손 가는 대로/부동산
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미국의 부동산 담보대출손 가는 대로/부동산 2017. 2. 17. 21:24
미국의 부동산 담보대출 단일 구조의 whole loan이 있습니다. 하지만, 자금조달하는 차주가 원하는 조건과 대주가 원하는 조건이 다르고, 대주들도 조달비용과 요구수익률 등에 따라 원하는 게 다르죠. 이럴 때 담보대출과 Mezz라고 줄여서 부르는 Mezzanine loan으로 나눌 수 있습니다. 담보대출은 부동산을 담보로 하고, 메자닌은 부동산을 소유한 SPC의 지분을 담보로 합니다. 담보대출이 선순위가 되고, 메자닌이 후순위가 되죠. 담보대출은 다시 상환우선순위 또는 LTV에 따라 A-note, B-note, C-note 등으로 나뉠 수 있습니다. 혹자는 최선순위이자 후순위가 있는 A-note만을 선순위라고 부르지만, 혹자는 A-note는 물론 whole loan, B-note, C-note 등 부동..
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상업용 부동산손 가는 대로/부동산 2016. 12. 6. 19:49
상업용 부동산 관련 이슈 리테일과 앵커 음식료점(grocery stores) 불과 얼마전만 해도 사람들은 리테일은 부정적이어도 대형 음식료점이 입주한 리테일은 긍정적으로 판단했습니다. 음식료 쇼핑은 전자상거래의 영향을 덜 받는다고 생각했기에. 하지만, grocery store 간 가격 비교 후 전자상거래로 구입하는 앱, 오프라인 점포없이 농산물이나 축산물을 소비자와 생산자 간에 바로 연결해주는 사이트, 음식료에도 뛰어든 아마존. Grocery stores도 앞으로의 전망이 밝지는 않습니다. 밀레니얼 세대 밀레니얼 세대가 성인이 되며, 도심으로 모인다고 했습니다. 결혼을 늦게 하고, 도심 생활을 즐기기 때문에. 도심의 멀티패밀리와 오피스 수요를 견인한다고 하기도 했죠. 하지만 어느새 그들도 결혼을 하고 가..
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Brexit와 CRE funds손 가는 대로/부동산 2016. 7. 6. 20:57
브렉시트와 CRE funds I. BREXIT 관련 예상 시나리오 1. 브렉시트 찬성 2. 유럽 본사가 런던에 있는 금융기관 등 기업들의 사무실 EU 지역으로 이전 수요 폭증 3. 런던의 부동산 가격 하락 4. 영국 부동산 펀드 환매 급증 5. 영국 부동산 펀드에 유입된 GBP 90b(약 13조 6천억원)의 자금 유출 우려 6. 유동성 리스크 확대 7. 부동산 펀드 자금 인출 중지 8. 영국 파운드화 추가 하락 II. 예상 시나리오의 진행 ● 2016년 06월 23일, Brexit 투표 ● 2016년 07월 05일, 영국 상업용 부동산에 투자하는 주요 펀드들의 환매 중단 선언 및 파운드화 추가 하락 - 환매 중단 선언 펀드 예 • Standard Life Investment ∙ 스코틀랜드 계열 보험사인 ..
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Good is good손 가는 대로/부동산 2016. 4. 23. 12:07
Good thing is better than bad thing. 너무 당연해서 말도 안되는 듯 보이거나 말장난 하는 것 같은 문장. 원문을 보면 good thing은 good equity, bad thing은 bad debt을 의미합니다. 중요한 건 equity냐 debt이냐가 아니라 good이냐 bad냐라는 것을 강조하기 위해 thing을 써서 문장을 뽑아낸 듯. 하지만 거기에 국한된 것은 아닙니다. 내용은 크게 몇가지로 요약됩니다. 하나는 지금은 equity 시대이다. Equity 가격이 부담스럽다고는 하지만, 그래도 equity가 debt 보다 좋다. 낮은 금리가 equity의 value와 매력도를 높이기 때문이다. 좋은 equity는 나쁜 debt 보다 좋다. 또 하나는 좋은 기업과 좋은 주식이..