손 가는 대로/부동산
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리츠와 부동산 투자기회손 가는 대로/부동산 2016. 4. 18. 05:46
리츠와 부동산 투자기회 미국은 한국과 달리 리츠가 활성화되어 있습니다. 최근 미국 리츠의 주가가 리츠 보유 부동산 가치를 크게 하회하는 경우가 나타나고 있다고 합니다. 부정적으로 보는 쪽에서는 부동산 거품의 징조이며, 이제 곧 꺼질 거라고 우려를 합니다. 하지만 긍정적으로 보는 쪽에서는 리츠, 특히 상장 리츠는 부동산 가격의 영향도 받지만 주식시장의 영향을 받으며, 자산의 본질가치 보다 왜곡되거나 후행하는 경우가 많다고 보며, 오히려 저가 매수 기회라고 말하기도 합니다. 누가 맞냐 틀리냐를 떠나서 이로인한 투자기회가 생기게 됩니다. 리츠회사 입장에서는 보유 부동산의 가격이 더 오를 거라고 판단하더라도, 주주들의 항의때문에 보유자산 일부를 처분하여, 배당을 하게 됩니다. 이로 인해 부동산 equity 및 ..
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리테일손 가는 대로/부동산 2016. 4. 17. 15:45
리테일의 변신 학교에서 부동산 금융을 배울 때니 오래된 이야기죠. 교과서에서 쇼핑몰과 같은 판매시설(retail)에서 주요 임차인(anchor tenants)의 중요성을 소개하며 다음과 같은 임차인들은 사람들을 모으는 것이 모이는 사람들을 따라오는 임차인이기에 앵커 임차인이 될 수 없고, 다른 임차인의 도움을 받는 임차인들이기에 임대료도 비싸야 한다고 나와있었습니다. 그들은 영화관이나 음식료(F&B) 시설이었습니다. 하지만, 전자상거래가 큰 흐름으로 자리잡은 지금, 해외에서 쇼핑몰과 같은 리테일을 살릴 대안, 또는 핵심 임차인으로 떠오르르는 게 영화관과 F&B 시설입니다. 사람들이 물건은 인터넷이나 모바일로 사도 영화를 보거나 먹고 마시기 위해서는 직접 찾아가기 때문이죠. 모든 리테일에 똑같이 적용되는 ..
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부동산 유형손 가는 대로/부동산 2016. 4. 4. 01:36
상업용 부동산의 5기지 유형 (Office, Retail, Multifamily, Hotel, Industrial) 중 가장 다른 유형은? (1) Multifamily (2) Hotel (3) Industrial 단 한가지 답이 있는 건 아닙니다. 책으로 부동산을 공부한 사람은 (1)을 택할 수도 있습니다. 다른 자산군은 상업용이지만, 멀티패밀리는 주거용 성격도 있기 때문이라는 거죠. 분석을 해본 사람은 (2)를 택하겠죠. 일반 부동산과는 다른 호텔 경영과 관련된 지표들을 봐야하기 때문이죠. (3)은 책으로 공부한 사람들에게는 답이 될 수 없으나, 실무적으로, 특히 입지를 중시하는 사람들은 (3)이라고 생각하기도 합니다. 나머지 자산군은 인구가 밀집된 지역이나, 인더스트리얼은 외진 곳에 있기 때문이고, ..
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블랙스톤의 부동산 플랫폼 투자손 가는 대로/부동산 2016. 3. 23. 05:55
얼마 전 올렸던 글의 수정판입니다. 가장 차이점은 글투라고나 할까요. 여러번 반복해 언급했듯 특정 투자안을 추천하거나, 깎아내릴 목적으로 쓰는 글이 아닙니다. 블랙스톤의 부동산 플랫폼 투자. Buy it, fix it, sell it. 사서, 고친 후 판다. 매우 단순하지만, 블랙스톤의 운용철학이나 투자전략을 잘 나타내는 말입니다. 운용철학이 뭐가 그리 중요하냐고 하는 분들도 많지만, 외부 충격에 흔들림이 적으려면 그에 걸맞는 철학이 있어야겠죠. 크고 다양한 전략을 구사하는 펀드와 운용사인 만큼 할 수 있는 이야기는 많겠지만 지금은 전체 전략보다는 플랫폼 위주로 생각해 봤습니다. GFC 이후 미국 경제는 급락합니다. 주위에 보면 이제 와서 자기는 미국 경기가 곧 회복될 줄 알고 있었다는 사람들이 많은데...
