미국의 부동산 담보대출
단일 구조의 whole loan이 있습니다. 하지만, 자금조달하는 차주가 원하는 조건과 대주가 원하는 조건이 다르고, 대주들도 조달비용과 요구수익률 등에 따라 원하는 게 다르죠. 이럴 때 담보대출과 Mezz라고 줄여서 부르는 Mezzanine loan으로 나눌 수 있습니다. 담보대출은 부동산을 담보로 하고, 메자닌은 부동산을 소유한 SPC의 지분을 담보로 합니다. 담보대출이 선순위가 되고, 메자닌이 후순위가 되죠.
담보대출은 다시 상환우선순위 또는 LTV에 따라 A-note, B-note, C-note 등으로 나뉠 수 있습니다. 혹자는 최선순위이자 후순위가 있는 A-note만을 선순위라고 부르지만, 혹자는 A-note는 물론 whole loan, B-note, C-note 등 부동산을 담보로 하는 모든 대출을 선순위라고 부릅니다.
또한, Mezzanine은 Senior Mezz, Junior Mezz 등으로 나뉘기도 합니다. Senior Mezz는 부동산을 100% 보유한 SPC의 지분을 담보로 하고, Junior Mezz는 부동산을 보유한 SPC의 지분을 100% 소유한 또다른 SPC의 지분을 담보로 하는 형태죠.
B-note vs Mezz
B-note와 Mezz. A-note 보다 후순위인 점에는 같지만, 앞에서 언급한 것처럼 B-note는 부동산 담보이고, Mezz는 부동산 보유 SPC의 지분담보입니다. 이러한 차이는 미국 보험사 입장에서 B-note냐 Mezz냐에 따라 요구자본에 차이가 납니다. 이는 같은 LTV 범위여도 수요 및 금리의 차이로 이어지게 됩니다.
Mezz 장점
지분담보인 Mezz은 문제 발생 시 부동산 담보(mortgage) 대출보다 빠른 처리가 가능합니다. 물론 A-note, B-note, Mezz 구조에서는 B-note가 Mezz 보다 안전하겠지만, (1)앞에 A-note만 있고, (2)LTV 구간이 같고, (3)치유 능력이 있다면 B-note보다 Mezz가 낫다고 보기도 하죠.
대규모 론의 후순위 vs 작은 론의 whole loan
기관 투자자이든 개인 투자자이든 투자하는 단위(ticket size)가 모든 건이 동일하지는 않겠지만, 어느 정도의 상한과 하한이 있습니다. 너무 작으면 건수가 많아져서 관리상 문제가 있고, 너무 크면 하나가 문제 발생 시 회사가 받는 충격이 큰 집중 리스크 때문이죠. 또한 국내에 들어오는 해외들은 국내 자금 모집 가능성도 고려하게 됩니다.
그러다 보면 큰 딜에서는 트랜치를 나눠서 후순위로 들어가거나 작은 딜은 whole loan으로 들어갑니다.
둘 사이에는 호불호가 갈립니다. 문제 발생 시에는 whole loan이 해결하기 편합니다. 능력이 된다면. 잘 모르니 남들 다 들어가는 대형 딜을 선호하는 경우가 많은데, 묻어갈 수 있기에 맘은 편할 수 있지만 해결은 더 어렵다고 하죠.
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