펀드 투자전략 2

펀드 투자전략 2

(2) Risk-return Profile

이제 막 투자를 하기 시작한 기관에서 가장 이야기하기 좋은 것은 저위험 투자에서 고수익 투자로 점점 위험도를 높여가는 것입니다.

부동산펀드의 경우, 전략상으로는 Core > Core+ > Value add > Opportunistic으로 확장해 가고, 지역으로는 북미 > 유럽 > 글로벌 > 아시아, 이머징으로 확장해 가는 것이죠. 투자자에 따라 잘 아는 곳인 한국 비중이 높은 경우 위 지역별 순서를 무시할 수도 있습니다.

이렇게 접근하면, 제 3자가 보기에 체계적으로 보인다는 장점이 있습니다.

하지만, 복합전략이나 구분이 어려운 전략을 구사하는 펀드들도 있고, 시장이나 경기 사이클에 맞 지 않을 수 있습니다. 모집 중인 좋은 펀드가 없을 수도 있죠.

좀더 구체적으로 보겠습니다. 절대적 기준은 아닌 하나의 예일 뿐이며, 언급된 운용사나 펀드도 해당 운용사나 펀드가 좋다고 추천하는 것이 아니라 예시일 뿐입니다.

지역은 북미, 유럽, 아시아태평양, 아시아태평양(한국위주), 글로벌 등 5개, 전략은 Core(core+ 포함)와 non-core 등 2개로 나누면 총 10개의 경우의 수가 나옵니다. 아시아태평양(한국위주)와 글로벌의 경우 core 전략이 큰 의미가 없다고 봐서 제외하면, 8개가 됩니다.

아시아태평양(한국위주)를 열외로 하고, 순서를 보면, 북미 core, 유럽 core, 아시아태평양 core, 북미 non-core, 유럽 non-core, 아시아태평양 non-core, 글로벌 non-core 순으로 볼 수 있겠죠. 여기서 아시아태평양(한국위주)은 잘 알고 있는 한국을 위주로 하기에 지역이나 전략과 상관없이 순서를 앞당겨 봅니다.

그러면,
1) 북미 core
2) 아시아태평양(한국위주) non-core
3) 유럽 core
4) 아시아태평양 core
5) 북미 non-core
6) 유럽 non-core
7) 아시아태평양 non-core
8) 글로벌 non-core
가 됩니다.

그런데, 지역과 전략이 맞다고 적당하지 않은데 넣을 수는 없습니다. 각 전략별로 업력과 규모 등을 고려하여, 안정성을 우선시하는 첫번째 라운드부터 들어갈 수 있는 펀드(-1)와 그 이후에 들어갈 펀드(-2)를 구분해 볼 수 있습니다.

1) 북미 core (Open end)
1-1) 설정된지 오래되고, 어느 정도 규모도 있는 펀드
(Core)
Clarion LPF
Morgan Stanley Prime Property Fund
PGIM PRISA
(Core+)
Blackstone BPP US
PGIM PRISA II

1-2) 상대적으로 최근에 설정되었거나, 규모가 작은 펀드, 또는 특화펀드
(최근 설정)
Brookfield BPREP
KKR KPPA
Oaktree REIF
(섹터 특화)
Clarion LIT

2) 아시아태평양(한국위주) non-core
2-1)
Invesco Asia Real Estate Fund
KKR AREP

3) 유럽 core (Open end)
3-2) 설정된지 오래되지 않은 펀드
Blackstone BPP Europe
Brookfield BEREP
PGIM EuroCore

4) 아시아태평양 core (Open end)
4-2) 설정된지 오래되지 않은 펀드 또는 특화펀드
(최근 설정)
Blackstone BPP Asia
Invesco Real Estate Asia
(지역 특화)
Brookfield BPREP Australia

5) 북미 non-core
5-1)
Heitman HVP
KKR REPA
Oaktree ROF
Rockwood Real Estate Fund

6) 유럽 non-core
6-1)
Blackstone BREP Europ
InfraRed Active Fund
KKR REPE
PGIM EVP
6-2) 특화 펀드 등
(개발 특화)
AXA ADV

7) 아시아태평양 non-core
7-1)
Blackstone BREP Asia

8) 글로벌 non-core
8-1)
Blackstone BREP
Brookfield BSREP
Morgan Stanley North Haven REF
Starwood Global Opportunities Fund