물가 및 금리 상승기의 투자 3

물가 및 금리 상승기의 투자 3

실물투자: 부동산

물가상승, 즉 인플레이션은 화폐 가치의 하락을 의미합니다. 그러다 보니 화폐기반의 금융자산 가치는 하락하고, 실물자산의 가격은 상승하게 됩니다.

실물자산 중에서 가장 먼저 떠올리게 되는 것은 아무래도 부동산일 겁니다. 부동산은 금액이 크다 보니 보통 차입 등 금융활동과 연계되며, 실물자산이면서도 금융상품의 특성도 존재합니다.

이러한 특징으로 인해 물가와 금리 상승기 때 한쪽에서는 부동산 가격의 폭락을 예상하기도 하고, 다른 한쪽에서는 인플레이션 방어 수단으로 부동산을 추천하기도 합니다.

부동산 관련 가장 큰 이슈 중 하나는 코로나19 팬데믹으로 인한 경제봉쇄와 엔데믹으로 다시 경제활동이 재개되면서 부동산 시장에 미치는 영향일 겁니다. 업무시설(office)은 재택근무 지속여부, 상업시설(retail)은 사람들이 얼마나 오프라인 시설로 다시 돌아올지 여부, 코로나19 이전으로 돌아가지는 않더라도 코로나19 때보다는 돌아올거라고 여겨지기 때문이죠. 물류시설(Industrial)은 장기적으로는 유망하더라도 일시적으로 공급과잉 아니냐는 논란이 있으며 엔데믹 시대에서 수요가 줄면 영향이 있을 수 있다는 의견도 있습니다.

여기서는 부동산 자체에 대한 이야기를 하려던 건 아니고 물가 및 금리 상승과 관련된 부분을 이야기하려고 하는 것이니 팬데믹과 엔데믹 관련된 이야기는 넘어가겠습니다.

부동산 평가방법은 크게 3가지, 그리고 세부적으로는 더 많이 있는데, 그 중 하나는 금융상품처럼 미래현금흐름을 현재가치로 할인하여 계산하는 방법입니다. 물가와 금리 변동이 할인율과 미래현금에 미치는 영향에 따라 가격이 오르기도 하고, 내리기도 합니다.

예를 들면, A는 저금리 저물가 환경에서 투자할 곳을 찾다가 우량 대형 임차인과 20년 장기임대차 계약을 맺은 건물이 매물로 나와있는 것을 발견했습니다. 임대료 상승률은 연 1%였는데, 당시에는 지속적인 저금리 저물가 시대가 지속될 것으로 예상되고 있었기에, 우량 임차인의 장기 임대차라는 잇점을 고려하면 1% 상승률은 낮지 않다고 판단을 했습니다. A는 레버리지를 위해서 변동금리조건으로 LTV 60%에 해당하는 금액을 차입해서 부동산을 구입했습니다. 

그런데, 투자 후 얼마 지나지 않아서 물가와 금리가 큰폭으로 상승하기 시작했습니다. 시장 임대료는 물가상승분만큼 상승하였지만, 체결된 계약상의 임대료 상승률은 1%로 물가와 금리 상승률을 하회하다 보니 기대현금흐름 증가보다 할인율의 상승 효과가 더 커지면서 부동산 가치가 하락합니다. 

그런데, 차입금리는 변동금리여서 큰 폭으로 이자비용은 증가하였습니다. A는 이 경우 물가와 금리 상승으로 부동산 투자에서 손실을 보게 됩니다.

또다른 투자자 B가 있다고 가정해 봅시다. B는 A와 비슷한 시기에 한 건물을 투자하려고 검토하였습니다. 공실률이 낮지만 다수의 임차인들이 단기로 임차하고 있어서 기관투자자들이 선호하지는 않는 물건이었습니다. 하지만, 입지에 대해 자신감이 있었던 B는 임대차 계약이 대부분 연장될 것으로 봤고, 계약이 연장되지 않아도 새로운 임차인을 구하기 어렵지 않다고 판단하였습니다. 그는 해당 건물을 구입하기 위해 10년 만기 고정금리조건으로 대출을 받아서 부동산을 구입하였습니다.

