자본환원율

□ 자본환원율 (Cap rate, Net Initial Yield, Gross Initial Yield)
 
우리나라 말로는 다 자본환원율로 번역이 되는데 지역에 따라 3가지 종류가 있습니다. 
 
미국, 아시아 등에서 사용되는 Cap rate, 영국에서 사용되는 Net Initial Yield(NIY), 유럽대륙에서 사용되는 Gross Initial Yield(GIY)입니다. 가격에 대한 수익의 비율이라는 개념은 비슷하지만, 세부 계산방식에서 차이가 있습니다.
 
● Cap rate (자본환원율)
 
¶ 사용지역: 미국, 아시아 등 유럽 이외 지역
¶ 계산방법: NOI / Value
☞ NOI = Gross Revenue - Operating Expense
 
NIY와 비슷한 개념이나 국가나 지역 별로 상이한 매입관련 비용(Acquisition Cost)을 제외한 지표입니다.
 
● Net Initial Yield (NIY) (자본환원율, 순자본수익률, 순영업이익률)
 
¶ 사용지역: 영국
¶ 계산방법: Net Effective Rent / (Value + Acquisition cost)
 
Free Rent 등을 반영한 실제 Net Effective Rent가 분자에 반영되며, 분모에는 Acquisition Cost가 고려됩니다. 계산 시 분자에 Net Effective Rent 대신 NOI를 사용하기도 합니다.

이러한 차이는 유럽의 경우 임차인이 제세공과, 보험료, 관리비를 모두 부담하는 Triple Net(NNN) 장기계약이 많다 보니 NOI 보다 Net Rent 개념이 활용빈도가 높아 그런 것이 아닐까 싶습니다.

반면, 미국은 NN 계약이 많아서 NOI 개념이 더 중요하고, 이로인해 Cap Rate의 활용도가 더 높은게 아닐까 싶습니다.
 
● Gross Initial Yield (GIY)
 
¶ 사용지역: 유럽 대륙
¶ 계산방법: Gross Revenue/Value 또는 Rent/value
 
임대료를 value로 나누어 계산하며, 가장 사용이 용이하고 직관적인 방법입니다. NNN 방식이 많은 유럽 지역에서 주로 사용하는데, NNN 방식의 경우 GIY와 NIY 간에는 큰 차이가 없다고 합니다.