주거용 부동산 (Residential)
주택시장에 대한 선호는 금융위기를 겪으며 더욱 견고해집니다. 2008년 미국발 금융위기는 일종의 주택담보대출인 서브프라임(sub-prime mortgage)에서 발발하였습니다. 하지만, 문제는 '부동산'이 아닌 '부실한 심사'와 '높은 레버리지'라는 인식으로 이어졌습니다. 우량 주거용 부동산의 경우, 하락폭이 적거나 하락을 하더라도 회복이 빨랐죠.
주택의 부족(Housing Affordability)
전세계적으로 주택, 특히 서민들이 살만한 주택(affordable housing)의 부족은 많은 국가에서 이슈가 되고 있습니다.
규제
주택의 부족은 가격의 상승으로 이어지고, 이는 규제로 이어집니다. 이러한 주거용 부동산과 관련된 규제는 선진국이든 이머징국가든 마찬가지입니다.
임대주택이 덜 발달한 한국과 같은 국가들은 분양상한제 등 가격을 직접 타겟으로 하는 정책을 주로 사용합니다. 그리고, 임대주택시장 발달한 국가들은 임대료를 타겟으로 합니다. 대표적인 규제는 임대료 상승률 제한이죠.
분양가이든 임대료이든 가격은 수요와 공급의 균형점에서 이루어집니다. 가격에 대한 통제는 장기적으로 수요와 공급의 불균형으로 이어지게 됩니다.
예를 들어 베를린에서는 임대료가 급등하며 2020년부터 소유자가 개인이면 5년간 임대료, 기관이면 7년간 임대료 상승을 제한하는 규제를 신설했습니다. 이는 투자자들의 수익성을 떨어뜨리고, 신규공급을 축소합니다. 당장은 부동산 시장이 안정되어 보이지만 수급의 불균형이 심화되며, 5년 정도 후에는 오히려 더 큰폭으로 상승할 수도 있습니다. 실제로 일부 운용사들은 오히려 임대료 상승 제한 지역을 타겟으로 투자대상을 찾기도 합니다.
Multifamily vs single family
멀티패밀리가 발달한 미국에서는 도심화(urbanisation)와 함께 도심의 멀티패밀리 중심으로 기관투자자들의 시장이 형성되었습니다. 동시에 임대료와 가격 역시 큰 폭으로 올랐죠.
단독주택(single family)을 모아서 멀티패밀리처럼 운영하는 사업을 영위하는 사업자와 투자자도 있었지만 그 수요는 많지는 않았습니다. 멀티패밀리와 달리 개별 주택들은 서로 차이가 크고, 위치도 떨어져 있어서 관리를 위해서는 많은 인력이 필요했기 때문입니다.
하지만, 최근 멀티패밀리의 가격 부담이 커지고, 개별 주택을 관리하기 용이하게 하는 기술이 발달하며 단독주택을 모아서 임대수익을 추구하는 전략에 대한 관심이 커지고 있습니다.
Beds and sheds strategy
멀티패밀리와 싱글패밀리 외에도 주거와 관련한 다양한 유형의 자산들이 있으며, 이러한 자산들에 집중해서 투자하는 전략을 Beds and sheds strategy라고 합니다.
앞서 말한 멀티패밀리 등 임대주택(rented residential)을 포함하며, 그 외에 은퇴주택(retirement living), 노인주거복지시설(senior housing), 생활지원시설(assisted living), 저소득층임대주택(affordable housing), 학생기숙사(student accommodation) 등이 있으며, 공유주택(co-living)과 입주자 편의 서비스 제공 아파트(serviced apartments) 등도 포함됩니다.
노인주거복지시설(senior housing)
은퇴주택 또는 노인주거복지시설은 크게 나이만 제한하고 부동산과 부대시설 이용만 하는 나이제한시설(Age-Ristricted), 부동산과 부대시설 외에 이동, 빨래, 식사 등 일부 서비스도 제공하는 독립생활시설(Independent Living), 독립생활시설에서 제공하는 것들과 돌봄서비스(care services)를 제공하는 생활지원시설(Assisted Living), 생활지원시설에서 제공하는 서비스에 전문적인 의료서비스까지 제공하는 기억관리시설(Memory Care)이 있습니다.
기본적인 운영은 멀티패밀리와 유사하나 많은 시간을 시설 안에서 보내다 보니, 더 많은 서비스를 제공해야 합니다.
또한 노인주거복지시설 보다 전문적인 돌봄시설(care housing)이 있으며, 기억관리시설에서 제공하는 서비스들을 다 제공하는 간호돌봄시설(Nursing Care)과 지속돌봄지역사회(Continuing Care Retirement Communities) 등이 있습니다.
참고로 생활지원시설(assisted living)은 노인주거복지시설의 한 유형이기도 하지만, 장애인 등 거동이 불편한 성인을 위한 주거시설을 일컫습니다.
학생기숙사(student accommodation)
미국의 밀레니얼 세대는 이전 세대보다 대학진학률이 높습니다. 밀레니얼 이후의 세대인 Z세대는 밀레니얼 세대보다도 높을 것으로 이야기 됩니다. 그러다 보니 기숙사에 대한 수요도 높아지고 투자자들의 관심도 높아집니다. 기숙사는 학교와 가까울수록 좋으며, 도보로 갈 수 있는 기숙사는 제한적입니다. 멀티패밀리와 비슷하지만 시설 내에 공부할 수 있는 공간과 사교활동을 할 수 있는 공간들이 필요합니다.
단일목적주택(Single use) vs 복합시설(mixed use)
주거시설의 또다른 화두는 복합시설입니다. 밀레니얼 세대는 일, 생활, 놀이를 한 자리에서 즐기고 싶어합니다. 그러다 보니 복합시설에 대한 관심도 커져갑니다.
