1~2년전 7~8%대의 미국 주요 도시 중/후순위 대출 건들이 들어왔습니다. 3~4%대의 cap rate. 표면적으로는 상환 우선 순위가 높은 중/후순위 대출이 상환 우선 순위가 낮은 equity 보다 높은 수익률이 기대되는 모습. (나중에 이야기하겠지만 사실 메자닌이 에쿼티 보다 안전하다는 것에 대해서는 사람마다 의견이 다릅니다.) 이에 혹자는 에쿼티는 버블이고, 메자닌에 투자기회가 있다고 말했습니다.
선순위 담보대출은 은행들이 재개했지만, 메자닌은 차주와 대주 간 미스매칭인 펀딩갭이 존재하기 때문이라는 설명. 투자하고 싶지만 3~4주안에 투자의사 결정을 내려야 했기에 국내 투자기관 중 신중한 곳들은 투자를 못했죠.
실제로 메자닌 이자율은 선순위 이자율이나 cap rate 보다 빠르게 하락하며 유사물건 기준 1년전 6~7%, 6개월전 4~5%까지 하락합니다. 그 원인으로는 아시아 투자자의 선호와 부동산 메자닌 펀드의 증가 등이 언급되었습니다.
여전히 한국 투자자들은 메자닌을 선호합니다만, 일부에서는 이제는 버블은 부동산 에쿼티가 아니라 메자닌이 아니냐는 우려를 하기도 합니다.
이유 중 하나는 앞서 말씀드린 빠른 수익률 하락 속도입니다. 그리고 또다른 이유는 메자닌이 과연 안전한가에 대한 의문입니다.
부동산을 좋아하는 사람들은 LTV 높은 메자닌 보다는 LTV 낮은 에쿼티가 안전하다고 봅니다.