물가와 금리가 큰폭으로 상승하자 시장의 임대료도 상승합니다. 만기도래하는 계약은 큰폭으로 오른 시장 임대료 수준으로 재계약을 합니다. 일부 임차인들은 임대료 상승을 감당하지 못하고 퇴거하지만, 입지가 좋다보니 새로운 임차인들이 줄을 섭니다. 금리보다 큰폭으로 임대료가 상승하다 보니, 부동산 가치는 상승된 임대료 상승률을 반영해서 할인율이 증가해도 올라갑니다. 

대출도 LTV 60%까지 장기 고정금리로 받아놓았으니 금리가 인상되더라도 큰 영향이 없습니다. 오히려 화폐가치 하락은 실질적인 부채 부담을 줄이는 효과까지 있습니다.

A와 B의 예에서 시장환경이 각각의 부동산 가치에 미치는 영향 전혀 다릅니다. 하지만, A나 B 모두 극단적인 가정이 아니라 부동산 투자하면서 발생할 수 있는 예에서 크게 벗어나지 않습니다. 또한, 그렇다고 언제나 A 보다 B의 성과가 좋은 것은 아닙니다. 만약 투자 후 금리가 추가로 하락하고 디플레이션 우려가 더 커지면서 시장 공실률이 증가했다면 A가 B보다 더 좋은 성과를 냈을 겁니다. 

단순한 예시이지만, 이렇듯 실제로도 물가상승과 금리인상이 부동산에 미치는 영향은 일률적이지 않고 복합적입니다.

어떻든 간에 부동산은 그래도 버티면 오른다고 생각할 수도 있고, 당장 오르지는 않더라도 주식과 채권보다는 나으니 위험의 분산차원에서 일정 부분 부동산을 투자하고자 할 수도 있습니다.

개인들이 부동산을 투자하는 방법은 대출을 일으켜 주택을 사는 것이 가장 일반적인 방법이죠. 우리나라 뿐만 아니라 대부분의 국가에서 금액이 크다 보니 투자 목적이든 실사용 목적이든 대출을 일으키게 되고, 상승에 대한 기대가 클수록 대출도 최대한 끌어다 쓰게 됩니다. 그러다 보니 시장에 충격이 오는 순간 2009년처럼 금융위기로 이어지기도 했습니다. 이후 각국은 대출에 대한 규제가 심해졌으며, 우리나라는 문재인 정부처럼 집값 상승을 억제하기 위한 목적으로 대출을 틀어막기도 했습니다.

돈이 좀더 많은 사람들은 주택보다 오피스 빌딩 등 건물을 투자하기도 합니다. 사람들이 부동산을 좋아하는 경향이 있기도 하지만, 서장훈 씨가 예능 프로그램 아는형님에서 '돈많은 건물주' 캐릭터로 나왔으며, 이후 여러 연애인들이 재테크 차원에서 빌딩을 매수하다 보니 사람들은 건물 소유에 대한 일종의 로망같은게 커지기도 했습니다.

하지만, 어떻든 간에 부동산은 거액의 종잣돈이 없으면 투자가 쉽지 않습니다. 보다 적은 금액으로 투자할 수 있는 방식으로는 부동산 펀드와 리츠가 있습니다. 초기 부동산 펀드는 기관투자자가 투자하지 않는 물건을 개인대상으로 판매한 경우가 많았습니다. 그리고, 해외부동산펀드 중 개인이 투자한 것 중에 문제가 발생하였지만 만기가 아직 안되었다고 조용히 있는 건들도 있는 걸로 알려져 있습니다. 그러다 보니 개인이 부동산 펀드에 투자하기 조심스러운 면이 있습니다. 모든 펀드가 문제가 되거나 안 좋은 걸 개인들에게 파는 건 아니지만, 계약 내용이 기관투자자가 보기에 당황스러울 정도 허점이 많은 펀드들도 있다고 이야기됩니다.

