부동산 관련 주요 용어 (ABC 순)

부동산 관련 주요 용어 (ABC 순)

Absorption: 수요. 특정 기간 중 사용자에게 임대 또는 매각된 면적.

Absorption Rate: 공실(vacant space) 중 특정 기간 중 사용자에게 임대되거나 팔린 부동산 공간 비율.

ADR (Average Daily Rate): 일평균객실단가. 호텔의 판매가능한 객실중에서 이미 판매된 객실의 총실료를 판매된 객실수로 나누어 구한 값. (= 당일 총매출액 / 고객이 사용한 총객실수)

Appraised Value: 감정가액. 전통적으로 원가방식(cost approach), 시장방식(market approach), 수익방식(income approach) 등 3가지 방법이 있음.

Base Building: TI(Tenant Improvement) 전에 임차인에게 제공되는 빌딩

Base Rent: (1)기본 빌딩 상태(standard improvements)로 임차인에게 제시되는 임대료. 특정임차인을 위한 추가 시설비용 등이 보태짐. (2)리테일에서는 공용면적에 대한 임대료(common area charge)를 고려하기 전 최소 임대료. (3)오피스나 산업용에서는 임대료 상승 전 임대료

CAM (Common Area Maintenance): 공용면적 관련 발생하는 운영비.

Capitalization: 부동산에서는 한 해의 순영업이익(NOI)으로 부동산의 가치를 표현하는 방법

Cap Rate (Capitalization Rate): 자본환원율. 수익형 부동산(income producing property)의 가치를 %로 나타내는 척도. = NOI / Price

Cap Rate, Going-In: (1)복수년도를 대상으로 한 현금흐름 분석에 있어, 첫해 NOI와 취득비용을 계산한 cap rate. (2)부동산 취득시점의 cap rate.

Cap Rate, Stabilized: 특별한 비용 등이 발생하지 않는 대표 년도 기준 cap rate.

Cap Rate, Terminal: 복수년도를 대상으로 한 현금흐름 분석에 처분 가정 시점의 cap rate.

CBD (Central Business District): 일반적으로 리테일, 오피스, 호텔 등과 밀집도가 높은 주택가 등으로 구성되어 있는 도시 중심부

Condominium: 소유자가 개별 가구(individual units)을 소유하고 있는, 다가구 건물(multi-unit structure) 

Conduit CMBS: 지역별, 종류별로 분산된 40~60개 정도의 대출자산을 담보로 발행되는 CMBS. 주로 고정금리 10년 만기가 많음.

Commercial Property: (1)수익추구형 부동산 (income-producing property). Multifamily housing, retail, office, warehouse, industrial, hotel 등. (2)Retail,  wholesale, office, hotle, service 등 상업적 목적의 부동산

Cost Approach: 원가방식. 비용방식. 대체원가접근법. 부동산평가 3방식 중 하나. 동일한 건물을 새로 만들 때 예상되는 비용을 통해 부동산 가치를 추정하는 방법.

CRE (Commercial Real Estate): 시장에서 거래되는 multifamily residential, office, industrial, retail 등의 부동산

Debt Coverage Ratio: 매년 부채원리금 상환금액(ADS) 대비 순영업이익(NOI) 비중. = NOI / ADS

DSCR (Debt Service Coverage Ratio): 부채상환계수. 매년 부채원리금 상환금액(ADS) 대비 순영업이익(NOI) 비중.

Distressed Properties: 현재 시장가격 보다 현저하게 낮은 가격으로 매각되는 자산. 다양한 사유가 존재. 차주의 상환 능력 저하, 자산 가격이 대출금 잔액 하회, 세금 연체 등으로 유치권 행사, 민사 소송, 파산 등

Duplex: 한 건물을 두 세대가 사용

Economic Life: 경제연수. 부동산 개선으로 인한 수익이 비용을 상회할 것으로 예상되는 기간

Effective Net Rent: 비용부담이나 계약조건이 다른 임대료를 서로 비교하기 위한 임대료. 고시 임대료(quoted lease rental rate)에 포함되어 있는 운영비용을 차감한 점이 effective rent와 차이. Effective rent가 임차인의 실제 비용을 나타내는 반면, effective net rent는 건물주의 투자수익을 나타냄.

Effective Rent: 임대기간 중 발생하는 임대수익을 연간 금액으로 환산한 임대료. 비용부담이나 계약조건이 다른 임대료를 서로 비교할 수 있도록 함. 명목금액으로 계산하나, 현재가치를 고려하여 계산하기도 함.

Face Rent: 고시된 명목 임대료

Full Service Leases: 오피스 임대계약 시 건물주가 임차공간의 janitorial services를 포함한 모든 서비스를 제공하는 계약.

