코로나19 이후 부동산 시장

코로나19 이후 부동산 시장

Post COVID-19, 백신이 나와도 종식이 안된다는 관점에서는 Post Corona vaccine에 대한 관심은 커져만 갑니다.

백신이 12월에 사용승인이 되고 1분기에 보급되더라도, 본격적으로 일반 대중에게 보급되고 경제활동이 지금처럼 부분적이 아니라 완전히 재개되는 것은 2021년 6월말 이후로 예상하고 있습니다.

혹자는 현재 경제가 어려운 이유가 코로나19(COVID-19)만이 아니라 경기순환적(cyclical) 요인과 기술발전에 따른 구조적 요인까지 맞물려 있기 때문에 회복의 속도와 경제 각 부문에 미치는 영향은 생각보다 더 복잡할 수 있다고도 봅니다.

경제침체의 원인을 떠나서 미국 경제회복의 핵심은 소비지출(consumer spending)의 회복입니다. 이는 미국 뿐만 아니라 전세계의 공통된 이슈이기도 하죠.

그런 의미에서 부동산 시장에서 리테일 부문에 대한 전망은 중요합니다.

● 여전히 험난하지만 최악은 지난 리테일

Richard Barkham은 2021년 3분기부터 리테일이 회복될 것으로 보고 있습니다. 전자상거래가 확대되고, 코로나19까지 맞으며 전 세계는 마치 오프라인 리테일은 완전히 망하고, 온라인만 남을 것처럼 이야기하지만, 모든 쇼핑이 온라인으로만 이루어질 수는 없다는 것이죠.

물론 전자상거래의 확대라는 대세적 흐름이 바뀔 것이라는 전망은 아닙니다. 하지만, 2020년 전자상거래 비중은 오버슈팅한 부분이 있으며, CBRE는 2021년에 전체 소매판매에서 전자상거래가 차지하는 비중은 2020년 보다 소폭 낮아질 것으로 예상하고 있습니다.

● 불확실한 길을 가는 오피스

불확실하다고 하지만, 그렇다고 각 기관의 예상이 크게 다르지도 않습니다.

CBRE 설문조사(Office Re-entry Plans by % of Respondents - Likelihood of Returning to the Office in the Near Term)에서는 2020년 9월 현재 오피스 복귀율은 24.5%이며, 점진적으로 사무실로 복귀가 일어나며, 2021년 1분기에는 59.7%, 2021년말까지는 98.0% 수준까지 복귀하게 될 것으로 예상하고 있습니다.

여전히 우려가 존재하는 것은 사실입니다만, 재택근무가 기존 오피스 업무를 완벽히 대체할 수 없다는 설문조사는 그 외에도 많이 나오고 있습니다.

Richard Barkham 역시 2021년부터 회복될 것으로 봅니다. 현재 20%대인 복귀율이 2021년에 60%가 될 수도, 70%가 될 수도, 90%가 될 수도 있는데 정확히 예상할 수는 없고, 50%를 넘게 될 것은 확실해 보인다고 하죠. 완전한 회복은 2022년으로 보고 있는데, 대부분 복귀하더라도 향후 5년간을 보면 불필요하다고 판단된 10% 정도의 공간은 비어지게 될 것으로 봅니다.

다만, 오피스 전반적으로 사용면적이 줄어드는 것은 아니고, 더 좋은 곳을 찾게 되면서 좋은 오피스 공간에 대한 부족 현상은 지속될 것으로 봅니다.

● 주택

부동산담보대출이 초저금리를 보이고 있지만(super low mortgage rate) 주거비 부담은 높은 수준에 머물고 있습니다.

사람들은 주거비를 포함한 생활비가 비싼 도시에서 생활비가 상대적으로 적게 들면서도, 편의시설이 잘 갖춰진 도시로 옮겨갈 것으로 전망을 하고 있습니다. 소위 말하는 Sun Belt 지역의 도시들이죠.

Sun Belt 지역은 미국 남서부에서 남동부까지 아우르는 미국의 남부 지역을 말합니다. 일조량이 풍부하고 날씨가 온화해서 사람들이 선호하는 도시들이 많고, 1960년대부터 인구 증가율도 꾸준한 지역입니다.

Barkham은 편의시설에 대한 선호로 인해 도시화(urbanization)는 지속될 것이고, 대도시들은 수년내에 다시 사람들이 모일 것으로 전망합니다.

다만, Sun Belt 도시로 인구가 이동하는 것에 대해서는 큰 이견이 없지만, 주요 대도시의 urbanization에 대해서는 여전히 사람마다 의견이 나뉩니다. 도심 부동산 가격이 오르고, 밀레니얼 세대가 결혼하여 가정을 꾸리고, 코로나19까지 겪으며 사람들은 거리두기를 해도 덜 답답하고, 인구 밀집도도 낮은 교외로 가는 탈도시화로 바뀔거라는 시각과 그래도 가까운 편의시설에 대한 편리성을 포기하지 못해서 도시화는 계속될 것이라는 시각이죠.

● 물류

중장기 추세로 보나, 코로나19로 단기 모멘텀을 보나 물류는 최근 가장 관심을 많이 받는 섹터입니다. CBRE 역시 2021년 물류는 낮은 공실률이 유지되고, 임대료는 사상 최고 수준을 기록하며, 순흡수도 코로나19 이전 수준을 회복할 것으로 보고 있습니다.

Barkham은 어쩌면(maybe)이란 단어를 붙이기는 했지만, 물류는 팔 시점(time to sell), 오피스는 살 시점(time to buy)일지 모른다고 말합니다. 2021년은 여전히 위험하며, 2021년 말이나 2022년 초에는.

● 호텔

호텔의 회복은 한참 남은 듯 보입니다. 2020년 30%대에 머물 것으로 보이는 객실점유율은 2023년이야 60%대 후반으로 오르며 코로나19 수준을 회복할 것으로 예상됩니다.

2021년 호텔은 자동차로 갈 수 있는 호텔(driving destination market) 위주로 회복을 예상합니다.

중국의 호텔은 객실점유율이 20%까지 떨어졌다가 출장(business travel) 수요가 살아나며, 70%까지 빠르게 회복되었다고 합니다.

이를 근거로 일부에서는 미국에서도 빠른 회복을 예상하기도 합니다. 하지만, Barkham은 미국 호텔의 회복 속도는 훨씬 느려서 2021년 후반부터 회복이 시작되고, 2023년까지 회복이 진행될 것으로 봅니다. 하지만, 2023년에도 코로나19 이전 수준을 완전히 회복하지는 못할 것으로 봅니다.

미국 호텔 중에는 대형 컨퍼런스가 주요 수익원인 호텔들이 있습니다. 이러한 대형 컨퍼런스와 이를 통해 사람들이 서로 만나는 것은 미국 문화의 일부이기에 대형 컨퍼런스는 온라인으로 대체되지 않고, 상황이 개선되면 다시 개최될 거라고 합니다. 하지만, 그 시기는 빨라야 2022년으로 예상합니다.

CBRE와 CBRE의 Richard Barkham 인터뷰 자료를 참고로 했습니다만, 그대로 다 옮기지는 않고 일부만 옮겼습니다.