글로벌 부동산과 가격
높은 가격
상업용이냐 주거용이냐, 해외냐 국내냐를 떠나 전세계적으로 부동산은 비싼 가격이 이슈입니다.
글로벌하게 유동성이 넘치며 투자 대상 자산 중 비싸지 않은 자산이 없지만, 유독 부동산에 이슈가 많은 것은 금융회사들에게는 투자 대상이지만, 더 많은 사람들에게는 생활의 기반이기 때문일겁니다.
주식 가격이 아무리 올라도 (배아픈 사람은 있을지 모르지만) 피해를 보는 사람은 거의 없습니다. 하지만, 부동산 가격과 임대료가 오르면 힘들어 하는 사람이 많아집니다. 주가가 가파르게 오른다고 실물경제에 타격을 주지는 않지만, 부동산 가격과 임대료의 가파른 상승은 실물경제를 위협하기도 합니다.
실물경제와 밀접하게 맞물려 있다보니 가격에 있어서 하방경직성과 빠른 회복이라는 장점이 있지만, 동시에 오를 때마다 너무 올랐다는 저항에 부딫히게 되는거죠.
※ 2019년 유럽의 부동산 시장의 가격과 관련된 이슈 중 하나는 한국 투자자들이 '버블'을 만들고 있다는 것입니다. 하나의 딜에 국내 한 증권사에서 3~4개 팀이 경쟁이 붙고, 비딩에서 최고 가격을 써낸 상위 4~5개 기관이 한국 기관인 경우가 드물지 않았기 때문입니다. 참고로 내년 한국투자자들이 어디를 투자할 건지에도 유럽투자자들이 관심을 갖고 있다고 하네요. (혹자는 그 곳이 팔 타이밍이라며...)
낮은 수익률
투자자에게도 높은 가격이 부담스럽기는 합니다. 기대수익률이 낮아지기 때문이며, 이는 부동산 뿐만 아니라 주식, 채권, 부동산, 인프라 등 거의 모든 자산군에서 공통적입니다. 그리고, 투자자들은 다같이 비싸진 속에서 끊임없이 상대적으로 덜 오른 투지안을 찾으려 하고 조금이라도 더 높은 수익을 찾으려 합니다.
역설적일 수 있지만, 가격이 너무 많이 올랐다는 이야기를 가장 많이 듣는 부동산이 자산군 간 비교에서는 여전히 투자 매력이 높습니다. (주관적이며 사람마다 의견이 다를 수 있습니다.)
대응 방안
상대적 매력은 있더라도 절대 수익률이 낮은 상황에서 수익률을 보다 높이기 위한 방안이 필요합니다. 동시에 경기후반에 대한 부담도 감안해야 하죠.
사람에 따라서는 수익률을 높이기 위해 위험을 더 지는 거라고 표현하기도 하고, 또 다른 시각에서는 가격이 높은 상황에서 보다 낮은 가격으로 사려는 것이기에 더 안정적이라고 표현하기도 합니다.
서로 상반된 표현인데, 누가 맞고, 누가 틀렸냐가 아니라 신용위험 측면에서 보면 위험이 높아지고, 시장위험 측면에서는 낮아진다고 보면되지 않나 싶습니다.
코어(core) 보다 밸류애드(value add)
가장 많이 언급되는 것 중 하나는 코어(core) 가격이 많이 올랐으니, 덜 오른 자산을 사서 개선을 통해 내재가치를 올리는 가치상승(value add) 전략으로 가는 것입니다. 시장가격이 하락해도 내재가치가 오른 만큼 충격을 흡수할 여력이 있어서 위험을 낮출 수 있다는 전략이죠. 하지만, 단지 코어가 비싸다는 이유로 섣부르게 접근하면 더 큰 위험에 노출될 수 있습니다. 그러다 보니 가치상승 전략보다는 다소 덜 어려운 코어 플러스(core plus)나 가벼운 가치상승(light value add) 전략도 많이 듣게 됩니다.
빌드 투 코어(build-to-core) 또는 디벨로프 투 코어(develop-to-core)
코어가 비싸더라도 유동성과 충격시 회복력을 감안하면 그래도 코어에 투자해야 한다에서 시작합니다. 대신, 코어 자산이 비싸다면, 코어를 직접 만들면 된다는 전략이죠. 코어를 개발할 부지가 많지 않으며, 동일한 전략을 추구하는 투자자들이 늘며 자재비, 인건비 등 관련된 비용이 너무 많이 올라서 구사하기 쉬운 전략은 아닙니다.
한편, 혹자는빌드 투 코어가 결국 개발사업을 덜 위험해 보이게 포장한 것에 불과한 거 아니냐고 말하기도 합니다.
세컨더리(secondary) 투자 1
주요 핵심(primary core) 자산의 가격이 너무 올랐으니, 덜 오른 2순위(secondary) 자산에 투자하자는 전략입니다.
세부적으로는 관문도시(gateway city) 또는 주요 도시(top tier city)의 외곽(suburban) 자산 투자, 2선 도시(2nd tier city)의 중심지구(CBD) 투자, 주요도시 중심지구의 B급 자산 투자 등으로 나뉩니다.
기본적인 생각은 자산 간 가격의 차이가 장기적으로는 균형상태로 수렴한다는 데에서 시작합니다. 금융위기 이전 수준을 넘어선 핵심자산과 아직 회복이 더딘 2순위 자산. 핵심자산의 가격에 대한 부담이 상대적으로 가격 매력이 있어보이는 2순위 자산에 대한 관심으로 이어지며 가격차이가 줄어들 것이라는 시각입니다.
하지만, 이에 대해 경제의 양극화가 부동산의 양극화로 이어지며 격차는 더욱 벌어질 것이란 반론도 존재합니다.
경제나 인구의 성장이 가속되는 상황에서는 가격차이가 줄어들 가능성이 높지만, 성장이 둔화되거나 감소되는 곳에서는 양극화가 심화될 가능성이 더 많아 보입니다.
또한, 2순위 투자의 경우 흐름이나 추이에 대한 파악이 중요합니다. 미국의 경우 밀레니얼 세대의 생활패턴 변화나 대기업들의 사옥 이전 또는 신축 등이 그런 흐름을 만들기도 합니다.
세컨더리(secondary) 투자 2
2순위 자산에 대한 투자도 세컨더리 투자라고 불리지만, 기존 출시된 펀드의 지분을 투자하는 것도 세컨더리 투자라고 표현을 합니다.
집합투자펀드(commingled fund) 지분을 할인해서 사오면, 집합투자펀드에서 산 가격보다 싸게 사오는 효과가 있습니다. 할인매입을 위해서는 협상력(bargaining power)이 중요하다 보니 세컨더리 전문펀드를 통한 투자가 일반적입니다.
하지만, 투자자들이 공포에 질렸을 때 싸게라도 팔고, 버블일 때는 들고가려 하기 때문에 비쌀 때 싸게 사기보다는 쌀 때 더 싸게 사는 전략인 경우가 많습니다.
특수물건
특수물건(specialty), 대안부동산(alternative real estate), 틈새자산(niche asset) 등으로 불리는 자산으로 전통자산 대비 상대적으로 가격이 덜 올랐지만, 구조적 변화로 향후 성장할 것으로 예상되는 자산입니다.
기숙사(student housing), 헬스케어(healthcare), 데이터센터(data center) 등이 해당됩니다. 좀더 전문적이거나 현재는 유동성이 떨어지는 자산들이 많습니다.
