임대료

□ 임대료

상업용 부동산의 소유자는 임대료 수입이 있고, 관리비, 보험료, 세금 등 관련 비용을 지불해야 합니다. 이 비용을 누가 부담하느냐에 따라 임대차 계약은 다음과 같이 나뉩니다.

● FSG Lease (Full Service Gross Lease)
 
FSG, full gross, full service, gross 등 다양하게 불리는 FSG는 임차인이 기본 임대료를 지불하면, 임대인이 모든 제세공과와 보험료, 관리비 등 Operating Expense를 지불하는 계약형태를 말합니다.

운영과 관련된 비용이 정액 개념으로 임대료에 포함되어 있는 셈이니 명목임대료는 FSG가 Net lease 보다 높게 됩니다.

● Net Lease

Net Lease는 운영 비용의 일부 또는 전부를 임차인이 부담하는 형태의 계약입니다. 부담하는 범위에 따라 N, NN, NNN으로 나뉩니다.

국가마다, 지역 마다 관행에 따라 다르기는 한데, 유럽은 NNN, 미국은 NN이 많다고 합니다.

● N Lease (Single Net)

임차인이 세금은 부담할 때 N lease 또는 Single Net이라고 부릅니다.

● NN Lease (Double Net)

NN Lease 또는 Double Net은 임차인이 세금뿐만 아니라 보험료를 부담하는 경우입니다.

● NNN Lease (Triple Net)

NNN Lease 또는 Triple Net은 경우 임차인이 제세공과와 보험료 뿐만 아니라 관리비 등 Operating Expense를 지불하는 형태를 말합니다.

NNN인 경우에도 건물의 외관인 파사드(façade)나 건물 외부 유리창 관련 비용은 운영비용에 포함시키지 않고 소유주가 부담하는 경우가 많습니다. 건물외관과 관련된 부분은 일상적인 운영비용(OPEX)이라기 보다는 건물가치를 올리기 위한 자본적 지출(CAPEX)에 가깝기 때문이어서 그런 것 같습니다.

파사드나 건물 외부 유리창 관련 비용을 임차인이 부담하는 경우에도 NNN이라고 표현하는데, 드물게 NNNN 또는 Quadruple Net이라고 표현하는 사람도 있습니다. 하지만, 이는 일반적으로 통용되는 계약이나 용어는 아닌 것 같습니다.

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관행적으로 사용되는 방식은 지역마다 댜르고 같은 지역에서도 시기에 따라 달라지기도 합니다. 예를 들면, 미국 휴스턴 지역은 5년전에는 Gross 기준이 주로 사용되었지만, 현재는 NNN이 더 많이 사용된다고 합니다.