이미 너무 올라 투자하기는 늦었다고 본 이후에도 꾸준히 오르고 있는 런던 오피스 빌딩.
잘못 본걸까, 조금 일렀던 걸까?
본격적인 회복을 보이는 영국 경제 우선 영국의 경제를 보면 좋습니다. 과거의 금융위기 때보다 회복이 더디긴 하지만 각종 지표들은 회복세를 나타냅니다.
아직 섣부르다는 의견도 있지만 영국 뿐만 아니라 유로존도 바닥을 다지고 돌아서는 분위기라는 점이 영국 경제에 대한 기대감을 높입니다.
금리 인상이 부동산에 직격탄을 날린다고 두려워 하는 사람들도 있지만 경기 회복기에 꺾이는 경우는 많지 않습니다.
과거 데이터를 봐도 금리상승 초기에는 오히려 prime yield가 하락하기도 하고, 국채와 prime yield가 역전되기도 합니다. 경기가 다시 악화되거나 경기가 급등 후 급락하면 문제겠지만 그럴 가능성은 높지 않다고 봅니다.
그렇다면 경기 측면에서 부동산에 미치는 영향은 긍정적이라고 생각됩니다.
높은 외국인 투자자 비중. 2013년 상반기 런던 부동산 거래의 80% 정도가 해외 투자자였습니다. 부정적인 사람들은 더오르기 힘든 시장을 외국인들이 억지로 끌어올렸다고 보기도 하고, 외국인 투자자 비중이 더 늘기 힘든 상황에서 이제 꼭지까지 온게 아니냐고 보기도 합니다. 외국인들이 떠나는 순간 런던의 부동산 시장은 급락할 거라며 버블론을 제기하기도 합니다.
긍정적으로 보는 사람들은 이러한 시각에 대해 거래금액이 급격히 증가하지 않았고, 원래 런던 부동산은 해외 투자자 비중이 높은 가운데 투자자들의 손바뀜이 많았었다고 대응합니다. 거래량을 볼 때 과열이라 할 수 없고.
2009~2010년 미국 투자자들이 많았다면 2012~2013년은 중동, 중국, 한국, 말레이시아 등 아시아 투자자들 비중이 늘어났을 뿐이라고.
그렇다면 아시아 투자자들이 떠날 때에는 누가 메꿔줄 것인가? 아무도 없는 끝물 아닌가?
이런 두려움. 긍정적인 시각에서는 아직 부동산 편입 비중이 미미한 국부펀드들이 많다는 점을 봅니다. 그들이 1~2년 내 런던의 주요 투자자 자리를 대체하기 시작하고 이후 2~3년간 투자를 늘려갈 것으로 봅니다. 이런 관점에서는 런던 부동산은 최소한 3~5년간은 더 지속될 수 있다고 보죠.
그럼 런던 오피스를 대체할 시장은 없는가?
없다는 사람들은 금융 및 디자인 중심지 런던의 상징성, 런던 오피스 시장의 거래량과 유동성, (공감은 안 되지만) 영국에 대한 환상 등을 듭니다. 높은 해외 투자자 비중도 유동성을 풍부하게 하는 긍정적 요소로 봅니다.
또한 해외자금이 떠나는 순간 영국의 부동산 시장이 붕괴될 것이라는 것은, 그리고 그것이 부동산만의 문제는 아니라는 것을 영국 정부도 잘 알고 있습니다.
그러기에 외국인 투자자들에게 우호적인 정책이 지속될 것이라는 점도 장점이라고 보기도 하고요. 심지어 혹자는 안정성이나 유동성 측면에서 영국 국채 수준이라고 말하기도 합니다.
그런 관점에서 보면 Net Initial Yield(NIY) 4%대의 West End 지역이나, 5%대의 City 지역 모두 여전히 투자 매력이 있다고 할 수도 있겠죠. 그렇지만 NIY의 추가하락을 기대하기는 어렵고, 통상 5년 마다 재조정되는 런던 office 시장을 고려시 상승에 대한 기대가 현저히 떨어지고 금리 상승이 예상되는 office를 4~5% 수익률을 보고 투자한다는 것은 쉽지 않을 것입니다.
자본차익에 대한 기대. 이것이 꺾인다면? 그렇다고 office를 하던 사람이 다른 투자안을 보기는 쉽지 않다고들 하죠. 결국 수익률이 높은 주변지역으로 갈 겁니다.
핵심이 아닌 지역, 개발 이슈가 있는 지역의 office는 아직 투자 기회가 있지 않을까... 생각해 봅니다.
이 글은 투자를 권하기 위해서 쓰지도, 투자의사결정에 영향을 주기 위해서 쓰지도 않았습니다.