손 가는 대로/부동산
-
메자닌손 가는 대로/부동산 2015. 9. 10. 22:13
1~2년전 7~8%대의 미국 주요 도시 중/후순위 대출 건들이 들어왔습니다. 3~4%대의 cap rate. 표면적으로는 상환 우선 순위가 높은 중/후순위 대출이 상환 우선 순위가 낮은 equity 보다 높은 수익률이 기대되는 모습. (나중에 이야기하겠지만 사실 메자닌이 에쿼티 보다 안전하다는 것에 대해서는 사람마다 의견이 다릅니다.) 이에 혹자는 에쿼티는 버블이고, 메자닌에 투자기회가 있다고 말했습니다. 선순위 담보대출은 은행들이 재개했지만, 메자닌은 차주와 대주 간 미스매칭인 펀딩갭이 존재하기 때문이라는 설명. 투자하고 싶지만 3~4주안에 투자의사 결정을 내려야 했기에 국내 투자기관 중 신중한 곳들은 투자를 못했죠. 실제로 메자닌 이자율은 선순위 이자율이나 cap rate 보다 빠르게 하락하며 유사물건..
-
Cap rate와 net initial yield (2)손 가는 대로/부동산 2015. 8. 31. 21:47
Cap rate와 net initial yield Cap rate = NOI / Price Price = NOI / Cap rate 또는 Yield = Net rent / Price Price = Net rent / Yield 부동산쟁이들은 그 자체로 받아들여, 할인율이나 이자율과 비슷한 개념이라고 말하기도 합니다. 하지만 채권쟁이 중에는 분모에 r이 아니라 1+r의 형태가 들어가야 하지 않냐는 질문을 하기도 합니다. 빌딩이 무한하게 있을 수는 없지만, 오랫동안 있을 수 있고, 무한기간 후 감가상각으로 잔존가치가 없다고 가정해봅시다. 가장 큰 이유는 공식이 단순해서죠. 무한등비수열의 합은 다음과 같습니다. sum = a/(1-r) 여기서 sum을 가격, a를 임대료라고 보면, 1-r은 cap rate가 ..
-
Cap rate와 net initial yield손 가는 대로/부동산 2015. 8. 28. 05:45
Cap rate와 net initial yield 상업용 부동산 투자시 자주 듣게되는 cap rate(자본화원율). 가격 대비 연 순영업이익(NOI)이 얼마인지 비율로 나타나게 됩니다. (= NOI / 가격) 같은 가격이면 순영업이익이 높을 수록 cap rate는 높아지며, 같은 순영업이익이라면 가격이 쌀수록 cap rate가 높아집니다. 순영업이익은 매수자가 추정은 할 수 있지만 통제는 할 수 없는 변수이기에 이를 정해진 숫자라고 보면, 가격은 cap rate의 함수가 됩니다. 국가마다 통화나 면적 등 측정단위가 다르다 보니, cap rate는 가격을 비교하기 유용한 비율입니다. 유럽에서는 cap rate 보다 net initial yield나 prime yield와 같은 yield라는 용어를 더 많이..
-
주요국 산업용 임대료손 가는 대로/부동산 2015. 8. 27. 05:48
주요국 산업용(industrial) 부동산 렌트비 오피스나 리테일 부문에서는 최상위권에 있는 뉴욕. 하지만, 인더스트리얼 부문에서는 순위가 한참 밀립니다. 비단 뉴욕뿐만 아니라 미국 도시들 중 CBRE 자료상 임대료 상위 10위권에 드는 도시들은 없습니다. 그렇지만 미국의 인더스트리얼 부문을 무시할 수는 없습니다. 전자상거래의 발달과 아마존 등 대형 온라인 소매상의 등장으로 최첨단 물류창고 위주로 시장은 발전하고 있습니다. 미국 인더스트리얼에서 물량면에서는 시카고, 평방피트 당 임대료에서는 샌프란시스코가 눈에 띕니다. 런던은 오피스, 리테일, 인더스트리얼 등 많은 부분에서 가장 비싼 임대료를 보이는 도시 중 하나입니다. 유럽의 물류강국인 독일. 프랑크푸르트의 인더스트리얼 임대료는 낮은 수준입니다. 그리고..
