해외 상업용 부동산

해외 상업용 부동산

현재 미국 등 해외의 상업용 부동산은 생각보다 가격 조정이 많이 이뤄지지 않았다고 합니다. 거래자체가 많지 않아서 아직은 적정 가격을 찾기 어려운 상횡이죠.

스폰서들이 어려워도 아직은 좋은 물건을 헐값에 내놓으려고 하지 않기때문입니다. 어쩔 수 없이 현금화에 나서도 여전히 싼 걸 싸게 팔거나, 비싼 걸 비싸게 팔려고 합니다. 금융위기 때 좋은 건 결국은 오른다는 교훈을 얻었거나 그정도로 급하지 않기때문일 수도 있죠.

좀더 급한 스폰서들은 싼거와 비싼걸 섞어서 팔기도 합니다. 좋은 것은 들고 있으면서 안 좋은 것만 팔고 싶지만, 사려는 사람은 반대로 좋은 것만 사고 안 좋아보이는 것은 아무리 싸도 안 사려하기 때문입니다.

좋은 물건만 싸게 살 기회는 거의 없지만, 섞여있는 포트폴리오 딜은 투자기회가 많다고 합니다. 다만 이러한 거래는 시간이 오래 걸리고 개별 자산에 대한 거래가격을 알 수 없어서 시장가격에 반영이 어렵죠.

이런저런 이유로 거래가 줄고, 포트폴리오 딜만 간간히 있는 듯 싶습니다. 그러다 보니 가격 조정도 아직은 별로 없는 상태이죠.

하지만, 더 어려워지면 스폰서들이 우량 물건도 싸게 내놓을 수 밖에 없고 이런 거래가 시장조사기관의 통계에 잡히면서 내년 상반기에는 7~15% 정도의 하락이 예상된다고 합니다.

투자전략

Commingled fund의 경우 전략별로 생각해 볼 수 있습니다. Core 전략의 경우 내년 상반기 자산가치 하락이 예상됨에 따라, 이미 많이 지나기는 했지만, 올해 일반적 core 펀드는 신중한 접근이 필요합니다. 자산배분 이슈로 올해 투자를 해야한다면 순수 Core 보다는 Core+나 core 중에서도 대형펀드여서 포트폴리오 딜을 취급할 수 있는 펀드가 좋습니다. 일정보다 순수 core라는 전략이 더 중요한 경우는 1~2분기 지켜보는 것도 좋을 수 있습니다.

Non-core 전략의 경우 전략별 차이가 큽니다. 일반적으로 어떻다고 말하기는 어렵고, 개별 펀드에 따라 현상황에 대한 적절한 전략인지 판단이 필요합니다. 전략에 따라서는 미루지 않고 빨리 투자하는 게 좋은 펀드도 있습니다.

작년보다 확 줄어들기는 했지만, 국내증권사 등이 소싱한 프로젝트 딜이 간간히 보이고 있습니다. 남들이 투자를 안해서 좋은 물건을 싸게 가져왔다고 설명을 하죠

개별 건마다 워낙 차이가 크니 각 딜들을 묶어서 싸게 가져왔다 비싸게 비싸게 가져왔다 말할 수는 없을 겁니다.

다만, 앞에서 말한 시장상황을 고려하고 해외운용사의 이야기들을 들어보면, 작년이나 재작년처럼 비싼 가격에 들어가는 것은 맞지만 싸게 잘 잡았다고 할 수는 없지 않나라는 반응입니다.

모든 결과야 지나봐야 아는 것이지만, 조심할 필요는 있어 보입니다.