GLA (Gross Leasable Area): (1)임차인인 임차하여 배타적으로 사용할 수 있는 공간. 임차인인 임대료를 지급하는 공간으로 수익이 발생하는 공간. (2)총 임대가능한 면적(all rentable areas)에 공용면적(all common areas)을 포함한 면적. (3)순임대가능 면적(net leasable area)에 공용면적을 비율대로 합산한 면적. (4)Retail 쇼핑센터에서 모든 임차인들의 사용 면적. 

Gross Area: 건물의 총 면적. 일반적으로 외벽 기준

Gross Lease: 소유주가 운영비용(operating expense)을 지급하는 임대차 계약

Hard Cost: 실제 건설, 대수선, 기타 자본 비용 등 직접 비용.

High-rise Office: 고층 빌딩. 일반적으로 26층 이상

HVAC (Heat, Ventilation, and Air-Conditioning): 공조시스템. 건물의 냉난방, 환기 시스템

Income Approach: 수익방식. 수익환원법. 부동산평가 3방식 중 하나. 해당 건물의 미래 예상 현금을 추정하여 이를 기반으로 가치를 추정. 

Market Value = Expected annual income / Capitalization rate

Industrial Property: 생산(production), 제조(manufacturing), 물류(distribution) 등으로 사용되는 부동산

Junior Mortgage: 선순위 밑으로 근저당이 설정되는 후순위 담보대출

Legacy Asset: 금융기관 등이 장기간 보유하고 있는 자산. 최초 취득금액 보다 가격이 큰 폭으로 하락해 있는 자산.

Low-ball Offer: List 되어 있는 가격보다 훨씬 낮은 가격에 매수 제안.

Low-rise Office: 저층 빌딩. 일반적으로 6층 이하.

LTC (Loan-to-cost ratio): 부동산 관련 총비용 대비 대출금액

LTV (Loan-to-value ratio): 총 부동산 가격 대비 대출금액

Mall: 쇼핑센터 안에 개별 상점들이 연결되어 있는 곳

Market Approach: 시장방식. 시장접근법. 비교사례접근법. 유사 물건의 가격을 조사한 후, 시간, 장소, 환경 등을 고려하여 가격을 조정하여 비교.

Mezzanine Debt: 중순위 대출. 자산에 대한 근저당이 아닌 equity 또는 자산의 소유자의 회사 또는 다른 share를 통해 guarantee 확보

Mid-rise Office: 중층 빌딩. 일반적으로 7~25층.

MSA (Metropolitan Statistical Area): 주요 도시와 그 주변을 포함하는 지역

Multifamily housing: 2이상의 가구가 있는 주거용 건물(housing units)

Net Initial Yield: = Net Rent / Price

Net Leasable Area: 공용면적과 공조시스템, 기타 빌딩 설비들 제외한 임차면적

Net Lease: 소유주가 모든 운영관리비(expenses related to the maintenance and operation)를 부담하고 이후 임차인에게 추가 임대료 형태로 부과하는 임대차 계약

Net Net Lease: 임차인이 임대료 외에 운영관리비(expenses related to the maintenance and operation)를 부담하는 임대차 계약

Net Rentable Area: 임대료 계산을 위한 면적. BOMA standard가 사용되나, 다양한 방법 존재.

NNN Lease: 임차인이 운영비용(operating expenses), 보험료(insurance premiums), 세금(property taxes) 등을 부담하는 임대차 계약

NOI (Net Operating Income): 순영업이익. 임대수익과 기타수익을 더한 수익에서 공실 및 기타 손실과 운영비용을 제한 금액

Non-recourse Loan: 대주의 권리가 담보물건에만 한정되는 대출

Non Performing Loan: 무수익 여신. 정상적인 상환이 이루어지지 않는 대출

Occupancy: 객실 점유율. 객실 이용률

Occupancy Cost: 임차인이 공간 임차에 대해 지급하는 실제 금액. 세전 또는 세후 기준으로 표시.

RBA (Rentable Building Area): 임대가능면적

RevPAR (Revenue Per Available Room): 판매가능객실당 수익

Senior Mortgage: 자산의 가장 첫번째 근저당 설정권자인 선순위 담보대출

Single Asset CMBS: 단일 자산을 담보로 발행되는 CMBS. 주로 최고 사양의 부동산을 대상으로 함.

Soft Cost: 금융이자, 부동산 세금, 허가, 기타 비용 등 부동산 건설 또는 개발과 관련된 비용

Sub Performing Loan: 원리금 지급은 되고 있으나 차주의 신용도가 매우 낮은 여신

Triple Net Lease: 임차인이 운영비용(operating expenses), 보험료(insurance premiums), 세금(property taxes) 등을 부담하는 임대차 계약

Zoning: 지역 당국에 의해 사용용도가 지정. 예) single dwelling residential, multiple dwelling residential, light manufacturing, commercial, retail, etc.