중국 위안화의 평가절하로 그래도 투자할 곳은 미국이나 영국과 같은 선진국 밖에 없다는 시각이 늘어납니다.
물론 미국, 영국, 독일 등 선진국에 대해서도 돈을 풀어 겨우 버티는 식물경제라는 부정적 시각도 존재하지만, 그래도 경제 상황은 상대적으로 나아 보입니다.
미국, 영국, 독일의 주요 도시인 뉴욕, 런던, 프랑크푸르트의 오피스 렌트비를 보면 그동안 꽤 많이 올랐음을 알 수 있습니다.
뉴욕 오피스 렌트비 (USD/sf/y)
자료: CBRE 자료 정리
런던 오피스 렌트비 (USD/sf/y)
자료: CBRE 자료 정리
프랑크푸르트 오피스 렌트비 (USD/sf/y)
자료: CBRE 자료 정리
몇년전부터 버블론이 언급되는 뉴욕이나 런던은 물론 상대적으로 변동성이 낮다고 알려진 프랑크푸르트도 렌트비도 금융위기 직전 수준까지 올랐습니다. 프랑크푸르트는 금융위기 직전 수준이라고는 하지만, 스케일에 따른 착시현상이지 거의 빠지지도, 오르지도 않은 모습입니다만.
이렇게 오른 건 경제지표를 시장가격이 앞서기 때문이라고 긍정적으로 해석하기도 하고, 체감경기는 좋지 않은데 렌트비가 이렇게 오른 것만 봐도 현재 글로벌 부동산은 언제든 꺼질 수 있는 버블 영역에 들어섰다고 말하기도 합니다.
그곳에 살지 않다보니 체감경기는 모르겠지만, 미국, 영국, 독일의 경제는 급성장은 아니어도 꾸준한 성장세를 지속하며, 금융위기 전 수준을 이미 넘어섰습니다.
GDP 인덱스
자료: OECD 자료 가공
금융위기 직전 가격이 부담스럽고, 글로벌 저성장이 걱정되며, 오로지 돈의 힘으로 버티는 것 아니냐는 우려가 있지만, 숫자로는 선진국들의 경제가 꾸준히 성장해 왔다는 것을 부인하기는 힘들어 보입니다.
그리고 아무리 디플레이션을 걱정한다고 해도 물가변동을 반영한 실질 렌트비는 아직 금융위기 전 수준에 다다르지 못했습니다.
뉴욕 오피스 렌트비 (USD/sf/y)
자료: CBRE 자료, 인플레이션 조정
런던 오피스 렌트비 (USD/sf/y)
자료: CBRE 자료, 인플레이션 조정
프랑크푸르트 오피스 렌트비 (USD/sf/y)
자료: CBRE 자료, 인플레이션 조정
이런 점을 들어 주요국의 오피스는 버블이 아니라고 말하기도 합니다.
물론 렌트비가 가격을 그대로 반영하지는 않습니다. 하지만, 다른 조건이 동일하다면 렌트비 상승은 순영업이익(NOI)을 증가시키고, 오피스 가격을 상승시키게 됩니다. Cap rate 또는 net initial yield가 그것을 상쇄하고 남을 정도로 오르지 않는다면.
(1) 그럼 오피스 외 다른 자산군은 어떨까요?
(2) 렌트비는 별로 안 올랐는데, 가격이 많이 올랐다면, 그거야 말로 버블 아니냐는 질문을 할 수도 있겠죠.
- 렌트비는 CBRE에서 발표한 asking rent로 실제 렌트비와는 차이가 날 수 있습니다.
- 동 블로그의 글들은 투자를 권유하기 위한 목적으로 씌여지지 않았습니다.
RE_data_CBRE_office_rent.xlsx