Brussels, BE: 부동산

Real Estate: Brussels, BE (브루셀)

코로나19 팬데믹은 다른 국가들과 마찬가지로 벨기에에도 부정적인 영향을 미쳤습니다. CBRE와 JLL에 의하면 2020년 경제성장률은 7.2% 하락한 것으로 예상되며, 2021년 경제성장률은 4.1%를 예상하고, 본격적인 회복은 2022년이 되어야 이루어질 것으로 보고 있습니다. 하지만, 많은 경제학자들은 그 회복 역시 K자 회복으로 IT, 전자상거래 등은 높은 성장세를 지속하지만, 전통적인 산업은 거의 성장하지 못하는 회복 과정에서의 양극화가 심화될 것으로 보고 있죠. 부동산 섹터 및 임차인에 대한 영향도 마찬가지로 차별적으로 진행될 것으로 예상됩니다.

코로나19 팬데믹으로 인한 오피스에 대한 수요가 감소하는 반면, 기존 개발 물건들을 감안하면 2021~2022년에 브루셀의 업무시설 중심지인 North district와 Center 지역 위주로 오피스의 공급이 증가할 것으로 보입니다.  2020년 코로나19로 커다란 충격을 받은 브루셀의 오피스 임대시장은 2021년에도 약세를 보이며 브루셀의 공실률은 증가할 것으로 생각되죠.

공실률(Vacancy)

2020년 4분기 브루셀의 공실률은 CBRE 기준 7.57%, JLL 기준 7.5%였는데, 어느 정도 상승할지에 대한 추정은 쉽지 않습니다. 브루셀 오피스 시장을 크게 보면 중심부(Centre), 중심부를 둘러싸고 있는 준중심부(Decentralised), 그리고 준중심부 외곽의 주변부(Periphery)로 나누어 볼 수 있습니다. 전반적으로 부정적인 영향이 크지만, 준중심부에서 활발히 진행되고 있는 업무시설의 용도변경이 이러한 부정적 영향을 완화시킬 것으로 보이기 때문입니다.

다른 대도시들 처럼 브루셀 역시 주거시설에 대한 수요가 높은 반면 주거시설을 공급할 수 있는 용지는 부족하다 보니 환경이 좋은 주거시설의 부족은 계속되고 있습니다. 그러다 보니, 업무시설을 주거시설로 용도변경하는 것은 개발업자들에게 좋은 대안으로 생각되고 있죠.

JLL은 이러한 점을 종합적으로 고려할 때 2021년 브루셀의 공실률은 2020년 보다 약간 높은 8~9% 수준에 머물 것으로 보고 있습니다.

임대료(Rents)

2021년 임대료 전망 역시 혼재되어 있습니다. 코로나19의 영향이 2021년에도 지속될 것이라는 전망은 부정적 요인이지만, 중심부 A급 업무시설의 상대적으로 낮은 공실률과 용도변경에 대한 수요가 증가하며 중심부 프라임급의 임대료 수준은 현수준을 유지할 것으로 전망하고 있습니다. JLL에 의하면, 중심부의 프라임급 임대료는 오를 이유도 없고, 하락할 이유도 없다고 합니다. 프라임 오피스 기준 EUR 315/sm/y이었던 2020년 수준의 임대료가 유지될 것으로 예상됩니다.

다만 자산 등급에 따라 차별화는 진행될 것으로 봅니다. 기업들과 관공서의 신규 임차수요는 있을 것으로 보이는데 이는 프라임 자산에 국한될 것이며, 리노베이션이 필요한 자산들의 경우는 더욱 어려워질 것이라고 하죠.

중심부와 주변부, 프라임과 그 외 자산의 차별화는 브루셀에서 코로나19 이전에도 진행되어 오던 오래된 현상인데, 코로나19 팬데믹으로 인해 이러한 현상은 더욱 가속화될 것으로 보입니다. 임차 수요는 수퍼 프라임 물건(super prime products)과 재개발 기회(redevelopment opportunities) 양쪽으로 극명하게 나뉠 것이라고 하네요. 도심 역세권의 프라임급 오피스에 대한 선호는 더욱 높아지면서, 주거지역 부근의 업무시설은 주거시설로 전환되는 모습을 보일 것 같습니다.

Image: Brussels, Belgium | Photo by Danny De Vylder on Unsplash