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Occupancy Cost (CBRE)손 가는 대로/부동산 2016. 2. 13. 17:10
Occupancy Cost 전세계 일부 도시의 오피스 occupancy cost를 금융위기 전 최고 가격과 비교한 그래프입니다. 1이상이면 그때 보다 더 높은 수준이고, 1이하이면 아직 그 수준을 회복하지 못한 것입니다. Occupancy cost는 임대료에 서비스 비용과 세금 등이 포함된 임차인이 부담하게 되는 총 비용입니다. 임대수익 측면에서는 임대료가 더 중요하겠지만, 임차인이 느끼는 부담 수준을 비교하기 위해서는 occupancy cost가 더 나은 지표입니다. 간단해 보이는 그래프지만, 사람마다 다른 해석을 합니다. (유형 1) 1이하이거나, 1에 가까운 도시에 임대료 상승을 통한 투자 기회가 있다는 것이죠. Cap rate이나 net initial yield 등에서 추가 하락을 기대하기 어려운..
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Core prime vs others손 가는 대로/부동산 2016. 2. 5. 19:27
Core prime vs Non-core prime vs Core non-prime 금융위기 이후 뉴욕이나 런던과 같은 주요 지역 프라임급 위주로 상업용 부동산 가격은 빠르게 회복됩니다. 체감경기는 아직 금융위기 전 수준에 다다르지 못했는데 몇년 전 이미 금융위기 이전 수준을 넘어선 뉴욕과 런던의 오피스와 멀티패밀리 가격. 상업용 부동산의 버블 논란 속에 사람들은 말했습니다. 그래, core prime은 버블이 있을지 몰라. 하지만, Non-core prime과 Core non-prime은 아직 가격 매력이 있어. 그러면, Non-core prime과 Core non-prime 중 어느 것이 좋은가? 땅은 움직일 수 없다며, 지리적 위치를 중시하는 사람들은 core 지역의 non-prime을 선호합니다...
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The Age of Transformation손 가는 대로/부동산 2016. 2. 3. 21:22
We live in the age of transformation. 변화, 혁신, transformation. (미국) 부동산 시장도 피해갈 수 없는 이슈. Traditional Real Estate. Residential - multifamily의 강세. 주거용은 크게 멀티패밀리의 강세와 도심화로 나타납니다. 미국 베이비붐 세대가 전통적으로 선호하던 곳은 대도시 교외, single family입니다. 남자들의 취미는 (어쩔 수 없이) 집안 수리였습니다. 하지만, 작은 집을 선호하고, 관리가 편한 집을 좋아하고, 출퇴근 거리와 시간을 중시하며, 자가운전 보다 우버가 편한 젊은 세대들은 도심 속 멀티패밀리를 선호합니다. 오피스 - 탈 CBD. 출퇴근이 중요한 젊은 세대. 전통적 회사를 다니는 사람들은 자신..
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유럽손 가는 대로/부동산 2016. 2. 1. 06:27
유럽. 며칠 전 썼던 상업용 부동산 세미나 한 줄 요약. "Everything is still cheap in Europe." 그곳에서 만난 국내 운용사. "유럽이야 없어서 못 사지 살 수 있으면 다 사야죠." 그리고 또다른 상업용 부동산 운용사와의 미팅 한 줄 요약. "No arbitrage any more (in Eorpoe)." 서로 비슷한 듯 다르고, 다른 듯 비슷한 의견. 유럽이 미국보다 가격이 비싸지 않고, 이머징 마켓보다 위험하지는 않지만, 그렇다고 일부에서 기대하는 것 같이 유럽에 무위험(에 가까운) 차익거래가 (더이상은) 존재하지 않습니다. 유럽에 대한 투자도 기회가 남유럽에 있냐, 동유럽에 있냐가 아니라, 서유럽이든, 북유럽이든, 남유럽이든, 동유럽이든 동일한 리스크 하에서는 수익률이 ..