-
주요국 리테일 임대료손 가는 대로/부동산 2015. 8. 26. 20:26
주요국 리테일 렌트비 뉴욕과 런던 프라임 오피스가 버블이라고 이야기들을 많이 하지만, 리테일 쪽이 더 많은 상승을 했습니다. 국가를 찍고 나서 봐서 뉴욕, 런던, 프랑크푸르트를 기준으로 했는데, 리테일 부분에서 프랑크푸르트는 렌트비가 가장 비싼 도시 중에 속하지는 않습니다. 렌트비 기준으로 홍콩과 뉴욕이 1, 2위를 다투고, 런던이 4~5위권, 프랑크푸르트는 10위권 밖에 있습니다. 어쨋거나 미국, 런던, 독일, 3개국의 경제는 금융위기 이후 꾸준히 상승하고 있으며, 소매판매도 증가세입니다. 그런데, 소매판매의 증가세 이상으로 리테일 부문 렌트비는 상승했습니다. 인터넷/모바일 쇼핑의 발전에 따른 리테일 부문의 양극화로 리테일 중에서도 프라임급의 렌트비가 많이 상승해서 그렇다고 보기도 합니다. 유로화로 환..
-
주요국 오피스 렌트비손 가는 대로/부동산 2015. 8. 23. 06:59
중국 위안화의 평가절하로 그래도 투자할 곳은 미국이나 영국과 같은 선진국 밖에 없다는 시각이 늘어납니다. 물론 미국, 영국, 독일 등 선진국에 대해서도 돈을 풀어 겨우 버티는 식물경제라는 부정적 시각도 존재하지만, 그래도 경제 상황은 상대적으로 나아 보입니다. 미국, 영국, 독일의 주요 도시인 뉴욕, 런던, 프랑크푸르트의 오피스 렌트비를 보면 그동안 꽤 많이 올랐음을 알 수 있습니다. 몇년전부터 버블론이 언급되는 뉴욕이나 런던은 물론 상대적으로 변동성이 낮다고 알려진 프랑크푸르트도 렌트비도 금융위기 직전 수준까지 올랐습니다. 프랑크푸르트는 금융위기 직전 수준이라고는 하지만, 스케일에 따른 착시현상이지 거의 빠지지도, 오르지도 않은 모습입니다만. 이렇게 오른 건 경제지표를 시장가격이 앞서기 때문이라고 긍정..
-
투자자금의 증가손 가는 대로/부동산 2015. 8. 19. 20:33
숫자로 확인한 것은 아니지만 들은 이야기로는 유럽 물류창고 시장도 투자성 (또는 투기성) 자금이 실제 소유 또는 사용목적의 자금(real money)을 상회하기 시작했다고 합니다. 아주 특이하다기 보다 과잉 유동성이 펀드로 몰리며 대체성 자산이나 실물자산에 투자하는 펀드의 투자대상이 되는 거의 모든 자산군에서 나타나는 현상입니다. 부정적 시각에서는 실소유/사용을 위한 자금 보다 투기성 자금이 늘어나는 것은 거품의 신호라고 봅니다. 펀드들의 만기가 도래하며, 매각이 시점에서 과잉매물로 고생할 수 있다며. 하지만, 긍정적 시각에서는 말하죠. 펀드들의 참여는 유동성을 공급하여, 투자대상을 더 매력적으로 만든다고. 펀드들은 끝까지 들고 갈 수 없는 자금입니다. 시장에 돈이 들어오는 것도 있지만 매매가 활성화되며..
-
미국 호텔의 수요와 공급 증가율손 가는 대로/부동산 2015. 7. 24. 07:12
미국 호텔의 수요와 공급 증가율 미국 호텔의 수요 증가율은 경제성장률 보다 변동폭이 크지만 대체로 경제성장률에 후행하는 모습을 보입니다. 여행을 다녀도 고용 안정성이나 소득 증감이 일시적인 것이 아니라 일정기간 동안 지켜본 후 안정적임을 확인 후 다니기 때문이며, 업무상 출장을 다녀도 예측에 따라 출장을 늘리거나 줄이기 보다는 확인 후 늘리거나 줄이게 되기 때문이라고 합니다. 공급은 수요와 어긋나는 모습을 자주 보입니다. 호텔 수요가 많이 늘어난 후에야 공급이 시작되는데, 공급이 많이 증가할 무렵은 오히려 싸이클 상 수요 증가가 정점을 지나 증가율이 낮아지고 있을 때여서 그렇다고 해석하기도 합니다. 이런 수요와 공급의 엇갈림이 호텔산업 자체의 변동성에 더해져 더 큰 변동성을 만듭니다. 최근 공급 증가율이..