로/부동산 2015. 7. 9. 07:20
Manhattan의 Retail Sale 미국의 부동산은 너무 올랐다고들 말합니다. 뉴욕 등 주요 대도시의 오피스나 멀티패밀리 가격이 많이 오르기는 했습니다. 하지만, 미국의 리테일 시장을 보면 평방피트 당 가격은 2013년 중간값 기준 USD 122/SF로 금융위기 이전은 물론 2003년 USD 135/SF 보다도 낮은 수준이었습니다. 2013년 이후 데이터가 없는 이유는 일부러 누락시킨 것은 아니고, 제가 구한 자료는 2013년까지 밖에 없어서 입니다. 뉴욕 맨하탄으로 좁혀서 2012년 이후의 리테일 매매내역을 보면, 크게 증가하지는 않았음을 알 수 있습니다. 표에서 파란색 동그라미가 건당 매매 가격입니다. 리테일을 평균 개념으로만 보기에는 단위면적 당 가격 차이가 큽니다. 특히, 2014년에는 US..
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뉴욕 리테일 렌트비 (CBRE)손 가는 대로/부동산 2015. 7. 9. 07:17
세계 주요 도시의 prime 리테일 렌트비를 비교해 보면 뉴욕의 경우 꾸준히 오르며, USD 3,000/SF을 상회하고 있습니다. 가로 세로 발 하나 들어갈 정도의 면적이 연 3백만원이 넘는다는 이야기. 절대금액 측면에서는 여전히 홍콩이 1위이지만 증가 추이를 보면 상승세가 멈춘 홍콩을 추월할 날도 멀지 않아 보입니다. 그러다 보니 증가 추이나 금액이나 이 정도면 거품을 이야기하는게 당연해 보입니다. 하지만, 2009년 USD 환산 전 가격을 100으로 놓고 비교해 보면, 증가율이 터무니없이 높기만 했던 건 아닙니다. 증가율이 높은 편이긴 하지만 경제상황 등을 고려해 보면 다른 대도시와 비교시, 오히려 덜 올랐다고 볼 수도 있습니다.
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US CMBS Delinquency Rate by Property Type손 가는 대로/부동산 2015. 6. 23. 20:08
US CMBS Delinquency Rate by Property Type 미국의 CMBS 30일 연체율은 4월에 큰 변화가 없었습니다(-0.01). 상대적으로 높은 수준인 Multifamily(+19bp), Industrial(+15bp) 부문은 소폭 상승하였고, 낮았던 Retail(-6bp)이나 Lodging(-2bp) 부문은 소폭 하락 하였으나 그 폭이 크지는 않았습니다. 그래프 상으로는 2015년 들어 Industrial 부문의 상승이 눈에 띄기는 하지만. 안정적 수준으로 유지되고 있어 보입니다. 금액 측면에서는 신규 연체금액(+USD 250MN)과 전체 연체금액(+USD 100MN)이 소폭 증가하기는 했지만, 하락세가 바뀌었다고 보기는 어려운 수준입니다. 전체적으로 미국 부동산 대출시장의 한축인..