미국 CRE Debt

미국 CRE Debt

CW에 의하면, 미국 상업용 부동산 담보대출의 최대 LTV는 65~75% 수준이며, 메자닌의 경우 65~90%.

자산군별로는 안정적인 자산군으로 인식되는 멀티패밀리가 75~85%로 높으며, 경기 변동성이 높은 호텔이 60~70%로 낮음.

[그래프 1] Loan to Value Ratio (%, CW)

금융위기 이후 최대 LTV는 점진적으로 상승하고 있으며, 최근에는 추가적인 상승 제한적.

[그래프 2] Office Loan to Value Ratio (%, CW)

[그래프 3] Hotel Loan to Value Ratio (%, CW)

미국 상업용 부동산 담보대출의 DSCR은 CBRE에 의하면 1.4~1.6x, CW에 의하면 1.3~1.5x 사이에서 움직이고 있으며, Mezzanine의 경우 1.05~1.15x 수준.

[그래프 4] Debt Service Coverage Ratio (x)

CW에 의하면, 10년 기준 A급 물류시설 대출의 스프레드는 160~170bps로 오피스 165bps와 유사한 수준.

멀티패밀리는 180bps 수준으로 오피스 및 물류시설 보다 높은 수준이나 이는 LTV 자체가 높기 때문.

호텔은 205bps로 평균 LTV가 낮지만 이자율은 가장 높으며, 리테일 strip center도 185bps로 높은 편. 

[그래프 5] Interest Rates (%)