금리 상승기 글로벌 부동산 시장을 보는 두가지 시각.
하나는 부동산이 인플레이션 헤지를 하는 좋은 투자안이라는 시각이고, 다른 하나는 금리인상에 가장 취약한 투자안 중 하나이기에 비중을 줄여야 한다는 시각입니다.
긍정적 시각은 물가와 경제회복에 따른 수요 증가를, 부정적 시각은 금리 그 자체를 봅니다.
좀더 보면...
기본적으로 가격은 순영업이익을 cap rate으로 나눈 값으로 나타낼 수 있습니다. 물가가 오르거나 임대수요가 늘면 임대료가 오르고 순영업이익은 증가하게 됩니다. 하지만 금리가 오르면 cap rate은 오르게 됩니다. 어느 쪽이 더 큰 영향을 미치느냐에 따라 영향은 다를 수 있습니다.
그럼 과연 임대료가 오를 것인가?
물가 전반의 관점 역시 의견이 나뉩니다. 풀린 유동성을 고려하면 경기회복시 화폐유통속도가 빨라지며 한순간 겉잡을 수 없는 인플레이션이 올 수 있다는 생각(주로 독일 등)과 사상 최대의 유동성 공급하에서도 물가가 안정적인데 섣부른 금리인상은 디플레이션을 유발할 수 있다는 우려.
의견이 나뉘는 것은 경기측면에서 보는 임대료에 대한 시각도 마찬가지입니다.경기가 바닥을 쳤으니 상승전환할 거라는 의견과 고용없는 회복은 지표만 좋지, (오피스의) 임대수요에 도움이 되지 않고 소비위축으로 (리테일의) 임대수요도 회복이 멀었다는 의견.
Cap rate 역시 전망이 갈립니다. 금리인상으로 cap rate가 올라 부정적이라는 의견과 금리와 cap rate의 상관관계가 높지않아 그렇게 위험하지 않다는 의견.
순영업이익을 계산할 때 차감되는 이자. 변동금리 대출의 경우 금리인상이 부정적이라는 점은 동의합니다. 하지만 영향력에 대해서는 이견이 있습니다. 임대수요 회복지연에 cap rate 오르고 대출금리까지 오르면 어려움이 배가된다는 시각과 대출은 libor와 같은 단기금리에 연동되고 금리상승은 당분간 장기금리 쪽에서만 있지 않겠냐며 그 영향력을 축소해 보는 시각.
이런 엇갈린 전망 속에 상업용 부동산 담보부 대출은 부동산의 안정성과 (금리상승시 유리한) 변동금리의 장점을 가진 투자대안이 될 수 있습니다.