미국 부동산에 대한 소견

미국 부동산에 대한 소견

최근 뜻하지 않게 많은 사람들을 만나게 됩니다. 우리도 투자 건 찾는게 힘들지만, 운용사에서도 뭘해야 할지 몰라서 아이디어를 구하는 차원이라고 합니다. 주식, 채권, Commodity 등 기본적 자산들에 대한 전망은 모르겠다는 의견이 많습니다. 그러면 부동산은 알긴 아느냐? 그러면 할 말은 없습니다. 듣고 보고 한 것들의 요약 수준이니까요.

유럽 및 미국의 크레딧과 미국의 부동산

개별자산에 대해서는 대체적으로 유럽 및 미국의 크레딧, 미국 부동산 쪽에 기회가 있을 거라고 이야기들을 합니다.

크레딧 쪽에서는 금융 외 산업에 대해서는 대체적으로 3 ~ 6개월 내에 회복될 것으로 보고 있습니다. 그동안 추가적으로 신용 스프레드는 벌어질 수 있다고 보는데, 실제 부도 급증으로 이어지지는 않을 것이라 말합니다. 리스크 선호도가 높으면 High Yield 채권이나 펀드도 투자할 시점이라고 하는데 리스크를 선호하지 않으면 기업의 담보부 대출 등에 투자하는 Loan Fund도 투자 검토 시점으로 이야기를 합니다. 기회는 있어 보이지만 초반 맘 고생을 안하려면 실제 투자시점은 좀더 기다려야 할 것 같습니다.

미국의 부동산에 대해서는 외국계 운용사 및 KPMG 등 대부분 Class 1의 Top tier 상업용 부동산은 이미 과열이어서 투자기회가 없다는 쪽입니다. 일부 국내 증권사는 여전히 국내 유수의 연기금 등에서 랜드마크 빌딩을 매입한 것을 보아도 그렇고, 기업들의 빈익빈 부익부가 심화되며 오히려 잘 나가는 기업들이 선호하는 Class 1의 top tier가 더 갈 거라며 투자기회라고 주장합니다. 혹자는 선진국의 시대는 갔고 부동산도 이머징 마켓이다라고 이야기 하지만 한국을 제외한 이머징 쪽은 가격이 많이 오르지 않았나 싶습니다. 개인적으로는 국내 일부 증권사에서 뒷북치는 느낌이며, Class 1의 Top tier 부동산이나 이머징 상업용 부동산 투자시점은 아닌 듯.

Class 2의 Top tier, Class 1의 2nd tier, 아니면 Residential?

이 부분에 있어서는 다소 의견 차이가 있어 보입니다. 객관적이라기 보다는 자신들의 주 전공에 따른 차이라 생각됩니다.

상업용에 특화된 곳은 주거용이 손이 많이 가고 관리가 힘들고 실업율이 높기에 주택구입여력이 낮아서 상업용이 더 좋다고 이야기를 합니다.

Class 1의 2nd tier를 선호하는 쪽은 시카고와 같은 도시는 계속 확장되어 나갈 수 있어서 top tier도 부담스럽지만, class 1의 경우 추가 공급이 어려워서 top tier가 부담스러운 쪽에서 자연스럽게 2nd tier로 내려오기 때문에 지금이 Class 1의 2nd tier 투자시점이라고 봅니다.

하지만 class 2의 top tier를 선호하는 쪽에서는 어느 지역이든 그래도 core asset은 하락이 제한적이라고 이야기를 합니다. 그 지역의 대표기업은 망하지 않고, 그들이 임대 들어가 있는 top tier는 불패한다는 이야기입니다.

주거용을 선호하는 쪽은 상업용은 한 방이기에 잘못되면 한순간 끝이지만, 주거용은 거시경제 및 지역별 특성 따른 통계적 접근이 가능하다고 봅니다. 또한 손이 많이 가기에 진입장벽이 높아서 아직 투자기회가 있다고 합니다. 2008~2009년 금융위기 이후 주요 상업용 부동산은 가격을 회복하여 일부는 이미 버블기에 진입했지만, 주거용은 가격회복이 안되며 바닥을 다지고 있어서 추가 하락은 제한적일 것으로 봅니다.

개인적으로는 주거용이 기대수익률은 낮지만 리스크도 낮지 않나 싶습니다. S생명 처럼 상업용 부동산에 대한 광범위한 네트워크를 가지지 않은 경우 상업용 보다 주거용이 낮지 않을까 생각됩니다.

어떤 투자 대상?

상업용

일반적으로 블라인드 펀드나 Project 펀드로 들어가게 됩니다. Project 펀드의 경우 내가 알고 투자한다는 착각을 하게 됩니다. 그러나 개별 건물에 대해 잘 알고 있지 못하면 오히려 위험 합니다. 기본적으로 여러번 방문해 보고 여러 네트워크가 있는 투자자에게 유리합니다. 쟤네들이 뭘 투자할지 어떻게 믿고 투자하냐는 비판을 받을 수 있지만, 첫단계에서는 차라리 블라인드 펀드가 낫지 않을까 생각됩니다. 하지만 지금이 투자시점인가에 대해서는 확신이 서지 않습니다.

주거용 부동산 NPL

주거용 부동산의 핵심은 싸게 사서 비싸게 파는 것입니다. 동시에 직접 살지 않기에 현물에 대한 관리도 이슈가 됩니다. 그러다 직접 투자 보다는 담보부 대출이 적당하고, 싸게 사기 위해서는 NPL이 좋은 투자 대상이 됩니다. 유입된 실물 주택의 관리를 할 수 있는 능력을 갖고 있는 운용사를 찾는 것도 중요합니다.

주거용 multi family

미국에는 이미 펀드가 운용되고 있지만, 아직 저는 아이디어 차원에서 보고 있는 분야입니다. 예를 들어 Class 1 Top tier의 아파트를 매입하여 임대해 주는 펀드입니다. 일종의 기업형 월세라고 보면 됩니다. 부동산 전문회사에서 기업형으로 월세로 주는 multi family 중 법적으로 임대료 상승률 상한이 있는 지역에 투자를 합니다. 다른 곳보다 임대료 상승율이 낮기 때문에 임차인이 잘 나가지를 않아서 안정적인 임대료 수익을 얻을 수 있습니다. 추가 수익을 향유하고 싶으면, 리모델링 등을 통해서 할 수 있습니다. 기본적 임대료 수익이 있어서 Exit 시에도 안정적으로 나올 수 있습니다. 물론 임대료 상승률 상한이 있다는 점은 부동산 가격상승도 제한하겠지만 급락 위험은 낮아보입니다.