그런 면에서 개인이 투자하기에는 부동산 펀드보다는 공모 리츠가 더 유리해 보입니다. 적은 금액으로 투자할 수 있고, 상장되어 있다 보니 부동산 펀드보다 투명하고, 주식이기 때문에 주식시장에서 매매도 가능합니다. 일반 기업들 보다 배당성향도 높은 편이어서 배당에 관심있는 사람들에게도 좋죠. 

미국에는 리츠가 워낙 많은데, 리테일 리츠인 리얼티인컴(Realty Income Corp; NYSE: O) 등과 같이 매월 배당하는 리츠도 있어서 부동산에 관심이 없더라도 배당주로 관심을 갖는 사람들도 있습니다.

리츠도 ETF처럼 주식시장에 상장되어 있는 특수목적법인이지만, 특정 부동산에 대한 투자로서, 개별 자산이 아닌 시장이나 섹터별 주식에 분산해서 투자하는 ETF와 차이가 있습니다. 

부동산을 투자하되 개별 리츠보다 시장차원에서 접근하고 싶으면 리츠를 포함한 부동산 관련 기업의 주식에 투자하는 리츠 ETF도 있습니다. 우리나라에도 TIGER리츠부동산인프라 ETF(KRX: 329200) 등 리츠 ETF가 상장되어 있습니다. TIGER리츠부동산인프라 ETF의 경우 맥쿼리인프라(KRX: 088980) 등 인프라 관련 주식도 편입하고 있습니다.

해외에는 리츠도 많고, Vanguard Real Estate Index Fund ETF(NYSEARCA: VNQ), iShares Core US REIT ETF(NYSEARCA: USRT), Global X SuperDividend REIT ETF(NASDAQ: SRET), Invesco S&P 500 Equal Weight Real Estate ETF(NYSEARCA: EWRE), Nuveen Short-Term REIT ETF(BATS: NURE), iShares Residential and Multisector Real Estate(NYSEARCA: REZ), Home Appreciation US REIT ETF(BATS: HAUS) 등 ETF도 종류가 많습니다. HAUS는 티커명에서 짐작하듯 주거시설 위주의 ETF입니다. REZ는 주거용 리츠에 50% 정도, 나머지는 의료용 또는 특수분야 리츠에 투자합니다. NURE도 50% 이상을 주거용 리츠에 투자하고 있으며 그 외에 셀프스토리지나 호텔 등에 투자합니다. EWRE는 이름에서 알 수 있듯이 S&P 500 지수의 부동산 부문 주식에 동일한 가중치를 부여한 지수를 추종합니다. SRET도 이름에서 알 수 있듯이 고배당주 위주로 투자를 합니다. 

그 외에 국내에는 TIGER리츠부동산인프라채권 TR KIS ETF(KRX: 341850)처럼 부동산인프라 채권 ETF, 미국의 iShares Mortgage Real Estate ETF(BATS: REM)와 같은 모기지 리츠 ETF 등도 있습니다. 

2017년 5월 19일을 100으로 표준화하여 비교했을 때 REITs 관련 주가는 나스닥이나 S&P 500 지수를 하회하는 모습을 보입니다. 특히 2020년 3월 큰 폭으로 하락하면서 REITs 관련 주가들의 낙폭이 더 컸는데요, 코로나19로 인한 하락시점입니다. 

SRET는 다른 리츠 ETF 보다 하락도 컸고, 회복은 더딘 모습을 보입니다. 주가만 살폈지, 어떤 종목을 편입했는지 확인하지 않아서 언급하기는 어려운데, 일단 사람들의 반응을 보면, Global X SuperDividend REIT ETF라는 이름에서 부터 내세우는 SRET의 높은 배당성향과 코로나19에서 회복되고 있는 추이들을 언급하며 SRET가 저평가되어 있다고 보는 쪽이 많아 보입니다.