미국 Cap rate

미국 Cap rate

CBRE의 cap rate 자료 중 뉴욕(New York City, "NY"), 뉴저지(Northern New Jersey, "NJ"), 로스앤젤레스(Los Angeles, "LA")의 cap rate를 비교해 보면, 대부분은 2018년 상반기 대비 2019년 상반기의 cap rate에 변동은 크지 않았음. 

뉴욕의 CBD 오피스 cap rate는 상승.

전자상거래와 글로벌하게 물류시설이 강세를 보이고 있으며, 뉴저지와 로스앤젤레스의 물류시설 역시 낮은 cap rate를 유지.

호텔은 전반적으로 높은 cap rate을 보이고 있는 가운데, Denver 교외지역에 있는 호텔은 cap rate이 하락하는 모습.

[그래프 1] 미국의 Cap rate (%, CBRE)

REIS에 의하면, 미국 상업용 부동산의 cap rate은 지속적으로 하락하고 있으며, 특히 멀티패밀리의 경우 사상 최저점. 상업시설은 금융위기 이전 수준에 있으나 2015년 이후 상승하고 있는 모습. 오피스는 금융위기 이전 보다 높은 수준에서 횡보하고 있음.

[그래프 2] 미국의 Cap rate (%, REIS)

Cap rate spread는 멀티패밀리도 금융위기 이전보다 소폭 높은 수준이어서 가격이 과도한 수준은 아닌 것으로 보여짐.

[그래프 3] 미국의 Cap rate spread (%, REIS)

RCA에 의하면, cap rate는 채권처럼 실시간으로 매일 고시되는 것이 아니다 보니, 시장금리에 후행하면서 완만한 모습을 보임. 

[그래프 4] 미국의 Cap rate (%, RCA)

Cap rate spread와 채권의 credit spread, 10년 미국채와 기준금리 스프레드(장단기 스프레드)를 비교해 보면, (1)고수익채권의 스프레드가 큰 폭으로 축소되고(신용위험에 대한 둔감화), (2)금융위기 1~2년 전에 장단기 스프레드가 역전되었으며(장기경기 하락에 대한 우려), (3)오피스 cap rate spread가 고수익채권 스프레드 보다 BBB 회사채 스프레드에 근접(부동산 위험에 대한 둔감화)하는 모습을 보였음.

[그래프 5] 미국의 Cap rate spread (%, RCA)

[그래프 6] 미국의 Cap rate spread (%, RCA)

최근 기준금리 인하와 추가 인하에 대한 기대로 장단기 스프레드가 역전되면서 일부에서 경기하강에 대한 우려 존재. 다만, Cap rate spread와 고수익채권 스프레드를 비교 시 상업용 부동산의 버블에 대한 우려는 크지 않다고 판단.