Cap rate와 net initial yield

Cap rate와 net initial yield

상업용 부동산 투자시 자주 듣게되는 cap rate(자본화원율). 가격 대비 연 순영업이익(NOI)이 얼마인지 비율로 나타나게 됩니다. (= NOI / 가격)

같은 가격이면 순영업이익이 높을 수록 cap rate는 높아지며, 같은 순영업이익이라면 가격이 쌀수록 cap rate가 높아집니다.

순영업이익은 매수자가 추정은 할 수 있지만 통제는 할 수 없는 변수이기에 이를 정해진 숫자라고 보면, 가격은 cap rate의 함수가 됩니다.

국가마다 통화나 면적 등 측정단위가 다르다 보니, cap rate는 가격을 비교하기 유용한 비율입니다.

유럽에서는 cap rate 보다 net initial yield나 prime yield와 같은 yield라는 용어를 더 많이 사용합니다. 이때 말하는 yield는 기본적으로 cap rate와 유사합니다. 똑같다고 말하는 사람들도 있습니다.

Cap rate의 분자가 순영업이익(NOI)인 반면, yield에서는 순임대료(net rent)를 현금유입의 대용치라고 봐서 분자에 넣습니다. 분모는 둘 다 가격이 되는데, cap rate에서는 비용이 고려되지 않은 매매가격이, yield에서는 매수가격에 매수비용을 포함한 금액이 들어가게 됩니다.