브렉시트와 CRE funds
I. BREXIT 관련 예상 시나리오
1. 브렉시트 찬성
2. 유럽 본사가 런던에 있는 금융기관 등 기업들의 사무실 EU 지역으로 이전 수요 폭증
3. 런던의 부동산 가격 하락
4. 영국 부동산 펀드 환매 급증
5. 영국 부동산 펀드에 유입된 GBP 90b(약 13조 6천억원)의 자금 유출 우려
6. 유동성 리스크 확대
7. 부동산 펀드 자금 인출 중지
8. 영국 파운드화 추가 하락
II. 예상 시나리오의 진행
● 2016년 06월 23일, Brexit 투표
● 2016년 07월 05일, 영국 상업용 부동산에 투자하는 주요 펀드들의 환매 중단 선언 및 파운드화 추가 하락
- 환매 중단 선언 펀드 예
• Standard Life Investment
∙ 스코틀랜드 계열 보험사인 Standard Life의 투자회사
∙ UK Retail property fund (AUM GBP 2.9b)
∙ 유동성(liquidity assets) 13%임에도 환매 중단
∙ 투자자산의 62%가 런던과 남동부 위치
• Aviva Investors
∙ Property Trust fund (AUM GBP 1.8b ≒ USD 2.4b)
• M&G Investments
∙ M&G Property Portfolio (AUM GBP 4.4b)
∙ 영국 최대 상업용 부동산 펀드
- 영국 파운드화 가치는 31년 만의 최저치 갱신
• BREXIT 결정 후 13% 하락
• 1985년 이후 처음으로 GBPUSD 1.300 이하로 하락
● 환매 중단 선언 펀드의 등장은 특히 개인들이 투자한 부동산 펀드 자금이탈 가속화할 것으로 예상
● 안정화되고 있다고 여기던 영국의 금융 및 부동산 시장이 이미 예상 대비 7~8단계에 진입한 것은 아니냐는 우려
III. 시장 상황
● 제퍼리의 애널리스트 마이크 프류에 따르면 개방형 펀드들이 영국 상업용 부동산 시장의 5%를 차지
- 금융위기 직전인 2007년 2% 보다 높은 수준
• 펀드런 사태에 더욱 취약
● Henderson, Aberdeen, Legal & General, M&G, Standard Life 등은 펀드의 가치를 4~5% 하향 조정
● 런던 증시의 FTSE 100 지수에 편입된 부동산 펀드들의 주가는 브렉시트 결정 직전과 비교해 이미 30% 내외 하락
- 일부에서는 펀드런 발생시 2009년 금융위기 때 보다 큰 폭의 하락 우려
• 금융위기 시점 영국 부동산 하락폭 40%
● 높은 외국 자본 비중
- 영국 중앙은행인 영란은행(BOE)의 조사에 따르면, 2009년 이래 부동산 전체 거래(금액 기준)의 약 45%가 외국인 자본
• 영국이 EU 탈퇴 시, 런던의 유럽 금융허브 역할에 대한 우려 존재
• 금융허브와 안전자산에 대한 이미지 희석은 고가의 런던 부동산 가격에 대한 우려로 이어짐
• 이에 따른 자금 이탈 우려감 상승
IV. 환매 중단 펀드의 특징
● 특징
- U.K.-focused property funds
- 환매가 자유로운 개방형 펀드
● 주요 투자 대상
- 런던의 고급 상업용 부동산
• 안전자산으로 여겨지며, 고급 상업용 부동산에 대한 해외자금 유입으로 인한 가격 상승
• 브렉시트 결정 이후 자금 이탈 우려에 따른 고급 상업용 부동산 시장 급격히 냉각
