핵심 지역의 B급 vs 비핵심 지역의 Prime급
글로벌 부동산의 가격에 대한 부담. 풍부한 글로벌 유동성과 리스크에 대한 조심스러운 접근으로 특히 코어 지역의 A급 빌딩의 가격의 오름폭이 큽니다. 조달금리나 기대수익률이 낮다면 자본차익은 없다고 쳐도 그래도 코어 지역의 프라임급이라며 접근할 수도 있지만, 코어지역의 임대수익, 그 이상의 수익률을 올려야 하는 투자자들은 자연스레 고민을 하게 됩니다. 코어 지역에서 B급으로 가느냐 코어 외곽의 프라임급이냐, 아니면 2nd tier 지역의 프라임급이냐.
코어 외곽의 프라임급에 대한 접근이 그나마 편해보입니다. 아무래도 친숙한 지역 근처이다 보니. 이쪽을 선호하는 사람들은 코어 팽창론을 주장합니다. 코어 지역의 가격이 오르면 주변지역으로 옮겨가며 코어 지역이 확대된다는 주장이죠. 투자 시점에는 핵심지역이 아니나 투자 후 핵심지역이 되며 시장이 오르지 않더라도 자본차익이 가능하다고 봅니다. 실제로 많은 도시들은 팽창을 통해 커왔습니다.
외곽 투자 시 주의할 점은 대로나 하천, 고압선이나 그외 다른 사유등에 의해 핵심지역의 팽창이 불가능할 수 있습니다. 대로나 하천 고압선은 육안으로 확인이 가능하기에 비교적 알아채기 쉽지만, 법규나 환경, 생활동선 등은 외지 투자자가 쉽게 파악하기 어렵습니다.
반대로 팽창이 너무 쉬운 리스크도 있습니다. 핵심지역의 가격이 오른다고 지나치게 공급이 많아져 과잉공급으로 갑자기 가격이 급락할 수도 있습니다.
Tier 2 도시의 프라임급 빌딩. 물이 넘치면 자연스레 밑으로 흐르 듯 Tier 1의 프라임급에 돈이 몰려 넘쳐나면 그 다음 도시로 넘어갑니다.
가끔 Tier 2 도시의 프라임급 빌딩은 실사를 가면 입이 떡 벌어질 때가 있습니다. 우뚝 솟아 눈에 띄는데다가 상대적으로 낮은 비용에 지을 수 있다보니 각종 시설들도 뛰어납니다. 하지만, 지금 임차인이 떠난다면?
사람보다 돈이 빠르다는 말이 있습니다. 돈이 2nd tier로 가는 속도만큼 임차인들이 빠르지는 않습니다. 기존의 도시와 어울리는 선의 빌딩에 대한 대출은 나쁘지 않아보입니다. 하지만, 과한 느낌이 드는 빌딩은... 해당 도시가 그만큼 커지는 구조적 변화가 없거나, 있더라도 취약하다면 조심해야 합니다.
결국 변하지 않는 건 입지다. Tier 1 도시 외곽의 프라임이나 Tier 2 도시의 프라임 보다 Tier 1 도시 핵심지역의 B급이 낫다고 보는 사람들의 말입니다. 입지는 내가 바꿀 수 없지만 B급을 A급으로 바꾸는 것은 내가 할 수 있다는 설명이죠.
싸게 사서 자본투자로 빌딩을 A급으로 만들면 추가비용을 고려해도 자본차익을 얻을 수 있습니다. 코어 보다 높은 수익을 기대할 수 있는 투자입니다.
그러면 왜 기존 소유자는 그냥 B급 상태로 방치해 두었을까요? 재무상태의 악화로 추가비용을 투입하지 못했을 수 있습니다. 대부분 그렇게 설명을 합니다.
하지만, 법규나 민원 또는 소송, 아니면 기술적 문제 등으로 방치했을 수도 있고, 생각보다 많은 비용이 들기에 자본투자 보다 그냥 매각을 결정했을 수도 있습니다. 또한 시장의 구조적 변화로 지금은 핵심지역 같지만 현지 사정을 잘 아는 사람에게는 쇠락하는 지역이기 때문일 수도 있습니다.
어느 경우든 조금이라도 수익이 나는 건 그만큼의 위험이 있기 때문입니다. 그래도 투자하는 건 그만큼의 수익을 내야하기 때문이고요.
어느 것이 더 좋다가 아니라 저마다 처한 환경과 선호도에 따라 택하게 됩니다.
Image: Downtown Los Angeles skyscrapers by Jon Sullivan from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Downtown_Los_Angeles_skyscrapers.jpg) / Public domain