펀드 투자전략 5

펀드 투자전략 5

새로운 내용은 아니며, 사이클 기준으로 있던 앞의 내용들을 전략별로 재구성하였습니다.

Core/Core+

자산배분 차원에서 꾸준히 투자하는 전략입니다. 경기 주기 상으로도 전체 시기에 걸쳐 유효한 전략입니다.

하락 초기
신용도 높은 임차인의 장기임대차 계약이 있는 Core/core+ 전략의 경우, 임대차 계약 갱신한지 얼마 안되었으면, 임대료가 높은 수준에서 안정적 수익이 발생하게 됩니다. 가격변동은 있을 수 있지만, 이를 바탕으로 회복될 때까지 버틸 수 있습니다.

하락 후기
이 시기는 core/core+ 뿐만 아니라 무엇을 투자해도 좋은 시기입니다. 포트폴리오 다변화에 좋은 시기라고 하죠.

회복 초기
매 사이클이 동일하지는 않지만 일반적으로 core 자산의 경우 하락 속도가 빠르고, 하락폭도 크지만, 회복 속도 역시 빠르고, 상승폭도 크다고 알려져 있습니다. 빠른 회복력으로 capital gain을 기대하기 좋습니다.

회복 중기
가격 상승 여력이 있는 자산을 발굴해야 하는데, 성장하는 도시나 시장(Growth market)의 우량 자산이 좋은 투자 대상이 됩니다. 인구성장률이 높고, 평균 연령대가 젊은 시장이 주요 목표시장이 됩니다. 순수 core 보다는 core+ 성 투자에 가깝죠.

회복 후기
기대 수익률이 낮더라도 낮은 레버리지의 안전한 자산에 대한 투자가 필요합니다. 낮은 LTV로 장기로 차입했을 경우 일시적으로 자산가격이 빠져도 문제가 되지 않고 회복시까지 버틸 수 있기 때문입니다.

Core+/Value add

회복 후기
Core의 가격 부담이 있으나, 시장에 대한 우려도 존재하므로 core 보다는 다소 수익률이 높고, value add 보다는 좀더 안전해 보이는 core+나 lite value add가 좋은 선택이 될 수 있습니다.

Value add

하락 후기
무엇을 투자해도 좋은 시기이기는 합니다. Value add 전략으로는 좋은 위치에 있는 자산이지만, 기존 스폰서가 자금부족으로 CAPEX 투자를 못한 자산들이 헐값에 나오기도 합니다.

회복 초기
하락 후기에 이어 이 시기에도 스폰서가 버티다가 못견디고 매물로 나오는 물건들이 많아서 입지는 좋지만 CAPEX 투자가 안된 물건들에 대해 Value add 투자기회가 있습니다.

회복 중기
시장에 따른 자산 가치의 자연스러운 성장에 한계를 보이며, 이전과 같은 수익률을 위해서는 자산가치를 올려야 합니다. CAPEX 투자로 자산을 개선하는 것일 수도 있고, 임차인 교체, 임대계약 연장 등과 같이 임대차 계약과 관련된 걸 수도 있습니다.

Opportunistic

하락 초기
재정상태가 안 좋은 스폰서나, 하락에 대한 패닉으로 매물이 나오게 되면, 크게 할인되어서 나오기도 하는데 opportunistic 투자자들은 이 자산을 추가하락이 오더라도 다음 상승시까지 버틸 수 있을 만큼 할인해서 투자하기도 합니다.

하락 후기
opportunistic 투자자들이 가장 선호하는 시기입니다. 압류(repossession)나 부실화된(distressed) 자산이 매우 낮은 가격에 매물로 나오게 됩니다. 경쟁자는 많지 않고, 매도하는 사람은 가격이 더 빠지기 전에 조금이라도 빨리 팔려고 하기에 협상도 유리하게 이끌 수 있습니다. 다만, 예상보다 하락국면이 길어질 수도 있고, 추가적인 개선비용이 필요할 수도 있기에, 너무 높지 않은 레버리지와 어느 정도의 유동성이 필요합니다.

회복후기
위험관리에 신경써야 할 시점이기는 합니다. Opportunistic 전략이 다소 위험도가 높아 보이기는 하지만, 혹자는 선별적 투자를 한 후, 빠르게 수익을 실현하고 나오는 것이 필요하기 때문에 Opportunistic 전략이 좋다고도 합니다. 구체적 전략이나 레버리지 수준 등이 중요하겠죠.

Distressed

하락초기
Distressed debt
큰 폭으로 할인 매입할 수 있는 기회가 있습니다. 경기하강국면에서 가격상승은 기대할 수 없지만, 큰 폭으로 할인해서 샀기에 원금상환만으로도 높은 수익이 가능합니다.

하락 중반
Distress for control
경기하강이 지속되면, 자산이나 기업은 우량하지만, 경기가 좋을 때 높은 LTV로 받은 대출의 만기가 도래하면 상환이나 연장이 어려운 경우가 발생합니다. 이러한 자산이나 기업의 지분을 확보하기 위한 distress 전략을 추구합니다.

하락 후기: Distressed sponsor
Value add와 opportunistic 경계선상의 전략 중 distressed sponsor 전략이 있습니다. 자산은 매우 좋지만, 스폰서가 부실해져서 생기는 기회입니다. Distress 전략에서는 이 또한 Distress 전략의 하나로 이야기하고, Opportunistic 전략에서는 자산이 부실화된게 아니기에 distress 전략이 아니라고 합니다.

회복 초기: 스폰서가 버티다가 못견디고 매물로 나오는 물건들이 많아서 입지는 좋지만 CAPEX 투자가 안된 물건들에 대해 Value add 투자기회가 있습니다. 그리고, distressed 기회도 본격적으로 나오기 시작합니다.